不動産投資をする際に、どのエリアに物件を購入するのかは非常に重要です。

元号が変わったこともあり、令和以降も価値が下がらないエリア、もしくは価値が上がるエリアはどこかと気になっている方も多いのではないでしょうか。

そこで、この記事では令和に不動産投資するならどのエリアに注目すべきなのかを、データと共に解説していきます。

この記事を読めば、令和以降も高い価値を保ち続けそうな地域がどこなのかが分かるでしょう。

令和に突入!不動産投資を行う前に知っておきたいこと

令和以降も価値の下がりにくい、もしくは、価値が上がる可能性の高い不動産を購入するためには、 昭和から平成にかけて不動産市況がどう変わっていったのか を理解する必要があります。

というのも、不動産の価値には傾向があるので、過去から現在においてどのように変わったのかという傾向を知っておくことで、令和にどのような傾向が表れるか予測できるのです。

そのため、まずは昭和~平成の不動産市況を振り返ります。

昭和の地価の推移と特徴

昭和における住宅地地価の変遷は、一言でいうと「西高東低」という結果でした。

具体的には、千代田区・港区・中央区のほかに、いわゆる城南・城西地区といわれる渋谷区や目黒区・世田谷区などの西エリアの地価が高く推移していました。

それらの街には以下のような特徴があります。

* 高級住宅街:千代田区の番町、港区の青山・赤坂・麻布、渋谷区の松濤
* ファッショナブルな街:表参道、原宿、神宮前など
* 住宅街として評価が高い街:世田谷区の成城など

そもそも、東京は戦前から西高東低の構図がありました。

それに拍車をかけるように、高級住宅地やファッショナブルな街が西エリアにできたので、西高東低の構図がさらに強まったというわけです。

平成の地価の推移と特徴

そして、平成の時代に入ると以下のような特徴が出てきます。

* 依然強い都心
* 臨海部の地価上昇
* 交通利便性による変化

依然強い都心

平成になり、六本木ヒルズ・東京ミッドタウンなどの六本木エリアの開発などをはじめとした都心の地価は高く推移していきます。

住宅地の地価は「千代田・中央・港・渋谷区あたりの都心が強い」という構図は、昭和も平成も変わっていません。

臨海部の地価上昇

地価の上昇が見られるのは中央区です。

というのも、平成12年に開通された都営大江戸線などの影響により、勝どきや月島をはじめとした臨海部にタワーマンションが大量供給されたからです。

臨海部の地価上昇により注目が集まったことにより、住宅だけでなくオフィスも増えました。たとえば、勝どきのトリトンスクエアやテレコムセンタービル、ほかにはお台場にあるFCGビル(フジテレビ)などです。

交通利便性による変化

また、交通利便性の変化によってもエリアの評価は変わっています。

上述した大江戸線もそうですが、ほかにもりんかい線・南北線の開通で品川区・目黒区は引き続き評価の高い街といえるでしょう。

職住近接の傾向の強まり

ここで注目すべきは、都心が依然強いものの、実は墨田区・江東区・北区・足立区という「城東、城北エリア」の地価上昇率が顕著だったことです。

これは、南北線の埼玉高速鉄道への乗り入れ、つくばエクスプレスの開業などの要素が大きいでしょう。つまり、交通利便性が増し職住近接という要素が強まってきたと考えられます。

加えて、平成の地価上昇ランキングを見ると、どれも都心ですが駅から近いエリアが人気です。

つまり、駅との近接性による職住近接、交通利便性の向上による職住近接……、いずれも「職住近接」がキーワードになっていることが分かります。

令和で新たに発展する街の特徴

前項までで、昭和・平成の不動産市況の特徴がおわかりいただけたかと思います。

次に、令和に発展するであろう街の特徴を以下で解説していきます。

* 複数の鉄道路線が利用可能で通勤通学が楽
* 再開発が行われた
* 区長が革新的である
* 大学が移転してきた

具体的にどのような街が期待できるかについては次項で解説していきます。

複数の鉄道路線が利用可能で通勤通学が楽

まずは、やはり「職住近接」に関連する、交通利便性の高い複数の鉄道路線が利用可能、もしくは利便性が向上した街でしょう。

このような街は今でも人気がありますが、職住近接への希求度が高まればさらに街の価値は上がります。

再開発が行われた

前項と関連する部分もありますが、再開発が行われるようなエリアも期待値は高いです。たとえば、新駅の開発や鉄道の延伸などは、職住近接を促進させるでしょう。

また、環状二号線に代表される「道路の延伸や開発」によっても交通利便性は向上するので、街の価値も上がっていきやすいでしょう。

区長が革新的である

次に区長が革新的な考えを持っている街も期待を持てます。

たとえば、最近では渋谷区の長谷川健区長は、以下のような取り組みで注目を集めています。

* ICT(情報通信技術)の取り入れによるペーパーレス化
* 上記によるオープンフロアの創設やテレワークの取り組み
* プログラミング授業を行うための公立校への端末配布
* 区内全域から学校を選べる「学校選択希望制」の採用
* 「理数教育重点校」や「英語教育重点校」など、各分野に特化した特徴のある学校

このように、特に教育への取り組みが評価され、平成27年から平成31年の間で人口は約5%増えています。

東京都全体の人口増加率が約2.4%であることから、渋谷区の増加率が高いことが分かるでしょう。

※【参照】東京都の人口渋谷区の人口

特に教育分野の強化は、ファミリー層に注目される要素であり、同様に今後も色々な取り組みが行われていくはずです。それが人口増加につながり、不動産投資に良い環境を生むことにつながる可能性が高いでしょう。

大学が移転してきた

次に大学の移転も街の価値に大きな影響を与えます。大学が移転してくることによって、若者が集まり、街が活性化しやすいからです。

たとえば、若者が集まることで飲食店や衣料関係のお店など、商業施設が増えます。

また、大学のキャンパスが移転されるとキャンパスに通う学生が千人単位で増えるので、その学生により賃貸需要が上がります。その結果、不動産投資に適した街になっていきます。

プロが解説!令和に人気が出そうな街3選

前項では令和で新たに発展するであろう「街の特徴」を解説しましたが、この章では具体的に令和で人気が出そうな街まで踏み込んで解説します。

令和で人気が出そうな街は、たとえば以下の3つの街などが想定されます。

* 北千住(足立区)
* 赤羽(北区)
* 赤羽岩淵(北区)

上記をピックアップした理由は、まず直近1年の地価上昇率が高い点、次に交通利便性が高まっている点、そして、近時キャンパス移転があった点の3点です。

端的に言ってしまえば、前項の「令和に上がりそうな街」でピックアップしたような街です。

直近1年の地価上昇が顕著

まずは、直近1年(平成30年~平成31年)の間に、地価上昇率が大きかった街を見てみましょう。

やはり、港区や渋谷区などの都心エリアの上昇率が大きいのですが、その中でも以下のエリアに注目しました。

北区:滝野川(2位)、赤羽岩淵(4位)、赤羽(11位)
荒川区:東日暮里(8位)、町屋(12位)、田端(17位)
足立区:北千住(9位)

上記のように都心エリアは外しています。というのも、港区・千代田区・中央区などの都心エリアは、経済情勢、社会情勢の変化等にかかわりなく、恒常的にある程度高い水準で不動産価値が保たれる可能性が高いからです。

言い換えると、これらの街はすでに地価が上がり切っている可能性があるとも評価できます。しかし、上記でピックアップした北区・荒川区・足立区のエリアは、「まだ地価が上がり切っていない」という点でさらに期待できるとも考えられます。

交通利便性の関連

各エリアともに交通利便性との関連が深いです。北千住駅は元々4路線利用可能でしたが、さらに「つくばエクスプレス」も2005年に開通しました。これによって、北千住の利便性が更に高まり、ハブエリアとして活性化が進んでいます。都心だけでなく、埼玉・茨城にもアクセスしやすくなり、上りだけでなく、下りに向かって通勤・通学する人口増加に寄与しているとみられます。

また、赤羽はもともと6路線利用でき、かつ高崎線と宇都宮線が上野東京ラインの開通により東京駅を経由して東海道本線と直通したことで、さらに利便性が向上しています。

そして、赤羽岩淵は南北線が直通した「埼玉高速鉄道」を利用できるので、後楽園まで18分、飯田橋まで20分、市ヶ谷まで22分、六本木一丁目まで30分という好立地になっています。

キャンパスの移転が関連している

前項の交通利便性に加え、赤羽エリアと北千住エリアは以下のようにキャンパスが移転済み、もしくは近い将来の移転(転入)が予定されています。

* 東洋大学:赤羽台キャンパス(最寄り:赤羽駅)を開設(2021年4月予定)
* 東京藝術大学:千住キャンパス(最寄り:北千住駅)を開設(2006年)
* 東京電気大学:千住キャンパス(最寄り:北千住駅)を開設(2012年)

このように、今回ピックアップしたエリアは、交通利便性の向上により職住近接が加速し、かつ大学キャンパスの移転により若者が集まるエリアとなっています。

引き続き人気の街3選

最後に、引き続き人気の街の3エリアを紹介します。

* 品川(品川区)
* 田町(港区)
* 渋谷(渋谷区)

品川(品川区)

まずは品川エリアです。品川は今でも人気のエリアと言えますが、以下の理由でさらに人気のエリアとなるでしょう。

* 新駅の誕生
* リニア新幹線誕生

新駅の誕生

2019年中に、品川と田町の間に新駅「高輪ゲートウェイ」が開業の予定です。また、この新駅の誕生によって、新駅周辺で約13haもの開発が行われる予定があります。

13haという規模は、東京ドーム約2.7個分の大規模な再開発になり、隣接する品川駅もその恩恵を受けられるでしょう。

具体的には、再開発により誕生する商業施設をはじめとした利便施設の活用などが挙げられます。

リニア新幹線の誕生

2027年、品川名古屋間にリニア新幹線が開通予定です。これにより品川-名古屋間はわずか40分で結ばれます。

また、リニア新幹線は大阪へも延伸の予定であり、令和時代の間に実現される可能性が高いでしょう。

そうすれば、品川駅は「ターミナル駅」としての人気が高まり、不動産投資の物件価値は上がっていきます。

田町(港区)

田町駅はJR山手線・京浜東北線、都営浅草線、都営三田線が利用できる利便性の高い駅です。

また、品川よりもさらに東京駅寄りであり、ゆりかもめ・レインボーブリッジを利用すれば、湾岸エリアまでも極めて近い場所にあります。この「都心に近い」という点は、絶対的な価値として今後も継続するでしょう。

また、前述の新駅・高輪ゲートウェイ駅は品川駅寄りですが、田町の特に南側(新駅側)の不動産は、新駅開発の恩恵が期待されます。

渋谷(渋谷区)

すでに再開発が行われている渋谷エリアですが、今後も再開発の予定があります。

再開発のコンセプトは「居心地の良い渋谷」。

ヒカリエや渋谷ストリームに代表されるようなビル群の再開発だけでなく、たとえば、「渋谷川の再生」「遊歩道の整備」などによって、代官山方面へ楽しみながら徒歩で行ける環境を整えています。

また、かつては治安の悪かったセンター街ですが、近年では「バスケットボール通り」に名称を変え、治安維持に努めています。

このような取り組みもあり、渋谷警察管轄の犯罪は、粗暴犯の件数は横ばいではあるものの、刑法犯は過去5年で約8%減、侵入窃盗犯は約28%減、非侵入窃盗犯は約16.5%減という減少傾向の結果を見せています。

このほか、すでにお伝えした通り、区長が色々な取り組みをしている点も、渋谷エリアに期待できる要因といえるでしょう。

まとめ

このように、令和に期待できるエリアは、引き続き都心、もしくは職住近接が加速する街、そして大学キャンパスの開設という人口増加が期待できるエリアといえるでしょう。

日本全体は少子高齢化していきますが、東京はまだ人口増加が見込まれています。そんな「東京エリア」に注目している方は、セミナーに参加して不動産会社の講師の方に、直接注目エリアを聞いてみるのもいいでしょう。

※本記事の参照:https://www.global-link-m.com/