効率的に不動産投資を行うために、一つの手段として考えられるのが「利回りの高い物件を選ぶこと」です。

しかし、利回りの高い物件を選ぶことは、支出が多いなどのリスクを伴うため、慎重に物件選び進めなければなりません。

そもそも、不動産投資を行う場合は、どのようにして利回りと向き合えば良いのでしょうか?

今回は、不動産投資の利回りとはなにか、をご紹介すると共に、利回りの相場や計算方法について解説していきます。

利回りとは

利回りとは、運用資金に対して得られた利益を1年あたりの平均に直した割合のことです。一般的な資産運用では、利回りの高い手段を選ぶことで得られる収入は増えるため、安定した運用が期待できます。

しかし、不動産投資の利回りは一般的な利回りとは異なるので、理解を深めておく必要があります。例えば、不動産投資で利回りの高い物件には中古物件が多くあります。全てがそうと言うわけではありませんが、中古物件の場合、修繕費用などの支出により、高かったはずの利回りが結果的に低くなってしまう…といったことも考えられます。

そのような観点から、不動産投資の利回りは大きく以下の3つに分類して確認をする必要があります。

  • 想定利回り
  • 表面利回り
  • 実質利回り

 

それぞれがどんな利回りなのか、また計算方式について確認していきましょう。

想定利回りと計算方式

想定利回りとは、満室状態における利回りのことです。想定利回りは、以下の計算方式で算出できます。

【想定利回りの計算方式】
不動産投資で得られる全ての収入÷物件価格×100

アパート投資のような複数の部屋を有している物件の売買時には空室が生じていることがあります。想定利回りは、それらの空室を反映せずに満室だった場合を想定した利回りを表します。

表面利回りと計算方式

表面利回りとは、管理費や税金などの経費を含めずに計算した利回りのことです。別名、グロス利回りとも言います。表面利回りは、以下の計算方式で算出できます。

【表面利回りの計算方式】
現在の不動産投資で得ている全ての収入÷物件価格×100

表面利回りは、想定利回りとは異なり、現状の空室状況を反映しているため、購入した直後にどの程度の利回りがあるのかを知ることが可能です。ただし、マンションの1室投資や戸建投資では、想定利回りと表面利回りが同じになります。

実質利回りと計算方式

実質利回りとは、表面利回りに経費などを反映した利回りのことです。実質利回りは以下の計算方式で算出できます。

【実質利回りの計算方式】
(現在の不動産投資で得ている全ての収入-経費)÷物件価格×100

想定利回りや表面利回りでは、不動産投資の収入しか反映していませんが、不動産投資には収入だけでなく管理費や修繕費、税金といった支出が生じます。実質利回りでは支出も反映しているため、実際の運用利回りを知ることが可能です。

表面利回りの平均相場

不動産投資といっても、区分マンションの1室投資、アパートの1棟投資、戸建投資など様々です。利回りは、物件の種類だけでなく地域によっても大きく異なるため、物件比較の際には、おおよその利回りの平均相場を把握しておくことが重要です。

物件種類別の平均相場と地域別の平均相場について、それぞれ見ていきましょう。

利回りの平均相場を物件別に比較すると以下のようになります。

  • 区分マンションの1室投資:3%~4%前後(新築)、6%前後(中古)
  • アパートの1棟投資:6%前後(新築)~8%前後(中古)
  • 戸建投資:8%程度(新築)~16%(中古)

地域別平均相場

日本不動産研究所が公表した「第39回不動産投資家調査(2018年10月時点)」によると、都心部の賃貸住宅の利回りは以下のような結果になっています。

<城南地区(目黒区・世田谷区)>

ワンルーム4.4%、ファミリー向け4.4%

<城東地区(墨田区、江東区)>

ワンルーム4.4%、ファミリー向け4.7%

東京以外の主要地域における賃貸住宅の利回りは以下のような結果になっています。

<札幌>

ワンルーム5.5%、ファミリー向け5.7%

<仙台>

ワンルーム5.5%、ファミリー向け5.7%

<さいたま>

ワンルーム5.3%、ファミリー向け5.5%

<千葉>

ワンルーム5.3%、ファミリー向け5.4%

<横浜>

ワンルーム5.0%、ファミリー向け5.0%

<名古屋>

ワンルーム5.1%、ファミリー向け5.2%

<京都>

ワンルーム5.2%、ファミリー向け5.3%

<大阪>

ワンルーム4.9%、ファミリー向け5.0%

<神戸>

ワンルーム5.2%、ファミリー向け5.3%

<広島>

ワンルーム5.8%、ファミリー向け6.0%

<福岡>

ワンルーム5.2%、ファミリー向け5.3%

地価の高い主要地域は、物件価格が高くなってしまうため、5%前後が一般的と言えるでしょう。

理想的な利回り

地域別平均相場程度の利回りがあれば、良い物件と言えるわけではありません。利回りは、家賃収入が得られることを前提に算出したものです。そのため、家賃収入が得られなければ利回りが0になることを想定しておかなくてはなりません。

例えば、3,000万円のマンションを購入して運用した場合の利回りが5%だったとすると、1年間の家賃収入は150万円です。金利2%の不動産ローン3,000万円を返済期間35年で契約したとすると、1年の返済額は約120万円です。

不動産投資では、管理を管理会社に委託した場合の費用や管理費・修繕積立金などの支出が生じます。そうなると、収入よりも支出が上回る可能性が高いため、物件を購入する際には以下のように一般的な利回りよりも1~2%程度高い物件を選ぶことが理想的と言えるでしょう。

  • 区分マンションの1室投資:5%程度(新築)、8%程度(中古)
  • アパートの1棟投資:8%程度(新築)~10%程度(中古)
  • 戸建投資:10%程度(新築)~18%(中古)

利回りのシミュレーション

不動産投資では利回りを考慮することが重要であることが分かりましたが、利回りをどのように使いこなせばいいのでしょうか?

新築区分マンション・中古区分マンションを購入した場合の利回りのシミュレーションをそれぞれ行ってみましょう。

新築区分マンションのシミュレーション

東京都江東区にある最寄駅まで徒歩5分の新築マンションを3,580万円で購入した場合の利回りのシミュレーションです。なお、1.7%の金利で返済期間35年、頭金10万円と頭金500万円の2パターンでシミュレーションを行います。

<頭金10万円>

月々返済額:112,838円
管理・修繕費:10,860円
家賃収入:114,229円(集金代行)、110,500円(サブリース契約)

<頭金500万円>

月々返済額:97,351円
月々差額:6,018円(集金代行)、2,289円(サブリース契約)

頭金10万円の場合の返済期間中の実質利回りは、支出が生じているのでマイナス利回りです。一方、頭金500万円の場合の返済期間中の実質利回りは、0.06%~0.2%です。しかし、ローン完済後は4%弱の利回りになります。

サブリース契約とは

サブリース業者が、マンション経営など賃貸経営を行うオーナーから賃貸物件を借り上げて、その賃貸物件の入居者募集や入居者からの賃料回収などを行うことです。

サブリース会社は、賃貸物件の入居率に関わらず、オーナーに保証賃料を支払います。保証賃料とは、本来の家賃から経費等を差し引いたものです。

集金代行とは

集金管理代行は、文字通り、賃貸物件の入居者からの賃料(以下、本来賃料)回収を代行するサービスです。

経費等を差し引いた後、オーナーに賃料が支払われるという点では、サブリースと似ている点もあります。しかし、集金管理代行では、入居者がいなかった場合、賃料が発生しないため、オーナーは賃料収入を得ることができません。

中古区分マンションのシミュレーション

東京都杉並区の最寄駅まで徒歩4分の中古マンション(2011年5月竣工)を2,400万円で購入した場合の利回りのシミュレーションです。なお、1.7%の金利で返済期間35年、頭金なしでシミュレーションを行います。

月々返済額:75,858円
管理・修繕費:13,730円
家賃収入:93,425円(集金代行)、82,000円(サブリース契約)
月々差額:3,837円(集金代行)、-7,588円(サブリース契約)

東京都大田区の最寄駅まで徒歩5分の中古マンション(2012年5月竣工)を2,200万円で購入した場合の利回りのシミュレーションです。なお、1.7%の金利で返済期間35年、頭金なしでシミュレーションを行います。

月々返済額:69,536円
管理・修繕費:9,500円
家賃収入:79,878円(集金代行)、71,000円(サブリース契約)
月々差額:842円(集金代行)、-8,036円(サブリース契約)

杉並区の物件の返済期間中の実質利回りは0~0.2%、大田区は0~0.04%です。ローン完済後は、杉並区の物件で4%台、大田区の物件で4%弱の利回りになります。

不動産投資の利回りで注意すべき点

利回りが高ければ余裕を持った返済計画を立てられるので、不動産投資では利回りの高い物件を選ぶ方が良いですが、以下の注意すべき点が3つあります。

  • 中古一棟物件は空室を考慮する
  • 実質利回りで投資物件を選ぶ
  • 高利回りの物件は内容を確認する

 

それぞれの注意すべき点について見ていきましょう。

中古一棟物件は空室を考慮する

想定利回りの高い中古一棟物件を選んでも、空室などを考慮した表面利回りが低い場合は注意が必要です。空室が埋まれば想定利回り通りの家賃収入が期待できると思っていても、物件に原因があって表面利回りが下がっている可能性もあります。

そのような場合は、想定利回りに近づくどころか購入時の表面利回りすら下回ってしまう可能性があります。そのため、中古一棟物件を購入する際は、空室がどうなっているのかを確認しておきましょう。

実質利回りで投資物件を選ぶ

シミュレーション結果を見てみると、家賃収入のみの利回りでは4%前後となっていますが、支出を反映すると利回りは大きく下回るので注意が必要です。不動産投資における支出は主に以下のようなものがあります。

  • 税金
  • 損害保険料
  • 司法書士や税理士への報酬
  • 減価償却費
  • ローンの返済(金利も含む)
  • 管理会社への業務委託料
  • 修繕費
  • 管理費、修繕積立金
  • 事業として行っている場合の経費

 

これらの支出の中には、一時的に発生するものもあれば、継続して発生するものもあります。継続して発生するものはキャッシュフロー悪化に影響を与える可能性があるため、支出を反映した実質利回りで投資物件を選ぶようにしましょう。

高利回りの物件は内容を確認する

投資用の物件を探していると、10%を超える高い利回りの物件が見つかる場合があります。しかし、利回りの高い物件は何らかの理由を抱えていて、売却価格を下げることで利回りが高くなっているだけの可能性もあるので注意が必要です。例えば、以下のような理由です。

  • 立地が悪い
  • 築年数がかなり経過している
  • 事故物件である
  • 耐震性が低い
  • 入居者(入居候補者)を1つの大学や企業にのみ依存している

 

上記の条件に該当する場合には、物件を購入しても安定した家賃収入を得られないだけでなく、売却したくてもすぐに買い手が見つからない可能性もあるので注意しましょう。

まとめ

不動産投資で物件を選ぶ際は、利回りの高い物件を選んだ方が効率良く資産を増やせると思っている方が多いかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。

例えば、利回りが高い物件であるとしても、修繕費などの支出が多い、立地条件が悪いなどのマイナス要素も少なからず内包している可能性もあるので注意が必要なのです。そのため、利回りで物件を選ぶ際は、表面利回りだけでなく、支出などを考慮した実質利回りで判断しましょう。

また、不動産投資は管理会社に管理を委託できるため、運用の手間を省きながら資産運用を行うことが可能です。しかし、全てを任せきりにしている場合、自分が購入した物件はマイナス要素が実はかなり多く、当初の想定とは違って、コスト負担の大きい結果に終わる可能性が高まります。

そういった事態を被るリスクを下げるためにも、不動産投資の知識を身に付けるなどして自ら学ぶ姿勢を忘れないようにしましょう。