老後の年金の不安解消など、ワンルームマンション投資に挑戦してみたいと考える方も多いのではないでしょうか。

確かに、ワンルームマンション投資には多くのメリットがあります。しかし、そのメリットだけに目を奪われ営業マンの話だけを鵜呑みにしてしまうのは危険です。

営業マンからの提案を鵜呑みにするだけではなく、メリットが本当なのかどうかなど、ワンルームマンション投資を検討している方自身で主体的に調査をして、納得した上で購入に踏み切るべきではないでしょうか。

この記事では、ワンルームマンション投資を検討している方が、成功するために知っておきたい5つのチェックポイントについてお話していきたいと思います。

賃貸物件としての優先項目

ワンルームマンション投資の大家さんとして、その物件には、どんな入居者が住むのかを想定してみることは大切なことです。

入居者属性によってニーズは異なるため、想定に沿ったワンルームマンションなのかどうかをチェックしておく必要があるからです。

ニーズ把握の参考として、不動産投資サイト「楽待」が行った調査を見てみると、賃貸物件探しで優先する条件は次のようになっています。

1番目に優先2番目に優先3番目に優先
1位賃料(48.6%)間取り(22.9%沿線(17.1%)
2位通勤時間、間取り(11.4%)賃料(20.0%)間取り(14.3%)
3位駅徒歩、その他(8.6%)沿線、2階以上(11.4%)駅徒歩(11.4%)

※出典:楽待不動産投資新聞

チェックポイント① ~立地~

ワンルームマンション投資を行う上でチェックしておきたいこととして、まず挙げておきたいのが立地です。

先に挙げた調査でも、賃貸物件探しの優先順位として、立地に関連するものである「通勤時間」、「沿線」、「駅徒歩」が占めている割合は大きくなっています。

例えば、検討している物件の入居者に、社会人を想定しているのであれば、通勤場所をポイントとして考え始めてみてはいかがでしょうか。

最寄駅が、オフィス街への通勤に便利な沿線なのか、オフィス街にはどれくらいの通勤時間がかかりそうなのかなどを考えた上で、一人暮らしのニーズが見込めそうかを検討してみましょう。

また、物件の周りに大学や短大などの教育施設があり、そこに通う学生を入居者として想定しているのであれば、最寄駅からの所要時間よりも教育施設までの所要時間の方を重視した方がいい場合もあります。

入居者属性に応じて、所要時間という観点からの立地を検討した上で、生活利便性という観点で次の項目についてチェックしてみましょう。

最寄駅等からの所要時間(徒歩)

賃貸物件検索の優先項目として、最寄駅まで歩いて行けることを挙げる方の割合も多いです。最寄駅まで徒歩10分以内で行けるかどうかを一つの目安として確認してみましょう。

スーパーやコンビニなど利便施設が近くにあるか?

ワンルームマンションは、入居者にとって生活の拠点です。どれだけ設備の整った物件でも日頃の買い物に不便では、生活に支障が生じるでしょう。スーパーやコンビニなどが物件の近くにあるかどうか、営業時間は利用しやすい設定になっているかどうかを確認しておきましょう。

駅までの道のりに急な坂道はないか?

最寄駅までの所要時間が地図上では10分以内であっても、途中に急な坂道があると、想定よりも時間がかかってしまいます。そのため、物件案内時にマイナスの印象を持たれる可能性が高いでしょう。急な坂道以外にも、大通りの横断や踏切など、地図上の所要時間以上に時間がかかる要因がないか、実際に歩いてチェックしておきましょう。

外灯が極端に少なくないか?

街の様子は、日中と夜では姿が変わることがあります。物件購入の際は、日中に物件案内をしてもらうことが多いです。しかし、夜の時間帯にも検討物件の周辺に足を運び、街灯が極端に少ないなど、入居者が防犯面で不安を感じることがないかをチェックしておくことも大切でしょう。

チェックポイント② ~家賃~

先に挙げた調査の中でも、賃貸物件探しで優先する条件として「賃料」を挙げる方の割合も大きいことがわかります。ワンルームマンション投資を行う際、営業マンから提案されている家賃設定が妥当かどうか、チェックしておくことも大切なポイントです。

周辺の家賃相場と乖離がないか?

まずは、周辺の家賃相場と乖離がないかを確認しておきましょう。昨今、賃貸物件検索は、手軽にインターネットを通じてパソコンやスマートフォンなどでできるようになりました。

検討物件と同じような条件の物件が、どれくらいの家賃設定になっているかを調べることは簡単です。パソコンやスマートフォンの操作に不慣れであるという方は、物件周辺の不動産仲介会社のウィンドウで賃貸物件広告を見たり、店内のスタッフにヒアリングしたり、という方法で周辺の家賃相場を確認することもできます。

サブリースがあれば安心?

サブリースとは、空室リスクへの不安を感じる大家さんをフォローする仕組みです。サブリース業者が賃貸経営を行う大家さんから賃貸物件を借り上げて、その賃貸物件の入居者募集や入居者からの賃料回収などを行います。

そして、サブリース会社は、賃貸物件の入居率に関わらず、大家さんに保証賃料を支払います。なお保証賃料は、入居者に提示している本来の賃料から経費等を差し引いたものとなるため、本来の賃料よりも下回る金額となります。

少し前に、メディアにも取り上げられたシェアハウスをめぐるサブリースのトラブルでは、シェアハウスメーカーは、30年間定額の家賃を完全保証することをうたっていました。

しかし、立地が悪かったり、シェアハウスにも関わらず周辺のワンルーム物件賃料と同じくらいの金額設定であったため、入居率が低迷。他の要因も重なって、このシェアハウスメーカーは破たんに至りました。この時、シェアハウスを購入する前に立地や周辺物件の家賃相場の確認を怠らなかったら、トラブルに巻き込まれることはなかったのかもしれません。

ワンルームマンション投資を検討している方の中には、サブリースがあるから安心と思っている方もいるでしょう。しかし、大家さんをフォローする仕組みであるサブリースの活用を検討する際にも、手放しで安心していいわけではないということを知っておきましょう。

詳しくはこちら|5分で分かる「サブリース」とは?契約内容やメリット、注意点を解説

チェックポイント③ ~設備仕様~

先に挙げた調査では、賃貸物件の優先順位項目には挙がっていませんが、同じような立地にある競合物件との競争力を高めるのが設備仕様です。

インターネット上にある賃貸設備の人気ランキングなどを参考にして、設備仕様のトレンドを確認しておきましょう。ただし、設備仕様の希望は、検討物件にどんな入居者が住むことを想定しているかによって異なります。設備仕様のチェックは、想定する入居者属性を固めた上で行うことをおすすめします。

入居者属性として女性を中心に考える場合

例えば、入居者属性として女性を中心に考える場合、次のようなポイントをチェックしてみましょう。

収納が多い

女性は、洋服や靴などを多く所有していることが考えられます。部屋をスッキリと清潔に保ちたいと考える方も多いでしょう。そのため、検討物件が靴箱やウォークインクローゼットなど、収納が多い間取りになっているかどうかをチェックしてみましょう。

セキュリティが万全

女性は、セキュリティにこだわる方も多いでしょう。オートロックやモニター付きインターホンなどセキュリティ設備が整っているとポイントが高いです。

中古マンションでワンルームマンション投資を考える場合

中古マンションの場合、設備仕様に現在のトレンドとのギャップがある場合があります。また、耐震性についてもチェックが必要です。

バス・トイレ別

一昔前は、お風呂とトイレ、洗面所が一体となった三点式ユニットバスが単身向け賃貸物件では主流でした。しかし、現在では「バス・トイレ別がマスト!」という声も多く聞かれます。検討物件がどちらのタイプなのか、そして周辺の競合物件では、三点式ユニットバスの物件、バス・トイレ別物件によって入居率に差があるのかどうか、確認しておきましょう

三点式ユニットバスタイプの中古マンションを購入した後に、バス・トイレ別タイプに変更する場合、多額の費用がかかる可能性もあります。

1981年6月1日以降に建築確認された建物であるか

中古マンションの耐震性に問題がないかどうかを確認するためには、1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件であるかどうかを調べてみましょう。この日以降に建築確認を受けた物件は、新耐震基準で設計施工されています。

新耐震基準とは、中規模の地震(震度5強程度)に対しては、ほとんど損傷を生じず、極めて稀にしか発生しない大規模の地震(震度6強から震度7程度)に対しては、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標としたものです。

チェックポイント④ ~修繕積立金~

物件価値を維持するためには、計画的な修繕が必要となります。そのために必要なコストである修繕積立金、そして長期修繕計画がどのような内容になっているかを確認しておくことも、重要なポイントです。

修繕積立金

修繕積立金がどれくらいかかるのかをまず確認しましょう。ただし、修繕積立金が現状では安い設定になっていても、長期修繕計画をよく確認してみると、将来的に値上げが予定されていることが多いものです。また、大規模修繕や建て替えの際には、一時金が必要になる場合もあることを知っておきましょう。

長期修繕計画

長期修繕計画の存在を確認しておきましょう。長期修繕計画を確認することで、将来の修繕積立金の値上げや一時金の発生を、あらかじめ知り、事業計画にも反映させておくことができます。なお、築年数が古いマンションの場合、適正な修繕計画がないこともあるので注意しておきましょう。

チェックポイント⑤ ~管理状況~

入居者満足を高め、維持していくためには建物管理の状況も重要な確認ポイントです。

管理会社はどこか

管理会社はどこかを確認し、その評判や実績を調べておきましょう。特に、先に挙げた長期修繕計画を整備していなかったり、よく把握していなかったりするような管理会社が管理を行っている場合、購入の選択肢から外しておいた方がよいでしょう。

管理状況はどうか

日々の管理(清掃状況や共用部分のメンテナンス等)の実施状況や入居者からの困りごとに対する速やかな対応の有無を確認しましょう。管理会社が管理している別物件を見学してみるのもいいでしょう。また、賃貸管理(入居者募集、入居手続き、家賃回収等)の委託を考えている場合、その実績についてもチェックが必要です。

まとめ

様々な目的で、ワンルームマンション投資に関心を持つ方は多いと思います。しかし、その目的を実現することができるかどうかを主体的に確認した上で、ワンルームマンション投資をスタートすることをおすすめします。

自分一人で確認するのが難しい場合には、賃貸経営事情に詳しい第三者にも相談することも一案です。勧誘された不動産会社の情報だけを基に判断した結果、こんなはずじゃなかったと後悔しないように、慎重に検討を進めていきましょう。