将来の年金不安などの理由から、ワンルームマンション投資に関心を持つ方は多いでしょう。
しかし、投資に対する否定的な記事などを見て、二の足を踏んでいる方もいるのではないでしょうか。
もちろん、ワンルームマンション投資にはリスクもあります。
そのリスクの概要を知った上で、ワンルームマンション投資を成功させるにあたって、どんなポイントに気を付ければよいのかを紹介します。
ワンルームマンション投資をする目的
ワンルームマンションをはじめとした不動産投資は、「目的」を持って運用することが最も重要だと言えます。
何のためにワンルームマンション投資を行うのか、その「目的」を明確にしておくことで、問題が発生した時にどのように対応すればよいかの判断軸を有することができます。
代表的なワンルームマンション投資の目的には、以下のようなものが挙げられます。
節税
ワンルームマンション投資の目的として、節税を挙げる方は多いのではないでしょうか。
ワンルームマンション投資で得られる家賃等の収入（家賃、礼金、更新料など）は、不動産所得として扱われます。
不動産所得は、家賃等の収入から経費を差し引いて計算されます。不動産所得の計算における経費として、日々の管理費や修繕費、火災保険料のほか、減価償却費やアパートローンの返済利息などが挙げられます。
この不動産所得を計算する際、実際の支出ではない減価償却費も家賃等の収入から差し引くことになるため、帳簿上、不動産所得が赤字になることがあります。
その仕組みを活用して、ワンルームマンション投資をオーナーの本業収入と合算して、節税ができる場合があります。
減価償却費とは
「経費」とはその事業を行う上で必要なコストのことをいいます。
ワンルームマンション投資などの不動産投資において、ワンルームマンションなどの建物の購入費用は事業を行う上で必要なコストといえます。が1年でその全額を経費として処理するにはあまりにも高額です。
しかし、いかに高額なコストを掛けた建物であっても、年数を経るにつれて劣化していきます。
当初、オーナーは建物の代金を支払ってその財産価値を手に入れることになりますが、その後、長年の間に建物が「少しずつ」劣化することでその価値が少しずつ下がっていくのは避けられません。
その仕組みを数値化したのが「減価償却」というルールなのです。簡単に言えば、その価値減少を経費化する仕組みのことを「減価償却」と呼ぶのです。
そしてモノの種類によって定められた法定耐用年数に応じて、その年数に渡って少しずつ、モノの価値減少分を毎年「減価償却費」として経費計上し続けることが認められているのです。
定額法による「減価償却費」の計算方法は、「取得価額×定額法の償却率」ですが、建物の価格（取得原価）を上記の耐用年数で割った額とほぼ同額だと覚えておいてもいいかもしれません。
例えば、建物価格が3,000万円、耐用年数47年であった場合、実際の支出を伴わず、毎年およそ63万円ずつ減価償却費として経費計上できることになります。
資産形成
ワンルームマンション投資を検討されている方の中には、「資産形成を行い、早期退職を目指している」という方もいるでしょう。
ワンルームマンション投資をはじめとする不動産投資は、リスクの見通しを立てやすい投資方法です。そのため、ミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれています。
株式投資や先物取引といった投資方法はハイリターンを望むこともできる可能性はあるものの、ハイリスクとも背中合わせです。
そのような高いリスクは負いたくないものの、国内債券や定期預金のようなローリスク・ローリターンの投資方法ではリターンが不十分と考えて、ワンルームマンション投資を選択する方もいるでしょう。
また、将来の年金不安に対する資産形成を考える方の中にも、同様の理由で、株式等よりも手堅い投資方法として、ワンルームマンション投資を検討する方もいらっしゃるかもしれませんね。
生命保険代わり
ワンルームマンション投資による家賃収入を生命保険の代わりとして考える人もいます。
アパートローンを利用する際、通常は団体信用生命保険に加入するので、万が一のことがあった場合、保険金により残りのアパートローンも完済され、遺族に不動産と毎月の家賃収入を残すことができます。
このように、ワンルームマンション投資の目的には様々なものがありますが、短期的な節税対策や資産形成にはあまり向いていない場合があることは知っておくとよいでしょう。
その理由も含め、ワンルームマンション投資が有するリスクについて考えてみたいと思います。
中古ワンルームマンションのリスク
中古マンションでワンルームマンション投資を行った場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。
修繕費用のリスク
中古マンションの場合、専用部分の設備が老朽化していたり、大規模修繕や建て替えなどの実施が近づいてきていたりするなど、想定していた以上に修繕費用がかかる可能性があります。
修繕費用は、必要なコストではありますが、その金額によってはキャッシュフローが悪化してしまう可能性があります。入念に物件や修繕計画などの確認、調査を行っておく必要があります。
融資条件のリスク
中古マンションの場合、新築マンションと比較すると築年数により建物の担保価値が低いなどの理由から、融資条件が悪い場合が多いでしょう。
金利が高かったり、融資額が低かったりすることで、想定以上に自己負担金額が必要となったり、返済負担が大きくなる可能性もあります。融資条件について、金融機関と十分に交渉した上で、事業計画、キャッシュフローの確認を行っておく必要があります。
中古ワンルームマンションを購入する際に気を付けるポイント
先に挙げたリスクに対して、どのような対策を講じておけばよいのでしょうか。
ワンルームマンション投資の目的ごとに、中古マンションでのワンルームマンション投資が適しているかどうか、そして、ここを押さえておけば成功につながる可能性が高いといえるポイントをご紹介します。
節税目的の場合
修繕費用が想定以上にかかったり、融資条件があまり良くなかったりするなど、支出が多くなる要因が重なると、不動産所得が赤字になる可能性が高まります。
確かに不動産所得が赤字になれば、マンションオーナーの本業収入と合算して節税を図ることはできます。しかし、節税できる税金以上に自己負担がかさむのであれば本末転倒です。
ローン返済額はもちろんのこと、専有部分の設備交換やマンションの修繕計画を盛り込んだ、想定キャッシュフローを慎重に確認する必要があります。
資産形成目的の場合
物件の立地などによっては、短期的にオーナーチェンジ（入居者がいる状態で、その物件を売却すること）を行うことで、売却益を狙うこともできるでしょう。
ただし、必ずしも売却益が出るというわけではなく、新築マンションよりは、その可能性が高い場合もあるという認識でいたほうが無難です。
売却益による資産形成を考えるのであれば、物件の収益性を十分に調査することが大切であることは言うまでもありません。
なお、将来の年金不安に対する資産形成を考えるのであれば、中古マンションによるワンルームマンション投資は適さない可能性があります。
築年数によっては、近いうちに大規模修繕や建て替えなどが予定されていることも想定され、大きな支出が考えられるからです。
こんなはずじゃなかった！と将来の年金不安がさらに倍増する結果とならないためには、マンションの修繕計画を確認することがまず大切です。
その計画を踏まえた、想定キャッシュフローを作成し、見通しを立ててみましょう。
生命保険目的の場合
投資用不動産ローンやアパートローンを利用する場合、基本的には団体信用生命保険に加入するため、ご自身に万が一のことが発生した場合には、生命保険会社から保険金が支払われ、ローンは完済できます。
しかし、近い将来、大規模修繕や建て替えなどが予定されていることも想定され、その費用については別途、資金を確保しておくなどしておかなければ、遺族に負担を強いることになる可能性があります。
リスクを中心にお話しましたが、中古マンションの場合、新築マンションと比較すると割安であるため高利回りを実現することも不可能ではありません。
しかし、先にも述べたように修繕費が多くかかるなどのリスクもあります。それらのリスクについて、丁寧に説明をしてくれる会社を選ぶこともリスク回避の手段の一つであると言えるでしょう。
新築ワンルームマンションのリスク
新築マンションでワンルームマンション投資を行った場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。
節税効果が小さい
新築マンションでワンルームマンション投資を行った場合、所得税や住民税に関して、思ったほどの節税効果が期待できない可能性があります。
価格下落リスク
中古マンションと比較すると新築マンションは、割高であるといえます。そのため、転売を考える場合、購入時価格よりも下落した価格での売却となる可能性が大きいといえます。
新築ワンルームマンションを購入する際に気を付けるポイント
先に挙げたリスクに対して、どのような対策を講じておけばよいのでしょうか。
ワンルームマンション投資の目的ごとに、新築マンションでのワンルームマンション投資が適しているかどうか、そして、ここを押さえておけば成功につながる可能性が高いといえるポイントをご紹介します。
節税目的の場合
投資用ワンルームマンションを扱う不動産会社から提示される節税効果を見て、ワンルームマンション投資に関心が高まったという方もいるでしょう。
しかし、不動産会社が提示する節税効果は購入後2年程度のものであることが多いようです。ワンルームマンションを購入した年は、ワンルームマンションの取得にかかる登記費用、不動産取得税が経費計上できます。
しかし、2年目以降は、それらが計上できないため節税効果は1年目に比べると小さくなります。目の前の節税効果だけでなく、長期的視点で節税効果がどれくらい生じるのかを確認することが必要です。
資産形成目的の場合
転売による短期的な資産形成には適していません。新築マンションは中古マンションと比較すると割高であるため、転売すると損が生じる可能性が高いといえます。
一方で将来の年金不安に対する資産形成など、長期的視点でのインカムゲインを目的とした資産形成には適しています。この場合でも、マンションの修繕計画を盛り込んだ想定キャッシュフローを確認した上で、計画的に取り組むことを忘れてはいけません。
生命保険目的の場合
アパートローンを利用する場合、一般的には団体信用生命保険に加入するので、ご自身に万が一のことが発生した場合には、生命保険会社から保険金が支払われ、アパートローンは完済できます。
しかし、ワンルームマンション投資に全く関わったことがない遺族が、すぐにマンションの運用を行うことは難しいかもしれません。そのため、遺族がワンルームマンションを相続した時に備えて準備しておくべきです。
例えば、将来、いつどのような支出が想定されるのかを整理し、その支出のために家賃収入の一部を計画的に積立しておくことが必要であることをわかるようにしておくなどです。中古マンションと比較すると、時間的には余裕をもってその準備を進めることができます。
新築マンションの場合、中古マンションと比較すると割高であることは否めません。
そのため、そのリスクを上回る収益性を誇る優良な物件を有している不動産会社を選択することが、新築マンションでワンルームマンション投資を行う上での大きなポイントです。
目の前の節税といった短期的な視点ではなく、出口戦略も含めた長期的な視点でアドバイスしてもらえる不動産会社を選ぶようにしましょう。
まとめ
ワンルームマンション投資にはリスクもあります。しかし、どのような目的でワンルームマンション投資を行うのかを明確にしておくことで、リスクへの対策を講じやすい投資手段であるともいえます。
不動産会社に言われるがまま、全てを任せた結果、「こんなはずじゃなかった」と後悔しても時すでに遅し。
リスクやその対策を主体的に検討した上で、良いパートナーとなってくれる不動産会社を選び、目的達成のために不動産会社と二人三脚でワンルームマンション投資に取り組みたいものですね。
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