ワンルームマンション投資に関心はあるけれど、失敗への不安から二の足を踏んでいるという方も少なくないでしょう。

そもそもワンルームマンション投資で失敗するということはどういうことなのでしょうか?

その点について確認をした上で、ワンルームマンション投資の失敗事例について紹介します。また、失敗しないためにはどのようなことに留意すれば良いのかについてもお話していきたいと思います。

ワンルームマンション投資で失敗するってどういうこと?

ワンルームマンション投資を検討している方の目的は、「節税」「年金対策」「将来の不安解消」「生命保険代わり」など、様々なものがあるでしょう。

しかし、どの目的にしても良好なキャッシュフローがあってこそ実現できるものです。

つまり、キャッシュフローが悪化して、ワンルームマンション投資を止めざるを得ない状況になることが、ワンルームマンション投資の失敗と言えます。

そうならないために、失敗事例を考察し、失敗しないためにどんな対策を講じておけば良いかをあらかじめ考えた上で、ワンルームマンション投資をスタートするようにしましょう。

ワンルームマンション投資3つの失敗事例

ここでは3つの失敗事例をとりあげて、それぞれなぜワンルームマンションの投資に失敗してしまったのか、そして、失敗をしないためにどのような対策が考えられるかをまとめてみたいと思います。

ケース1. Aさんの場合 ~節税効果に落とし穴~

不動産会社の営業マンから節税ができるという提案を受けて、ワンルームマンション投資をスタートすることを決めたAさん。しかし、ワンルーム投資を始めて3年目が過ぎた頃、あまり節税効果を感じなくなり、このままワンルームマンション投資を続けていっていいものか悩み始めています。

Aさんのどこが問題だったのか

Aさんは、不動産会社の営業マンの提案を鵜呑みにして、自分で検証しなかったことに問題があったと言えます。不動産会社がワンルームマンション投資における節税効果を示す資料には、2年程度のものしか記載されていないことが一般的なのです。

確かに、ワンルームマンション投資には節税効果はあります。しかし、その節税効果が高いのは、最初の1~2年目程度です。ワンルームマンション取得時には、不動産取得税や登録免許税などの諸経費が必要となるものの、2年目以降は最初の1年目ほど大きなコストがかからず、節税効果は薄まってしまいます。

同じ失敗をしないためには

Aさんの場合、資料で示された経過年数以降、どのようになるかを計算してみることで、節税効果は次第に薄まっていくことに前もって気付けたはずです。Aさんと同じ失敗をしないためにも、不動産会社の営業マンから提案された資料は、自分でも検証してみるということが重要です。

ケース2. Bさんの場合 ~思わぬ修繕費用~

日頃から将来の年金に不安を感じていたBさんは、手頃な価格の物件を見つけたので資産形成目的で、ワンルームマンション投資をスタートしました。

Bさんがワンルームマンション投資を行っているのは中古物件。できるだけ初期投資を抑えたいと思っていたBさんは、割安感のある物件に出会えて喜んでいました。しかし、ワンルームマンション投資をスタートしてから2年後、大規模修繕を行う旨が通知されました。大規模修繕に際して、50万円の一時金支出が必要になることも記載されていて、思わぬ出費に頭を抱えています。

Bさんのどこが問題だったか

Bさんは、物件の価格だけに着目し過ぎてしまい、長期修繕計画の確認をしなかったという点に問題があったと考えられます。中古マンションは、新築マンションと比較すると割安です。しかし、中古マンションには特有のリスクがあります。その主たるものとして、修繕費用が多くかかる可能性があるということです。専有部分の設備修繕の要否のほか、共用部分の修繕状況についても確認し、どれくらいの修繕費用が必要となるかをあらかじめ確認をしておけば、思わぬ修繕費用の発生に慌てることはなかったのかもしれません。

同じ失敗をしないためには

分譲マンションには、長期修繕計画が整備されています。

ワンルームマンション投資を行う際には、必ず長期修繕計画を確認しておく必要があります。どのタイミングでマンションの修繕が行われる予定になっているのか、そして、その計画に基づいて修繕積立金がどのように設定されているのか、一時金の支出も予定されているのかなどを踏まえた収支計画を作成しておかなければ、将来的に修繕積立金の値上げや一時金の支出が生じた時に、キャッシュフローに支障が生じる可能性があるからです。

なお、中古物件によっては、適正な長期修繕計画がない場合もありますが、そのような物件を紹介された場合は購入の選択肢から外しておいた方が無難でしょう。

ケース3. Cさんの場合 ~家賃保証で安心?の落とし穴~

以前から将来の年金に不安を感じていたCさん。サブリースによる家賃保証があるから安心だ、と不動産会社の営業マンから言われたことで背中を押され、ワンルームマンション投資をスタート。しかし、実際にワンルームマンション投資をスタートしてみると、サブリースによる家賃保証はあるものの、コストを差し引くと手元に資金がほとんど残りませんでした。また、数年おきに家賃保証額の改定があり、ついには自己負担が生じるようになってしまいました。Cさんは、何のためにワンルームマンション投資を行ったのかわからなくなってきたと感じるようになりました。

Cさんのどこが問題だったか

Cさんは、サブリースによる保証賃料を踏まえた収支計画を立てたり、想定キャッシュフローシミュレーションを行っていなかったりしたことに問題があったと考えられます。

同じ失敗をしないためには

ワンルームマンション投資を行う際、収支計画は必ず立てておきたいものです。想定される家賃収入とワンルームマンション投資にかかるコストを盛り込んだ、想定キャッシュフローシミュレーションを行っておくことで、見通しを立てることができます。

サブリースとは、空室リスクへの不安を感じる大家さんをフォローする仕組みです。サブリース業者が賃貸経営を行う大家さんから賃貸物件を借り上げて、その賃貸物件の入居者募集や入居者からの賃料回収などを進めます。そして、サブリース会社は、賃貸物件の入居の有無に関わらず、大家さんに保証賃料を支払います。保証賃料は、入居者に提示している本来の賃料から経費等を差し引いたものとなるため、本来の賃料よりも下回る金額となるのです。また、○○年保証などと記載があっても、数年ごとに家賃保証の見直しがあることが一般的なので注意しましょう。

サブリースによる保証賃料を得ながらワンルームマンション投資を行うことを検討する場合には、前もってその賃料収入で想定キャッシュフローが成り立つかどうかを確認しておけば、「こんなはずじゃなかった」ということを回避することができます。

ワンルームマンション投資を成功に導くために

事例に挙げたような失敗をしないためにも、ワンルームマンションの「物件特性」を知った上で良い物件を選ぶことが絶対条件です。また、良い物件に出会うためには、良い販売会社を選択することも必要です。その見極めをするために、どのようなポイントに着目しておけば良いか、整理をしておきたいと思います。

新築と中古のメリット、デメリット

ワンルームマンションは、大きく新築と中古に分けられます。新築と中古それぞれにメリットとデメリットがあります。

新築の場合のメリット・デメリット

新築マンションの場合、中古マンションと比べると割高であることが大きなデメリットと言えます。

しかし、新築マンションには、何よりも「新築」という大きな魅力がありますし、新築だからこそ最新の設備やトレンドを取り入れた物件となっている可能性が高いため、賃貸物件を検索している方の目を引きやすいと言えるでしょう。

また、長期修繕計画に基づいて、将来の修繕費用の準備も余裕をもって行えることもメリットです。

中古の場合のメリット・デメリット

中古マンションが新築マンションと比べると割安であることは、高利回りにもつながるため大きなメリットです。

しかし、築年数によっては、専有部分の設備等の修繕費がかかることも予想されます。また、長期修繕計画の進捗具合によっては、追加で修繕費用が徴収される可能性もあります。

物件の状況や長期修繕計画を入念に確認した上で、想定キャッシュフローシミュレーションを行い、慎重に検討を進める必要もあります。なお、中古マンションの場合、担保評価が低い可能性があり、希望するローン額の全額を借入できない場合もあります。そうなると、想定していた以上の自己資金額を用意する必要がでてきてしまいます。

良い物件を探すには

良い物件を取得することは、安定的にワンルームマンション投資を行うためには必須の条件です。沿線、最寄り駅、駅からの所要時間(徒歩)、部屋の向きなど立地については、後で変更できません。入居者属性を想定したうえで、ワンルームマンション投資を行うかどうかを決めてから、慎重にエリアを決定しましょう。

また、エリアを決めたら、その周辺ではどのような物件に人気があるのかなど、自分なりに調査を行ってみましょう。部屋の広さや形状、配置、設備等々、インターネットの物件検索サイトで調べてみたり、そのエリアの賃貸物件を取り扱う不動産仲介会社を回ってヒアリングしたりして、情報収集をしてみましょう。

良い販売会社とは

良い物件にめぐりあうためには、良い販売会社を選択することも大切です。良い販売会社は、迅速かつ丁寧に対応してくれるものです。こんなことを聞いても大丈夫かなと不安に思うような基本的な質問にも、丁寧に対応してくれるかどうか確認してみるのも一案です。

また、不動産会社側の一方的な提案ではなく、ワンルームマンション投資を検討される方の事情に合わせた提案を行ってくれる会社かどうかにも着目してみましょう。

会社の選び方については別記事「ワンルームマンション投資を成功に導く会社選び~5つのポイント解説~」で紹介しています。併せてお読みください。

まとめ

ワンルームマンション投資で成功するためには、事前の準備・調査が重要となります。良い物件に巡り合うためにも、まずは信頼できる会社選びから始めてみてはいかがでしょうか?