ワンルームマンション投資を成功させるための要素として、投資をするマンションが優良物件であることは絶対条件です。

優良物件を有する不動産会社がどのような会社なのかをしっかりと見極められることこそが、成功への近道であると言っても過言ではありません。

長期にわたり、お付き合いをしていくことになる不動産会社を、どのようなポイントでチェックしていけばよいかについて解説していきます。

ワンルームマンション投資をする際の会社選びの5つのポイント

ワンルームマンション投資をする際、優良物件を有する会社を見極めるための5つのポイントを紹介します。

チェックポイント① ~実績のある不動産会社か?~

まずは、不動産会社の実績を確認しましょう新築マンションを中心に扱う不動産会社であれば分譲販売の棟数・戸数、また中古マンションを中心に扱う不動産会社であれば登録件数や成約件数などを確認してみましょう。株式上場の有無も、実績の判断材料として有効です。

そのほかにも、宅地建物取引業免許証の更新回数についても確認しておきましょう。宅地建物取引業を営むためには、宅地建物取引業者免許証を取得する必要があり、その免許は5年に一度、更新手続きを行わなければなりません。宅地建物取引業者免許証は、会社内に必ず掲示してあります。

また、免許証番号は国土交通省の宅地建物取引業者検索システムから検索することもできますし、企業サイトの会社概要などにも記載してあります。その免許証番号が記載してある部分の、カッコ内に表示された数字に注目してみて下さい。その数字は更新回数を示しています。

「免許証番号 東京都知事※注 免許権者(3)0000000」

と記載されていた場合、10年から15年未満の実績があると判断することができます。

ただし、免許権者を変更した時には更新回数は(1)から再スタートになりますし、実績のない会社が更新回数の多い会社から不動産事業を譲渡された場合、更新回数を引き継ぐこともあるなど、更新回数を示す数字だけでは判断しきれないケースもあります。会社の沿革も併せて確認しておくとよりよいでしょう。

※注)
免許権者は、都道府県知事のほか、国土交通大臣の場合もあります。会社によっては、規模拡大などの理由で、都道府県知事免許から、国土交通大臣免許に切り替えることもあります。

チェックポイント② ~賃貸需要の多い、都心部の物件を多く扱っているか?〜

賃貸需要は、人口に比例します。賃貸需要の多いところを狙うことで、ワンルームマンション投資において空室リスクのリスクヘッジを行うこともできるでしょう。

総務省統計局がまとめた人口推計(2018年10月1日現在)によると、日本で一番人口が多いのは、東京都の1382万2千、次いで神奈川県が917万7千となっています。

関東であれば東京23区、横浜、川崎などが賃貸需要の多いエリアと言えます。このような賃貸需要の多い都心部の物件を扱っている不動産会社かどうか、そしてそのエリアを得意としている不動産会社かどうかを、ホームページや商談の中で確認してみるとよいでしょう。

なお、公示価格などの指標も参考にはなりますが、地価が高いエリアは利回りが低い可能性もあります。地価が高いエリアの物件が、必ずしもよいとは限らないということは知っておきましょう。

チェックポイント③ ~取扱金融機関が多いか?~

ワンルームマンション投資だけに限らず、不動産投資において、ローン返済は支出の中でも大きな割合を占めることになりますので、融資条件は重要なポイントです。顧客の状況に合わせたローンのプランを提案してくれる不動産会社であるかをチェックしましょう。

金利差による返済額の差

パターン1:物件価格3,200万円を35年ローンで借り入れた場合
金利1.575%金利2.575%差額
毎月返済額99,158円115,688円16,530円
総支払額41,646,575円48,589,220円6,942,645円

パターン1を見てみると、金利差が1%でも600万円を超える差が出ることがわかります。

パターン2:物件価格2,700万円を35年ローンで借り入れた場合
金利1.575%金利2.575%差額
毎月返済額83,665円97,612円13,947円
総支払額35,139,202円40,997,045円5,857,843円

さらに、パターン1とパターン2を比較してみると、物件価格3,200万円を金利1.575%のローンを組んで購入した場合と、物件価格2,500万円を金利2.575%のローンを組んで購入した場合で、総支払額がほぼ同額になることがわかります。

金利差がわずかでも、これだけの差が生まれることになりますので、より良い融資条件を提案する金融機関を紹介してくれる不動産会社を選ぶことは、重要なポイントです。

金融機関ごとの特徴や情報についてよく勉強している営業マンがいる不動産会社かどうか、さらに取扱金融機関が多い不動産会社かどうかをしっかりと確認しましょう。

また、既に不動産を運用している場合は、既存物件の運用も含めてトータルでプランニングしてくれる営業マン、不動産会社から購入するようにしましょう。

チェックポイント④ ~アフターフォローがしっかりしているか?~

購入時に親身に相談に応じ、提案するマンションの収益性について根拠を示してくれたり、キャッシュフローシミュレーションを行ってくれたりなど、顧客のワンルームマンション投資に対する不安を解消してくれる不動産会社がよいことは言うまでもありません。

しかし、不動産投資はマンションを購入して終わりではありません。ワンルームマンション投資を実際にスタートしてからも、アフターフォローがしっかりしている不動産会社を選択しましょう。

アフターフォローと一口に言っても、以下の様に様々なフォローが考えられます。

賃料決定や事業計画作成

ワンルームマンション投資スタート時はもちろんのことですが、築年数が経過し、賃料の設定を見直す必要が出た時にも、近隣物件の調査を踏まえ、相談に応じてくれる不動産会社であると安心でしょう。

確定申告

ワンルームマンション投資の収入は、不動産所得となりますので確定申告が必要です。確定申告を行う際、税理士に質問できる窓口を設けているなどの体制を整えているかどうかを確認しておきましょう。

今後のビジョン提案

ワンルームマンション投資が軌道に乗ってきた時にさらに追加購入したいという時や、出口戦略として売却を検討したいといった時など、今後のビジョンについて相談ができたり、提案をしてくれる体制があったりするかを確認しておきましょう。

チェックポイント⑤ ~管理会社がしっかり管理しているか?~

「マンションは管理で買え」という言葉があるように、管理体制についても確認をしておきましょう。管理には「賃貸管理」と「建物管理」があります。

管理について、自社で管理部門を持っている場合もありますし、関連会社に管理を委託している場合など、不動産会社によって様々です。

どの管理会社がマンションの管理を行うのか、その管理会社の評判はどうか十分に確認をしておきましょう。

入居者の募集や審査(賃貸管理)

本業を持ちながらワンルームマンション投資を行う方が多い中、管理会社に入居者募集やその審査、入居手続きなどを委託する人も多いでしょう。管理会社が入居者募集をどのように行うのか、入居審査基準はどのようになっているのか、それらのコスト負担はどれくらいなのかなどを確認しておきたいところです。

入居者募集に際して、自社サイトに掲載するほか、仲介会社への積極的な売り込み、新聞折込広告を行ってくれる不動産会社や管理会社もあります。

入居率および滞納率の確認(賃貸管理)

入居者がいなければワンルームマンション投資は成り立ちませんし、入居者審査基準が低ければ入居者がいても賃料滞納が生じることもあります。

管理している物件において、入居率や滞納率がどれくらいなのかがわかる資料を示してもらいましょう。その内容によって管理会社の手腕がわかります。

なお、賃料滞納が生じた場合、どのような対応をしてもらえるのかについても、併せて確認しておくとよいでしょう。

入居者対応(賃貸管理・建物管理)

入居者満足が高ければ、安定的に家賃収入を得ることができます。

ワンルームマンション投資を安定的に継続していくためにも、共用部分の清掃や点検、入居者の困りごとに対する速やかな対応など、管理会社が入居者の満足度を高めるためにどのような対応を行っているのかを確認しましょう。

長期修繕計画および修繕状況(建物管理)

まず、長期修繕計画がきちんと整備されているかどうか、そして管理会社が長期修繕計画を把握し、状況に応じて管理組合に随時アドバイスを行ってくれるかどうかを確認しましょう。

新築マンションの場合、長期修繕計画を整備していないということは、あまり考えられませんが、中古マンションであれば築年数によっては長期修繕計画を整備していないことも考えられます。

長期修繕計画がなければ、将来の大規模修繕や建て替えにかかる負担に備えて、ワンルームマンションのオーナーがどれくらいのペースで準備を進めていけばよいのかわからず、急に多額の出費を求められてキャッシュフローが悪化したり、そもそも大規模修繕や建て替えが行えないためにマンション価値が低下してしまったりする可能性もあります。

そのため、特に中古マンションの場合、長期修繕計画を把握していない管理会社に管理委託をしている物件は購入の選択肢から外すのが無難といえるでしょう。

また、中古マンションであれば、長期修繕計画に沿って、どのように修繕が進められているか修繕状況についても確認をしておきましょう。

まとめ

投資用のワンルームマンション物件を扱う会社はたくさんあります。しかし、不動産会社はどこでも同じではありません。

ホームページや不動産会社の営業マンからの情報だけでは、つかみきれない情報もあるでしょう。

ワンルームマンション投資を行うオーナーとして、その不動産会社が販売しているワンルームマンションを実際に見に行ったり、そのワンルームマンションの評判を周辺の仲介会社にヒアリングしたり、自分なりにできる調査はあるものです。

これまでに紹介させていただいたチェックポイントを参考にしながら、ワンルームマンション投資を成功させるために、自分の良きパートナーになってくれる不動産会社を、じっくりと検討した上で選択するようにしましょう。