給与以外の収入を得るための方法としてマンション経営を検討している方の中には、リスクを恐れてなかなか一方を踏み出せない方も多いのではないでしょうか? しかし、どのような失敗やリスクがマンション経営にあるのか把握しておけば、あらかじめ対策を練ることができるため、安心してマンション経営を行えます。

そこで今回は、マンション経営のリスクや失敗例から学ぶ対策について、解説します。

そもそも、マンション経営とは?

マンション経営とは、マンションの1室を購入して貸し出すことで家賃収入を得るという資産運用の手段の1つです。マンション経営には以下の4つのメリットがあります。

本業の収入の補完

マンション経営は、基本的に不動産会社に管理を依頼するため、手間を掛けることなく不労所得を得られます。また、家賃収入を長期的かつ定期的に安定して得られるため、本業の収入を補完できます。

私的年金代わりになる

マンション経営を行っていれば家賃収入が私的年金代わりになるため、老後の生活に余裕が出ます。

生命保険効果がある

マンション経営は資金が多く必要になるため、多くの方が金融機関の融資を受けながら行いますが、その場合には返済中の万が一の事態に備えて「団体信用生命保険(以下、団信)」に加入します。借入者が返済中に亡くなったり、団信商品によってはがんや脳卒中などで返済することが難しい状況になったりした場合は、保険金が支払われることでローン残額の返済を行う必要がなくなり、家賃収入を得られるマンションが手に入るため、生命保険代わりになるというわけです。

節税効果が期待できる

マンション経営から得られる不動産所得は、総合課税の対象として分類され、給与所得と合算して課税されます。そのため、減価償却費などで不動産所得が赤字になると、その分を給与所得から差し引くことができるので、所得税や住民税の節税になります。また、相続時も現金ではなく不動産として相続すれば、現金と比較して評価額が7~8割程度になるため、相続税の節税が期待できます。

マンション経営が失敗する理由

マンション経営は、元本保証のない資産運用であるため、「絶対に成功する」という保証はありません。従って、失敗を少しでも未然に防ぐためにも、よくある失敗例を見て事前に対策を練ることが重要です。

よくある失敗例として挙げられるのは、以下の3つです。

  • 空室が続き、家賃収入が入ってこない。
  • 大学や企業の工場が閉鎖してしまい、入居する人が激減する。
  • 修繕費用が想像以上にかかってしまう。

それぞれの失敗例と対策について見ていきましょう。

①空室が続き、家賃収入が入ってこない

空室が生じやすい条件は、以下のような物件です。

  • 需給バランスが悪い(例:需要に対して供給が多すぎる)。
  • 地域や周辺の利便性が悪い(例:駅やコンビニ、スーパーまでのアクセスが悪い立地)。
  • エリアのターゲットに合っていない(例:大学の近くなのに、ファミリー向け物件)。

マンション経営はどのような条件でも安定した家賃収入が期待できるわけではありません。上記のような空室が続きやすい条件に当てはまる物件には、注意が必要です。

失敗を未然に防ぐための対策

空室が続き、家賃収入が入ってこないという失敗を未然に防ぐにはどんな対策があるのでしょうか? 失敗を未然に防ぐための対策は以下の3つです。

需要のある東京23区、川崎、横浜の物件を選ぶ

アクセスの良さなどを理由に、仕事や通学などで東京都心部に向かう方には、東京圏の物件の需要が高いといえます。東京圏といっても、都内であればどこでもいいというものではありません。また、東京ではなくても、神奈川県の川崎や横浜などは交通の便が良く、魅力的な地域として人気があります。物件を選ぶ際は、これらを意識すると需要が期待できるため、空室に悩みにくくなるでしょう。

実際に物件に足を運び、周辺の環境を確認する

駅徒歩5分以内の物件でも、駅からマンションまでに急な坂道があったり、周辺に何もない不便な場所であったら、物件としての魅力は下がってしまいます。これらは需要に大きな影響を与える要素であるため、事前に確認しておくことが重要です。マンション経営を行う際は、実際にその物件に足を運んで、周辺にどのような施設があるか、駅からのアクセスはどうかなどを確認しておけば失敗を未然に防げるでしょう。

エリアのターゲットに合わせた物件を選ぶ

大学周辺では1人暮らしの需要が高いため、ワンルームのマンション経営が基本です。一方、閑静な住宅街ではファミリーの需要が高いため、ファミリー向けのマンション経営をする方がよいでしょう。

「この辺りはワンルームが多いので、あえてファミリー向けで」と裏をかかずに、エリアのターゲットに合わせた物件を選ぶことが、マンション経営の基本です。

②大学や企業の工場が閉鎖してしまい入居する人が激減

大学や企業の工場などは、駅から離れた場所にある場合が多いですが、周辺でマンション経営を行うと学生や社員などからの需要が高いため、安定した経営が期待できます。しかし、大学や企業の工場は、閉鎖や移転をするリスクがあります。従って、1つの大学や企業に依存していると、それを失ったときの入居者付けが困難になるため、注意が必要です。

失敗を未然に防ぐための対策

1つの大学や企業への依存を失うリスクを未然に防ぐためには、どんな対策があるのでしょうか? 対策として挙げられるのは、以下の2つです。

1つの大学や企業に依存した賃貸物件は避ける

単一の大学や企業に依存した賃貸物件は、学生や社員の安定した需要が期待できる一方で、その依存関係が失われた場合のリスクが大きいのは、すでに述べた通りです。そのため、マンション経営を行う際は、「1つの大学や企業に依存した賃貸物件=安定した需要が期待できる」ではなく、むしろリスクが高い物件として避けるべき存在でしょう。

交通の便がいい場所など、環境面や生活面で一人暮らしの需要がなくならない物件を選ぶ

単一の大学や企業の工場に依存している物件を選ぶのではなく、主要な駅から近いといった交通の便がいい場所は、安定した需要が期待できます。他にも、静かで治安が良いといった環境面の良さ、スーパーやコンビニなどが近いといった生活面で利点がある場所も住居者にとって魅力的です。このような安定した需要が期待できる物件を選ぶことが重要なのです。

③修繕費用が想像以上にかかってしまう

マンション経営をはじめる際、できる限り初期投資を抑えるために、中古物件の購入を検討している方も多くいます。しかし、中古物件では、初期投資を抑えられても、反面で経年劣化によって設備が壊れていたり、汚れていたりする場合も多いものです。

また、旧耐震基準のマンションは耐震補強工事が必要になるなど、入居者付けを行うために購入後の修繕やリフォームによる支出が多くなることもあるので、注意が必要です。

失敗を未然に防ぐための対策

入居者付けのために、支出が多くなってしまうという失敗を未然に防ぐための対策には、どんなものがあるのでしょうか? 失敗を未然に防ぐための対策として考えられるのは、以下の2つです。

実際に物件に足を運び、外観や可能であれば部屋の中も確認する

マンション経営を行う際は、できる限り実際に物件に足を運んで外観を確認しておきましょう。また、室内も経年劣化で傷んでいる可能性があるため、確認しておくべきです。

築年数の古い物件でも外観がきれいな場合には、比較的入居者が付きやすいでしょう。一方で、築年数が浅い物件でも外観が汚い場合には、入居者が付きにくくなってしまいます。注意深くチェックし、余計な支出リスクを軽減しましょう。

築年数の古い物件を購入する際は、新耐震基準に適合しているか確認する

1981年(昭和56年)6月1日以降に 建築確認を受けている物件には、新耐震基準が適用されています。そのため、耐震補強工事による追加費用を抑えられます。なお、この日付以前に建築確認を受けている物件には旧耐震基準が適用されていますが、すでに耐震補強工事が行われている可能性もあるため、築年数の確認だけでなく補強工事の有無も確認しておくとよいでしょう。

失敗しないために併せて知っておきたい!マンション経営のリスク

マンション経営での失敗を防ぐには、よくある失敗例から事前に対策を練っておくことが重要です。しかし、それだけでは完全ではないので、マンション経営のリスクも知った上で対策を練っておきましょう。

マンション経営の主なリスクとその対策は、以下の3つです。

①空室リスクと対策

マンション経営を行うことによって得られるのは家賃収入です。家賃収入は入居者がいて初めて得られるものであるため、空室の場合には家賃収入が得られません。

しかし、サブリース契約を行うことでこのリスクを軽減できます。サブリースとは、不動産会社などがオーナーから物件を借りて他の入居希望者に転貸するというものです。家賃は不動産会社が保証してくれるため、実際に入居者がいなくても安定した家賃収入が期待できるでしょう。

②家賃滞納リスク

入居者がいても家賃を滞納されると家賃収入は得られません。「追い出してしまえばいいのでは?」と思った方もいらっしゃるかもしれませんが、日本では借主の権利が重視されるため、簡単には借主を追い出すことはできません 。

しかし、サブリース・家賃保証を付けることでこのリスクを軽減できます。サブリース・家賃保証とは、入居者と不動産管理会社間で契約を行うことで、入居者が家賃を滞納した場合でもオーナーはサブリース・家賃保証会社から家賃を受け取れるというものです。

③管理会社の倒産リスク

共用部の日常的な清掃や設備点検などの「建物管理」や入居者の募集や家賃の集金など「賃貸管理」を行ってくれる管理会社。不動産投資の心強いパートナーでもありますが、管理会社が倒産するという万が一の事態も想定しておく必要があるでしょう。

■事業を継続するとき
管理会社が更正法などを用いて事業を継続するなら、そのまま物件の管理を委託できます。倒産によってオーナーが将来的な不安を感じるのであれば、管理会社を変更することも可能です。

■事業を継続しないとき
自己破産などで管理会社が事業を継続しない場合は、物件管理の委託先を変更せねばなりません。オーナー側は新しい管理会社の選定や契約といった作業が発生することになります。ほかにも空室状態で入居者を募集中にしている物件を保有していたら、新しい管理会社への引き継ぎ期間が必要になります。そのため、さらに空室期間が長くなり家賃収入に支障が出る可能性があるのです。
ほかにも入居者から預かっている家賃や敷金が、管理会社の運転資金に流用されていないか確認すべきでしょう。場合によっては、こうしたリスクを回避するために、敷金をオーナーが預かることも検討しておいてもいいかもしれません。

詳しくはこちら|管理会社が倒産……。マンション経営に与える影響とは?

④災害リスク

マンション経営は、マンションがあって初めて成立するものです。地震や火災、水災などの自然災害でマンションに影響が生じた場合は、マンション経営に大きな影響を与えます。

しかし、火災保険に加入することでこのリスクを軽減できます。火災保険は、火災の他にも落雷・水災・風災・漏水などによって生じた損害に幅広く対応しています。火災保険には地震による損害の補償は含まれていませんが、地震保険を付加することで補えるため、災害リスクを軽減できるでしょう。

⑤このほかにも考慮したい将来的なリスク

投資用物件を全額自己資金を用意して購入する人もいる一方で、多くの人が金融機関の不動産投資用ローンを利用して購入します。ローンの金利を「変動金利」で組んでいたら、将来的に金利上昇の影響を受ける可能性があります。これはコントロールしようがないリスクですが、対応策はあります。

■金利上昇の対応策
・なるべく金利の低い融資を受ける
・ローンを早めに繰り上げて返済を行う
・物件を売却する

このほかにも将来的なリスクとして、物件を売る際に売却希望金額に通りに売却できないことが挙げられます。少子化が進み、人口減少に転じた日本では家が余ってしまい売却しにくい未来がやってくると想定されています。

それでも売れやすい物件を選ぶためには、人口減少のリスクが低い都市の物件を選ぶとよいでしょう。具体的には首都・東京をはじめ大阪や福岡といった都市です。

詳しくはこちら|マンション経営のデメリット(他の投資との比較、リスク対策の解説あり)

そのマンションは、継続的な入居者の需要が見込めるか?

マンション経営には、安定した家賃収入が期待でき、収入の補完や私的年金効果があるといったメリットがあるため、資産運用の手段として注目されています。

しかし、家賃収入は入居者がいて初めて得られるものであり、入居者の需要が継続的にあるかどうかが重要です。最初の物件選びを間違った場合には、安定した需要が期待できず、ローンの返済だけが残ってしまう可能性があります。

そうならないためにも、マンション経営に多い失敗例やリスクをしっかりと把握し、事前に対策を練っておくことが重要です。そうすることで、マンション経営のリスクを抑えながら安定したマンション経営を行えるでしょう。