マンション経営における利回り

利回りとは、簡単にいうと「投資したお金に対して得られるリターン」がどの程度の割合かを表したもので、投資判断のための一つの指標です。

マンション経営では、主にWEB上でしばしば高利回りをうたった物件広告を見ることができます。もちろん、中には高利回りで優良なお宝物件が存在している可能性もありますが、「見栄えだけの良い高利回り物件」も存在しているため、本当に実質的な利益を生み出すことができるかどうかを、しっかりと見極めなければなりません。

2つの利回り——「表面利回り」「実質利回り」

表面利回りは、以下の計算方法で求めることができます。

年間家賃収入÷不動産購入価格×100

しかし、これはあくまでも「表面上」の算出方法です。運営費(税金やメンテナンス費用、手数料など)や修繕費など、発生するであろう出費が含まれていません。

これらを年間で考え、出費も含めて算出したものが、実質利回りです。実質利回りは、次の計算式で求めることができます。

(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+諸費用)×100

表面利回りしか提示されていない投資物件だとしても、投資をする自己責任において諸経費などを確認し、実質利回りを確認する必要があるといえるでしょう。

高利回り・低い利回りの物件でも、選別が必要

高利回りの物件とは、どのような物件なのでしょうか?

地方の中古アパートなど、低価格で購入でき、家賃は高い物件は高利回りといえます。しかし、地方で人が集まりづらい立地であれば、オーナーの自助努力で空室を防がなければならず、建物が古くなっていればその分、修繕費もかさみます。

対して、都心の好立地にある物件は、家賃収入も高いですが物件価格も高く、低い利回りをたたき出している場合があります。しかし、好立地のため、継続して入居がつきやすく、安定した収益を上げられるケースもあります。

このように、利回りが高ければ良い、低ければ悪いという単純な図式は成立しないのです。

見栄えがいい利回りを鵜呑みにせず、実際にかかる費用や見えづらい作業を踏まえた投資判断が必要です。