新築ブランドの賃料設定に惑わされてはいけない

建ったばかりのぴかぴかの新築物件であれば、少々高い家賃でも入居は決まるでしょう。しかし、その家賃を鵜呑みにしてはいけません。「新築」ブランドがなくなったときに果たしてその賃料を維持できるかどうかが大事なのです。

つまり、新築を理由に家賃を相場より高く設定している可能性があるということです。

もし、強気の家賃の中、当初の入居者が退去し、新築ブランドがなくなれば、更新時に家賃を落とす必要性があります。そうなると、サブリース契約であれば入金家賃が少なくなる、集金代行であれば空室が続いてしまうことも考えられます。

次の4点は、このようなリスク対策として投資用物件購入前に必ず抑えておくべきポイントです。

  • 現在提示されている賃料は、周辺相場と比較して高すぎないか?
  • 周辺で築年数が経過している物件の家賃はいくらか?
  • 提示されている賃料がその立地に見合っているのかどうか?
  • サブリース契約であれば、更新時の内容を確認する。

地域の特需に頼りすぎない立地選びをする

都心や好立地ではないけれど、ある特定の企業の研究所や工場が存在していることで潤っている街があったとします。企業の業績が良ければ働く従業員も多く、必然的にその街の不動産・マンションは賃貸需要も高まるでしょう。一見、多くの入居者を確保できそうなことから、マンション経営をするにあたって適した地域だと見受けられます。

しかし、そういった限定的な条件だけで決めるのは、危険です。仮にその企業の業績が悪化し、街から撤退、それに伴い従業員も激減してしまったら、どうなるのか……。

いくら大企業だとしても、未来のことは誰にもわかりません。特定の企業の特需に頼るのではなく、都市政策そのものや人口数の多さ、駅からの距離など、立地選びの基本を忘れないようにしましょう。