今回は、マンション経営で節税ができる具体的な流れを、解説。節税の秘密は、不動産所得の算出と“経費”にありました。

不動産所得を算出するときに無視できない、あるルール

不動産所得とその他の給与所得などを損益通算する前に、まずは1年間の不動産所得がいくらだったのかを計算しなければなりません。ここで重要なのは、「マンション経営で得られる不動産所得は家賃収入だけではない」ということです。

実は、不動産所得の算出では「家賃収入を得るためにかかった経費があれば、それも合算していい」というルールが認められています。そして、それらの経費が賃料収入を上回った場合、不動産所得は帳簿上、赤字となり、この赤字分をその他の給与所得から差し引く損益通算によって、税金の還付を受けられるケースがあるのです。

経費の種類

では、どのようなものが経費にあたるのでしょうか?

  • 不動産取得税や固定資産税などの租税公課
  • 融資を受けている場合の月々返済額のうち、利息分
  • 管理費
  • 修繕費
  • 減価償却費
  • 損害保険料
  • その他、不動産会社や税理士などに支払った金額 など

※国や地方公共団体に支払うお金のこと。

主にこの7つがあげられます。多くの項目が実際に支払った金額ですが、減価償却費など、実際は支払っていないものについても、経費として計上できます。

マンション経営でいう減価償却とは、建物(マンション)そのものを経費計上していくこと。一見とっつきにくい印象もありますが、やさしく言い換えると「家賃収入を得るために、この物件を購入しました。従って、経費として計上しますが、金額が大きすぎるので、分割して少しずつ経費計上していきますね」というシンプルな組み立てです。

これらの経費が家賃収入を上回った場合、不動産所得は赤字となり、確定申告で損益通算すると税金が還付されるという仕組みが、節税の正体なのです。

節税は、+α(アルファ)として考える

税金が戻ってくるのは大きな“うまみ”ではありますが、+αのメリットとして考えておいた方がよいでしょう。なぜなら、経費の多くを占める減価償却費や金利分は、年数が経過するごとに減少するからです。

還付された税金を「本来は支払うものだったから、使ってもいいか……」という気持ちで浪費せず、繰上返済や修繕費などに充当する方法も、マンション経営を成功に導く一つの選択肢なのかもしれません。

マンション経営で節税ができるお話①