コスト面

諸費用関係

物件価格には当然、新築物件(以下、新築)よりも中古物件(以下、中古)の方が低価格になりますが、仲介で中古マンションを購入する場合、通常のイニシャルコスト(初期費用)に加えて仲介手数料がかかるため、新築マンションよりも諸費用が多く必要です(仲介手数料は一般的に物件価格の3%ほど。中古でも売主から直接購入する場合、仲介手数料は不要)。

また、購入時に銀行の融資を活用する際、新築に関しては担保力の高さから銀行からの評価が高く、物件価格の90~100%の融資を受けられますが、中古は耐用年数が失われているために銀行からの評価が低く、物件価格の50~70%の融資しか受けられないケースがほとんど。となると、その分、さらに自己資金が必要となります。

管理費・修繕積立金

新築マンションであれば管理費や修繕積立金の積立初期から運用できるため、管理会社が現実的な長期修繕計画を立案しているかを確認しておけば、将来の出費がある程度想定でき、比較的、問題はありません。

中古は計画通りに積立金が積み立てられていないことや、当初の管理費が低く設定されていたために、今後跳ね上がる可能性があるケースも考えられます。修繕計画に対する現在の進捗状況を確認しておくことが重要といえるでしょう。

運用面

金利

一般的に新築の方が優遇される場合が多いです。これは物件の評価が高いためですが、金利に関しては物件の収益力以外にもオーナーの信用力などを含めて総合的に判断されるため、一概に新築か中古かというだけで決定されるものではありません。

入居率

新築・中古に関わらず、入居率で大事なポイントは立地と管理です。立地は駅近やビックターミナルへのアクセスの良さ、管理は新築が清潔に保たれていることが絶対条件。新築もやがては中古になりますから、長期的に現実的な管理を行う管理会社かどうかを判断しなければなりません。

税制

新築の方が税制上のメリットを享受できるケースが多いです。マンション経営で経費計上ができる項目として重要な「減価償却費」は新築時からのカウントになるため、築年数を重ねている中古物件はその期間を失っていることを考慮しなければなりません。

新築と中古の比較のまとめ

  1. 中古でのマンション経営の方が物件価格は安値であるが、自己資金を準備できるか否かで選択肢が異なる。
  2. さまざまな確認作業やリフォームなど、自ら管理・運用にこだわりたいのであれば中古。管理に手間をかけたくないのであれば、新築。
  3. 新築のマンション経営は税制面でのメリットを受けられる可能性が高いため、「お金を増やす」だけでなく「支出を抑える」こともできる。