不動産投資をする上でしっかりと把握しておく必要がある、経費。不動産投資ではどのようなものが経費になって、どのようなものが経費にならないのでしょうか? また、「不動産投資が節税につながる」という話は本当なのでしょうか?

経費は不動産所得に影響を与える

経費とは「事業にかかる費用」のことです。例えば、会社で仕事をする上で文房具やパソコン、社用車などさまざまなツールが必要になりますが、これらを購入するあるいはメンテナンスする費用は経費扱いになります。

もちろん、不動産投資でも物件の調査、購入あるいは維持のためにさまざまな費用が発生します。不動産投資を行い、利益をあげるために使った費用は経費となります。

経費と税金の関係性

経費は、税金と大きな関わりがあります。

所得税は、確定申告で申告する「所得」によって税額が決められます。所得とは「収入」から「経費」を差し引いたものを指します。例えば、不動産投資で400万円の収入を得るために200万円の経費を使ったら、200万円が所得として課税対象となります。

確定申告では、不動産投資も含めた全ての収入(総収入)を申告する必要があります。具体的に、会社勤めをしながら不動産投資を行っている方を例に挙げてみましょう。

会社からの給料が500万円、不動産投資で400万円の収入を得ている場合は、総収入が900万円となります。不動産投資で200万円の経費を使ったとすると、所得は700万円となります(注:給与取得控除は省略します)

ここで気づかれた方もいらっしゃるかと思いますが、経費が多ければ多いほど、課税対象となる所得は少なくなります。例えば、上記の例で経費が500万円かかったとすると、課税対象となる所得は400万円です。

前述のように、所得税は所得に応じて税額が決められますので、経費をしっかりと計上して申告することで、税金は安くなります。逆に、本来なら経費計上できるにもかかわらず、計上せずに確定申告することで、税金を多く払い過ぎてしまって損をするケースもあり得ます。また、節税しようとして何でもかんでも経費に計上してしまい、税務署から脱税を疑われるというトラブルも考えられるでしょう。

損をしないために、トラブルを防ぐために、経費に関する正しい知識を身につけることが重要です。

不動産を保有するとかかる、固定資産税

不動産を保有している人には「固定資産税」が発生します。これに加えて都市部の物件を保有している場合は「都市計画税」もかかります。

【「固定資産税」と「都市計画税」の計算式】

保有している土地や建物の金額(税率をかける金額)を課税標準といい、「固定資産税」はこれに税率をかけて税額が決まります。税率は市町村によって異なり、多くの地域で「固定資産税」は1.4%、「都市計画税」が0.3%となっています。つまり、

固定資産税の税額=課税標準×1.4%
都市計画税の税額=課税標準×0.3%

という計算式になります。

課税標準は原則として「固定資産税評価額」で、購入価額の5~6割と低くなります。土地は「小規模住宅用地」として、課税標準が6分の1(200㎡まで)、建物については新築の場合は減免措置があります。「固定資産税」と「都市計画税」を合算すると税率は1.7%になりますが、実際にかけられる税額は「購入金額の 0.5%前後」になるのが一般的です。

計算がややこしく感じるかもしれませんが、市区町村から決定した税額を記載した書面が送付されるので書面に従って納付すれば大丈夫です。逆にいえば「固定資産税」や「都市計画税」は、決められた税額を税務署に納めることから節税しようと思っても困難なのです。

詳しくはこちら|不動産投資をするなら最低限知っておきたい、税金のこと

不動産投資の経費として認められるもの・認められないもの

それでは、不動産投資ではどのような支出が経費として認められ、どのような支出が経費として認められないのでしょうか? その実例を見てみましょう。

経費として認められる12の費用

①旅費交通費

不動産を購入する、あるいは物件を管理するために電車やバス、自家用車を使って移動することもあるかと思います。公共交通機関の運賃や、自家用車のガソリン代や駐車場代、ホテルの宿泊費などは経費として計上できます。

もちろん、「不動産の下見に行く」「不動産会社に出かける」「所有している不動産を確認する」といったように、不動産投資に必要な分だけが経費となります。個人で旅行に行くための費用は経費とはなりません。

②自動車関連費用

自動車の維持費、具体的には車両の購入費やメンテナンス費用、自動車税や保険料なども経費として計上することができます。これも当然、不動産投資に必要な範囲に限定されます。買い物や子どもの送迎など、日常生活で自動車を使用する場合は経費に計上できません。

ちなみに、自家用車を不動産投資のために使う場合は「家事按分」をして、不動産投資に必要な分だけ経費として計上します。例えば、自動車の使用頻度が不動産投資で4割、日常生活で6割とするのであれば、4割の部分を経費として計上します。

③情報収集・勉強のための費用

情報収集や不動産投資の勉強のための費用も、経費に計上することができます。具体的には、新聞や書籍代、セミナー代、コンサルティング費用などです。ただし、資格取得費用は不動産関連のものであっても「個人のスキルを高める」という意味合いがあるため、経費としては認められないようです。当然、無関係な雑誌、漫画などの費用も経費として認められません。

④通信費

情報収集あるいは不動産会社や管理会社と連絡をするために、携帯電話やパソコンなどを使う機会もあるかもしれません。これらも、経費として計上できます。具体例を挙げると、携帯電話やパソコンの購入代金、携帯電話の使用料、インターネットのプロバイダー費用、ソフトウェアやアプリの購入代金などが挙げられます。

ちなみに、携帯電話やパソコンを私用でも使っている場合は、自動車関連費用と同様に家事按分して不動産投資のために使った割合分のみを経費として計上します。

⑤減価償却費

不動産には法定耐用年数が定められています。不動産を購入した場合は、かかった費用を法定耐用年数で割った金額を毎年経費として計上できます。

例えば、木造住宅の法定耐用年数は22年と定められているので、木造住宅(建物部分のみ)の減価償却費を算出するための計算式に当てはめて計算し、その金額を経費として22年間計上することが可能です。
※減価償却資産に法定上定められた使用可能な年数のこと。

⑥ローンの金利

不動産をローンで購入した場合、返済時の金利は経費として認められます。ただし、ローンの元金(不動産の購入費用)は、経費計上ができません。なぜなら、前述のとおり、不動産の購入費用は減価償却するからです。なお、経費計上ができるのは建物取得のための費用に対しての金利のみであり、土地取得に関わる費用に対しての金利は経費として計上できません。

⑦保険料

不動産を購入する際には火災保険や地震保険に加入することになりますが、そのような保険料も、経費となります。

⑧管理会社への委託料

不動産の管理を管理会社に委託するときに発生する委託料も、不動産投資で利益をあげるために必要な経費です。

⑨管理費・修繕費

不動産を管理・維持するための費用、具体的には部屋のクリーニング代やリフォーム費用、設備費用、外観の清掃や修繕費などが挙げられます。ただし、建物の性能を向上させるための費用は経費に含まれません。例えば、階段を修理した場合の費用は経費として認められますが、新たに階段を設置した場合は経費として認められません。

⑩税金

不動産を取得した際の印紙税や登録免許税、不動産取得税、あるいは毎年納める固定資産税や都市計画税も経費として認められます。前述のように、不動産投資に自家用車を使っている場合は自動車税や重量税なども経費として計上可能です。一方、所得税や住民税、法人税などは個人に対して課せられる税金なので、経費として認められません。

⑪司法書士や税理士への報酬

司法書士に登記を依頼したり、確定申告を税理士に依頼したりした際の報酬も、経費として認められます。

⑫交際費

不動産会社や管理会社の担当者と食事をした場合の飲食代も、経費として計上可能です。また、喫茶店で打ち合わせした場合のコーヒー代などは、「会議費」として計上できます。もちろん、個人で、あるいは家族、恋人、友人などと外食したケースは経費として認められません。日常の食費も不動産投資の経費ではないので、計上することは不可能です。

経費として認められない費用

①スーツ代

経費に認められると思われがちですが、不動産会社や管理会社の担当者との打合せ時に着用するものだとしても、スーツはあくまで「ファッションアイテム」です。プライベートでも使えるため、経費にはなりません。ビジネスバッグや腕時計なども同様です。

②ジムなどの会費

家族以外の従業員が会社を経営している場合は、「福利厚生費」という名目でスポーツジムなどの会費を経費に計上できる場合があります。しかし、個人事業主の場合は福利厚生費が認められていないので、経費に計上することはできません。

③反則金・罰金など

自動車関連費用は経費として認められますが、交通違反の反則金や罰金は経費として認められません。なお、レッカー代金などは経費として計上することができます。

経費になるか否かを見極めるポイント

何が経費になって何が経費にならないか、判断が難しいものは税理士や税務署に確認する必要がありますが、おおむね「不動産投資という事業に必要な費用」「利益をあげるために必要な費用」は経費として認められ、「生活費やプライベートでの支出」は経費として認められないことを、念頭に置いておきましょう。

経費の額でこれだけ課税額が違う! 税金シミュレーション

では、実際に経費によってどれだけ税金が違ってくるのでしょうか? シミュレーションしてみましょう。

所得税の金額は「(総収入-経費)×所得税率-控除額」という計算式で算出できます。所得税率と控除額は下表のとおりです。

※所得税率は国税庁のサイトでも、確認できます。

会社からの給料が500万円、不動産投資で400万円の収入を得ている人の総収入は900万円です。仮に経費を全く計上しなかった場合は所得が900万円ということになるので、「900万円×0.23-63万6千円」で、所得税の額は143万4千円となります。

経費を200万円計上した場合は、所得が700万円となるので、「700万円×0.23-63万6千円」で所得税の額は97万4千円となります。さらに経費を50万円計上すると、所得は650万円。「650万円×0.20-42万7500円」で所得税は87万2500円となります。

同じ総収入900万円でも、経費を計上するかしないかだけで、これほどまでに税額が変わるのです。さらに、所得税だけではなく住民税や健康保険料も確定申告で申告した所得に応じて額が変わるので、トータルで見ればさらに税金の額が大きく違ってきます。この後触れる確定申告の際には、必ず経費を抜け漏れなく計上しましょう。

確定申告をする方法(初めから終わりまでの3ステップ)

会社員であれば確定申告をする必要がないのが原則ですが、不動産投資で収入を得た場合には、会社員であったとしても、必ず確定申告をする必要があります。ここでは、確定申告の流れや方法について、ご紹介していきます。

ステップ①:必要な書類を揃える

まず、収支がわかる書類を用意しましょう。具体的には以下のようなものです。

・不動産売買契約書
・固定資産税の通知書
・火災保険や地震保険の証券
・修繕費などの見積書、請求書、領収書
・賃料入金明細(管理を外部に委託した場合)
・借り入れの返済予定表
・賃貸契約書
・接待交際費、交通費などの領収書
・源泉徴収票(給与収入がある場合)

確定申告の直前に、これらの書類をかき集めるのは、大変です。日頃から領収証などは整理整頓しておきましょう。

ステップ②:確定申告書を作成する

個人事業主開業届を税務署に提出している場合は、1月に確定申告書が送られてきます。この確定申告書に、必要事項を記入していきます。もし、開業届を出していない場合は、税務署で用紙をもらうか、国税庁のホームページでダウンロードして印刷することも可能です。

ステップ③:確定申告書を提出する

納税の場合は、毎年2月16日から3月15日までに確定申告書を提出する必要があります。必ず期限を守って提出しましょう。

青色申告で節税しよう

確定申告の方法のひとつに、帳簿を作成して申告する「青色申告」があります。「青色申告」を適用するには、不動産投資を始めてから原則2カ月以内に税務署へ届け出を出す必要があります。

「青色申告」をするメリットには2種類あります。そのひとつが、所得から10万円を差し引くことができる「青色申告特別控除」が挙げられます。これにより所得が少なくなるので、収めなければならない税金も少なくなるというわけです。さらに物件を複数保有している場合には「事業的規模」となるため「青色申告特別控除」は65万円に拡大します。

ふたつめのメリットとして「純損失の繰越控除」があります。もし届け出を出してから最初の年に収益が赤字になっても、翌年以降3年間にわたって赤字を繰り越すことができるのです。

たとえば、2016年に100の赤字が出て、次の2017年~2018年はいずれも35の黒字だったと仮定します。2016年は利益が出ていないので税額はゼロです。2017年は、35の黒字と利益は出ていても、前年に出た赤字100のうち35を繰り越すことで、課税所得をゼロにできるのです。2018年も残りの赤字65のうち35を繰り越せ、2019年はまだ繰り越していない赤字30を繰り越すことで、課税所得を「35-30=5」に圧縮できるというわけです。

ほかにも両親や配偶者など、家族に給与を払った形にできる特典「青色専従者控除」もあります。給与は経費として引くことができるので利益が下がり、税金が節減されるのです。

詳しくはこちら|不動産投資をするなら最低限知っておきたい、節税のこと

自信がない・忙しくて確定申告ができない場合は、税理士に相談しよう

確定申告は正確さが求められます。特に、初めて確定申告をする場合は、決算書や申告書の作成方法がわからなかったり、どの範囲まで経費を計上していいかがわからなかったりします。忙しくて確定申告にまで手が回らない人もいるでしょう。

そういった場合、税理士に相談するのも一つの手です。記帳作業を代行してくれて、節税のアドバイスももらうことができます。さらに、前述のとおり、税理士への報酬も経費として認められるので、節税にもつながります。

不動産投資をするのであれば、経費の知識は必須

不動産投資をするなら、経費や税金など、お金に関する知識は必ず身につけておきましょう。知識がないと、知らず知らずのうちに損をしたり、トラブルに陥ったりする可能性もあります。経費を賢く使って賢く節税することで、より不動産投資のリターンが大きくなります。

今回の記事を参考にして、経費に関する考え方や経費計上をするためのポイント、確定申告の流れなどを理解しておきましょう。