定年退職まであと、10年前後。老後の生活資金に不安がある。年金は夫婦合わせて月額 25万円程度だが、できれば月額30万円以上のお金が使えるようにしたい。そして、まだ住宅ローンも残っているし、子どもの学費もかかるので、貯蓄はある程度残したいと考えている。定年時には、退職金が1000万円程度入ってくると思われるが、これをうまく使って資産形成するのが希望。


投資に関する考え方

  • 10年後に安定的な収入が得られるよう、準備する。今すぐに利益が上がらなくてもよい。
  • 10年後に退職金が入ってくるので、これを投入することで資金収支を改善させる。
  • 貯蓄はなるべく使わないようにする。

具体的な対策

2000万円(諸費用も含めた総額)のワンルームマンションを購入し、賃貸する。家賃収入は月額 8万円。

購入費用 2000万円のうち、1600万円は借入でまかない、自己資金は貯蓄のうち400万円を投入する。

借入期間は20年、金利2.5%とする。10年後の元本は約900万円なので、退職金を使って繰上返済する計画(10年後には借り入れがなくなる予測)。



2000万円の物件を買った場合の年間資金収支

ローン返済中の収支ローン返済が終わった後の収支
収入収入
家賃収入96万円家賃収入96万円
支出支出
管理費12万円管理費12万円
修繕積立金6万円修繕積立金6万円
固定資産税・都市計画税9万円固定資産税・都市計画税9万円
借入金返済103万円借入金返済0万円
支出合計112万円支出合計27万円
収入収入
-34万円69万円
資金収支は、月額3万円程度の持ち出しとなるが、将来に向けた準備と考える。返済負担がなくなると、資金収支は大幅なプラス。年間70万円近い(月額6万円)「自分年金」がつくれた形になっている。

貯蓄額では下回るものの、資産額では上回る

借り入れによる返済負担が生じる間は、資金収支がマイナスになります。また、退職金のほとんどを返済に回すので、不動産投資をしない場合に比べ、貯蓄額は大幅に少なくなります。

ただし、資産全体で見ると、不動産投資をした方が大きく上回っています。

75歳時での貯蓄額は、不動産投資をしなかった場合と比べ、約 1000万円少ないです。しかし、不動産投資をした場合、不動産という資産を得ています。買ったときの値段(2000万円)より多少値下がりしたとしても、資産の総額では、不動産投資をした方が多くなる計算です。

前提条件

  • 不動産投資をしない場合の、52歳時の貯蓄は800万円。
  • 不動産投資をした場合、自己資金 400万円が必要になり、1年目の34万円の持ち出しがあるので、貯蓄額は366万円。
  • 不動産投資をしなかった場合、毎年貯蓄額が50万円増える。
  • 65歳時には退職金があるので、1050万円増える。
  • 不動産投資をした場合、毎年34万円の持ち出しがあるので、貯蓄額は毎年16万円しか増えない。
  • 65歳時には退職金収入が1000万円あるが、900万円を返済に充てるので、貯蓄額は116万円増える。
  • 不動産投資をしなかった場合、65歳以降、毎年60万円、貯蓄額が減る。
  • 不動産投資をした場合、65歳以降も、毎年10万円、貯蓄額が増える。
  • 65歳以降の不動産の価格は、買ったときの6割(1200万円)と仮定。
  • 年金生活に入った後、貯蓄を取り崩さずに済む。

 

不動産投資から得られる家賃収入により、貯蓄を取り崩さずに済むので、お金が入用(いりよう)になったときの心配も少ないです。また、いざとなれば、不動産を売却することでお金をつくることも可能です。