自分が老後を迎える頃、年金制度が変わっているかもしれない。仮に今の制度が維持されても、夫婦合わせた年金収入は月額25万円程度にしかならない。余裕のある老後生活のために、できれば月額30万円以上のお金が使えるようにしたい。貯蓄が増やせればいいけれど、これから子どもの成長に合わせて出費が増えるので、収入を貯蓄に回すのは難しい。どうしたらよいでしょうか……。


投資に関する考え方

  • 30年後に安定的な収入が得られるよう、準備する。今すぐに利益が出なくてもよい。
  • 今後、教育資金なども必要。また、投資リスクも考慮し、当面の生活資金も含めて手元資金はある程度残す。

具体的な対策

2000万円(諸費用も含めた総額)のワンルームマンションを購入し、賃貸する。家賃収入は月額8万円。

購入費用2000万円のうち、1800万円は借り入れでまかない、自己資金は貯蓄のうち、200万円を投入する。

借入期間は30年、金利2.5%とする(30年後には返済負担がなくなる)。


2000万円の物件を買った場合の年間資金収支

ローン返済中の収支ローン返済が終わった後の収支
収入収入
家賃収入96万円家賃収入96万円
支出支出
管理費12万円管理費12万円
修繕積立金6万円修繕積立金6万円
固定資産税・都市計画税9万円固定資産税・都市計画税9万円
借入金返済85万円借入金返済0万円
支出合計112万円支出合計27万円
収入収入
-16万円69万円
資金収支は、月額1万円程度の持ち出しとなるが、将来に向けた準備と考える。返済負担がなくなると、資金収支は大幅なプラス。年間70万円近い(月額6万円)「自分年金」が作れた形になっている。

赤字の期間でも、資産形成ができている

借入による返済負担が生じる20年間は、資金収支がマイナスになっています。「マイナスになるのなら、すぐに不動産投資をせず、貯蓄をして30年後にキャッシュで買う方がいいのでは?」と思われるかもしれません。

しかし、30年後に2000万円の不動産を買うためには、毎年60万円以上、貯めなければなりません。その点、このシミュレーションでは「自己資金200万円+毎年16万円の負担」で、20年後に不動産が手に入る」ことになっています。

資金収支がマイナスになる期間も、決して「損をしている」わけではありません。むしろ、「貯蓄の何倍もの効果がある資産形成をしている」といえます。

75歳時に、「不動産の分」資産が大きくなる

不動産を手に入れるための実質的な負担は、「200万円+16万円×30万円=680万円」です。不動産投資をしなかった場合と比べ、35~65歳の30年間で貯蓄が680万円、少なくなります。

しかし65歳以降、毎年70万円近い利益が不動産から上がるので、10年後には取り戻せる計算になります。

75歳時では、貯蓄額は不動産投資をしなかった場合とほぼ同じになります(資産総額では、不動産の分、大きくなる計算)。

75歳以降も、不動産により家賃収入が得られます。何らかの事情で資金が入用になった場合、不動産を売って対処することもできます。


前提条件

  • 不動産投資をしない場合の、35歳時の貯蓄は700万円。
  • 不動産投資をした場合、自己資金200万円が必要になり、1年目の16万円の持ち出しがあるので、貯蓄額は484万円。
  • 不動産投資をしなかった場合、毎年 貯蓄額が50万円増える。65歳時には退職金があるので、1050万円増える。
  • 不動産投資をした場合、毎年16万円の持ち出しがあるので、貯蓄額は毎年34万円しか増えない。
    65歳時には1034万円増える。
  • 不動産投資をしなかった場合、65歳以降、毎年60万円、貯蓄額が減る。
  • 不動産投資をした場合、65歳以降も、毎年10万円、貯蓄額が増える。

年金生活に入った後、貯蓄を取り崩さずに済むのがメリット

年金生活に入った後、貯蓄を取り崩すのは不安が大きいものです。何歳まで生きるかはわかりませんし、病気になったり要介護状態になったりしたときのために、ある程度のお金は残しておきたいところでしょう。

不動産投資をしておけば、年金収入と家賃収入で日常の生活費をまかなうことができ、貯蓄を取り崩さずに済むはずです。