固定資産税・都市計画税は、決められた税額を納める形なので、人為的な節税は困難です。 所得税は、経費を増やすことで税額を圧縮できます。また、「青色申告」をすることで受けられる特典もあるので、覚えておきましょう。

固定資産税・都市計画税の額は決まっている

固定資産税・都市計画税は、課税標準に税率をかけて決まります。土地の場合、課税標準額は課税台帳に登録された土地の価格を基にして、住宅用地に対する特例措置や負担調整措置などを適用することにより算出されます。
また家屋の場合も、固定資産課税台帳に登録されている価格がそのまま固定資産税・都市計画税の課税標準額となります。
このように課税標準額は決まっているため、税額も自動的に決まります。

市区町村から、税額が記載された書面が送付されますので、それにしたがって税金を納めます。
自分で計算する必要はないので楽ではありますが、「人為的に節税することもできない」税金であるとも言えます。

所得税の節税は経費がポイント

所得税は、家賃収入から諸経費を差し引いた利益に対してかかります。したがって、経費が多くなれば、利益が少なくなり、結果、税金も少なくなります。

経費には、自分自身の裁量で増やせるものもあります。代表的なものが修繕費です。建物のメンテナンスを積極的に行うことで、物件の価値を維持向上させながら、所得税を抑えることができます。
また、「経費として認められるものは計上する」という姿勢も重要です。たとえば、不動産投資セミナーに参加した場合、受講料を「研修費」として計上できます。不動産投資に関する書籍を買った場合は、「新聞図書費」として計上できます。

詳細は、確定申告時に税理士さんなどの確認を取る必要がありますが、「領収書は経費になる可能性がある」ことを意識し、きちんと保存しておくことが大切です。

「青色申告」でさらに節税

きちんと帳簿を作成して申告することを「青色申告」といいます。青色申告をすれば、以下のような特典を受けられます。

青色申告特別控除

青色申告をしていると、所得から10万円を差し引くことができます。所得が少なくなるので、税金も少なくなります。

純損失の繰越控除

赤字は、翌年以降3年間にわたって繰り越すことができます。たとえば、2014年に100の赤字が出て、2015年~2017年はいずれも35の黒字だったとします。

2014年は、利益が出ていないので、税額はゼロです。2015年は、利益は出ているものの、前年の赤字100のうち35を繰り越すことで、課税所得をゼロにできます。2016年も、残りの赤字65のうち35を繰り越せます。2017年は、まだ繰り越していない赤字30を繰り越すことで、課税所得を「35-30=5」に圧縮できます。

 

 

なお、物件をいくつも保有するようになると「事業的規模」となり、①の青色申告特別控除は65万円に拡大します。また「青色専従者控除」といって、配偶者など、家族に給与を払った形にできる特典もあります。給与は経費になりますので、その分、利益が下がり、税金が節減されるわけです。

青色申告を適用するには、不動産投資を始めてから原則2カ月以内に、税務署へ届け出る必要があります。