家賃は、空室が出ても安易に引き下げるのではなく、空室の原因を考えて対処しましょう。逆に、物件の価値に自信があれば、引き上げも可能です。この場合、引き上げるタイミングに注意しましょう。

家賃値下げの前に、空室の原因を考える

空室が出ると、早く次の入居者に来てもらいたいという気持ちが出てきます。そして、空室の期間が長くなると、焦りも出ます。「引き下げは不本意だが、収入がゼロよりはまし」と、簡単に家賃を下げてしまう人もいるでしょう。

しかし、安易に家賃を下げるのは問題です。物件の老朽化や、エリアの状況の変化で、物件そのものの競争力が下がっている場合、家賃を多少下げても、空室は埋まりません。また、一棟丸ごとのオーナーの場合、他の居室の入居者から不満が出ることもあります。「自分は毎月8万円払っているのに、新しい入居者を7万円で募集するのは不公平」というクレームです。

安易な引き下げは、損失を拡大させるおそれもあります。まずは、空室の原因をきちんと分析することです。そのためには、近隣の物件の状況を観察しましょう。近隣の物件では、あまり空室が出ていない、あるいは、空室が出てもすぐ次の入居者が決まる、という状況であれば、エリアの競争力はまだあります。

また、内覧者がどのくらい来るかも重要なポイントです。内覧に来る人は多いのに、入居に至らないのであれば、物件そのものの問題である可能性が大きいです。建物の補修や設備のグレードアップをすることで、改善するかもしれませんので、まずはそれを検討することです。

「近隣でも長期間の空室や、家賃値下がりが起こっている」「内覧者が少なくなった」という場合、エリアそのものの競争力がなくなった可能性があります。その場合、売却も視野に入れて検討します。

引き上げはタイミングに注意

「空室がほとんど出ない」「エリアの再開発で、どんどん栄えている」というケースの場合、家賃引き上げも検討したいところです。

しかし、今入居している人に対し、家賃引き上げを求めるのは難しいところです。固定資産税が上がったり、物価そのものが上がったりしていれば別ですが、そうでなければ、建物の補修や設備の交換をするタイミングで引き上げを求めるのがいいでしょう。

また、空室発生も、家賃引き上げのタイミングになります。新たに入居者を募集する際、従前より高い家賃を設定する方法です。引き下げのときと違って、他の居室の入居者から不満が出ることはありません。

空室が「不人気ゆえ」に発生したのではなく、「入居者のやむを得ない事情(転勤など)」で生じたのであれば、検討に値する方法です。