不動産投資をしていたら無視はできない、物件管理。管理の業務は多岐にわたり、時間を取られたり、ノウハウや法律知識が必要になったりすることもあるので、管理会社に委託するのが一般的です。

管理には「建物管理」と「賃貸管理」がある

物件管理には「建物管理」と「賃貸管理」の2種類があります。

「建物管理」は、共用部分の清掃や各種設備の保守・点検などをいいます。建物の物理的な面の管理です。「賃貸管理」は、入居者の募集、家賃の集金、滞納者への督促、入居者からの要望への対応などです。いわば「対入居者」の管理です。

アパート・マンションを一棟丸ごと購入して賃貸する場合、建物管理と賃貸管理の両方が必要になります。ワンルーム投資の場合、建物管理をしてくれる会社はすでに決まっており、毎月、管理費として一定額を払うことになります。ワンルーム投資で、自分ですることが必要なのは賃貸管理のみです。

賃貸管理を独力でやるのは、困難

賃貸管理を外部の業者に任せる場合、報酬が発生しますが、それを節約するために自分で賃貸管理を行う人もいます。しかし、このケースは時間的に余裕があり、長年大家さんをやっている方がほとんど。サラリーマンの方などが賃貸管理を自ら行うのは、現実的に難しいです。

賃貸管理は、入居者対応です。「給湯器が故障した」「水道の調子がおかしい」などのクレームが、夜中や平日の日中に来ることもあります。家賃を滞納する人への督促はやりづらいですし、入居者と会って話すこと自体、大家さんが会社勤めをしていると難しくなります。また、悪質な入居者を退去させるような事態が発生した場合、借地借家法を守って対応しなければなりません。

管理会社を選ぶ基準

賃貸管理は、外部の業者(管理会社)に委託するのが普通です。管理会社によって、投資効率に差が出ることもありますので、管理会社の選択は重要です。

管理会社選びの基準として、「入居者からの要望・クレームにどれだけ対応してくれるか」があります。夜間は連絡がつかない、定休日は対応してくれないでは困ります。「365日、24時間対応」がベストです。

また、「入居者募集の対応」も重要です。空室になった場合、次の入居者が早く見つかるかどうかは、投資の成否に大きく影響します。「入居者募集を行う専門部署やスタッフがいるか」「その会社が扱っている物件の入居率が高いか」といったことを吟味してください。

管理会社の中には、「賃料保証」をしてくれるところもあります。仮に空室になっても、家賃の一定額を払ってもらえる仕組みです。このようなサービスも検討してみましょう。