不動産投資をするなら最低限知っておきたい、物件管理のこと

2018.5.31  
レイビー編集長 小泉由貴乃レイビー編集部
運用と管理

不動産投資をしていたら無視はできない、物件管理。管理の業務は多岐にわたり、時間を取られたり、ノウハウや法律知識が必要になったりすることもあるので、管理会社に委託するのが一般的です。

管理には「建物管理」と「賃貸管理」がある

物件管理には「建物管理」と「賃貸管理」の2種類があります。

「建物管理」は、共用部分の清掃や各種設備の保守・点検などをいいます。建物の物理的な面の管理です。「賃貸管理」は、入居者の募集、家賃の集金、滞納者への督促、入居者からの要望への対応などです。いわば「対入居者」の管理です。

アパート・マンションを一棟丸ごと購入して賃貸する場合、建物管理と賃貸管理の両方が必要になります。ワンルーム投資の場合、建物管理をしてくれる会社はすでに決まっており、毎月、管理費として一定額を払うことになります。ワンルーム投資で、自分ですることが必要なのは賃貸管理のみです。

賃貸管理を独力でやるのは、困難

賃貸管理を外部の業者に任せる場合、報酬が発生しますが、それを節約するために自分で賃貸管理を行う人もいます。しかし、このケースは時間的に余裕があり、長年大家さんをやっている方がほとんど。サラリーマンの方などが賃貸管理を自ら行うのは、現実的に難しいです。

賃貸管理は、入居者対応です。「給湯器が故障した」「水道の調子がおかしい」などのクレームが、夜中や平日の日中に来ることもあります。家賃を滞納する人への督促はやりづらいですし、入居者と会って話すこと自体、大家さんが会社勤めをしていると難しくなります。また、悪質な入居者を退去させるような事態が発生した場合、借地借家法を守って対応しなければなりません。

管理会社を選ぶ基準

賃貸管理は、外部の業者(管理会社)に委託するのが普通です。管理会社によって、投資効率に差が出ることもありますので、管理会社の選択は重要です。

管理会社選びの基準として、「入居者からの要望・クレームにどれだけ対応してくれるか」があります。夜間は連絡がつかない、定休日は対応してくれないでは困ります。「365日、24時間対応」がベストです。

また、「入居者募集の対応」も重要です。空室になった場合、次の入居者が早く見つかるかどうかは、投資の成否に大きく影響します。「入居者募集を行う専門部署やスタッフがいるか」「その会社が扱っている物件の入居率が高いか」といったことを吟味してください。

管理会社の中には、「賃料保証」をしてくれるところもあります。仮に空室になっても、家賃の一定額を払ってもらえる仕組みです。このようなサービスも検討してみましょう。

 

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レイビー編集長 小泉由貴乃

監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

管理業務主任者、マンション管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

大学卒業後、衛生用品メーカーで経理業務を担当。2016年 株式会社グローバル・リンク・マネジメントに入社。建物管理部門に所属し、マンション管理士、管理業務主任者の資格を活かし、管理組合の管理事務に携わる。2019年 レイビーのサイトリニューアルを機に、レイビー編集長に就任。マンション管理業務で得た知識を生かして、コンテンツ制作のディレクションを担当。出社前のジム通いが日課で、趣味はグルメ探索と実家のうさぎを愛でること。 レイビー公式Twitterアカウント(@R_E_I_B)

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