不動産投資に必要な段取りは、大きく分けて9つあります。そのステップがどんな内容で、具体的にどのような手続きを踏めば完了するのか、詳しく見ていきましょう。この9つを押さえれば、不動産投資の実践に近付けるはずです。

 

①情報収集

借り入れは通常、「元利均等返済」という条件で行います。これは、毎回の「元本返済と利息支払いを合わせた額」を均等にする仕組みで、銀行への支払額は同じですが元本と利息の内訳は毎回異なります。

初期は大半が利息支払いのため、元本はあまり減りません。従って、購入から3年後ぐらいに売却しようとすると、元本が返済しきれないことがあります。これは、売却に伴う費用が発生し、物件の価格が多少下がる可能性があるためです。

「借入金は売れば返せる」。そう安易に考えるのは、控えましょう。ある程度の頭金を用意して借入金の額を抑えるよう、心掛けてください。

②不動産会社に相談

情報を集め、大まかな方向性が固まったら、投資物件を扱っている不動産会社に相談しましょう。自分の希望を伝えることはもちろん、現在の資産状況や収入も併せて伝えてください。本当に自分に合った投資物件を紹介してもらうように努めることが大切です。

③資金計画を立てる

次に、資金計画を立てます。投資先物件を検討する際に大まかな資金繰りは検討されていると思いますが、この段階では、その計画の細部を整理し、まとめていきます。例えば、自己資金はどのくらいか、借入金をどの程度にするのか、諸費用は把握しているか……などです。

また、投資をする前に「どのくらい、投資用ローンの借り入れができるのか」「返済はできるのか」「長期にわたって健全な資産運用ができるのか」というシミュレーションもしましょう。

④物件の検討

物件の見当をつけたら、その物件の調査をします。ポイントは、広告などの書面を見るだけではなく、自分自身で現地に足を運び、周辺環境を確認すること。そうすれば、広告やインターネットの情報ではわからないさまざまな要素を自身の目で知ることができます。住む人の立場になって、建物の状態や環境を確認しましょう。

⑤ローンの仮審査

不動産を購入することを決めたら、次は申し込みです。ちなみに、この申し込みは正式な契約ではなく、「物件を押さえる」という意味合いです。「購入申込書」などの用紙に記名・押印し、申込金を支払いましょう。

購入申し込みを済ませたら、本契約前に住宅ローンの「仮審査」を受けます。事前審査は住宅ローンを引き受ける金融機関が行い、その人の年収や資産状況などを審査した上で、融資可能かどうかを判断します。

⑥売買契約を締結する

正式な売買契約の前に、「重要事項説明書」の説明を受けます。重要事項説明書には、物件についての状況が細かく記載されているので、内容をよく理解した上で契約を進めてください。

その後、「不動産売買契約書」に記名・捺印し、正式契約となります。不利な形で契約してしまわないよう、注意しましょう。

⑦金融機関にローンの本申し込みをする

重要事項説明書の交付、不動産売買契約書の正式契約を経て、金融機関に不動産投資向けローンの本申し込みをします。

⑧物件を最終確認し、引き渡してもらう

物件の最終確認とともに、登記の申請書類の確認や残金の支払いなど、売買契約の決済をします。このとき、登記費用などの諸費用が必要となるため、住民票などの書類も忘れずに準備しましょう。

その後、代金支払いや登記手続き、融資実行などを完了させ、物件の鍵と「不動産引渡確認証」を発行して引き渡しが完了となります。

⑨賃貸管理契約の締結

物件の運用にあたっては、入居者募集や家賃収受などの業務が発生しますが、これらの業務は専門知識やノウハウが必要であり、普段仕事があるサラリーマンのような方は時間的に対応が困難なので、専門の賃貸管理会社と「賃貸管理契約」を締結し、業務を委託します。

委託する業務の範囲や報酬の額を契約書上で定め、賃貸管理契約を締結しましょう。