実際に不動産投資を始める際、どのような手順で手続きを進めるものなのでしょうか。多くの人にとって初めてとなる体験だけに、不安な要素が多いでしょう。そこで、物件の検討から契約までをわかりやすく9ステップで解説。加えて契約をする前に十分に確認したい「重要事項説明書」と「契約書」のチェックポイント、引き渡しまでの準備と確認事項を詳しくまとめました。これを読めば不動産投資を始めるための段取りが理解できるでしょう。

不動産投資を契約するために必要な9ステップを知ろう

不動産投資に必要な段取りは、大きく分けて9つのステップがあります。それぞれどんな内容で、具体的にどのような手続きを踏めば完了するのか、順を追って見ていきましょう。

①情報収集

不動産投資についてこれから情報収集を始める方は、投資初心者向けの本を読むことからスタートするのがおすすめです。不動産投資について書かれた本は数多く出版されており、自分の知識に合わせた読みやすい本を選ぶのがポイントです。

トレンドや最新情報を得るには、情報の流動性の高いインターネットで新しい情報をチェックしてみるのもよいでしょう。不動産投資に関する全般的な知識が付いてきたら、併せて現役の不動産投資家のホームページやブログなども参考にしながら勉強や情報収集を進めていきましょう。

また、不動産業界のトレンドについての情報が得られる、セミナーに足を運ぶのもひとつの手段です。本やインターネットでは知りえない、新しい情報を得られることもあります。不動産投資を行うにあたって、再開発の情報や注目されているエリアの情報など、常に不動産業界のトレンドを知っておくことがとても大切です。

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②不動産会社に相談

不動産投資の方向性がある程度固まったら、投資物件を扱っている不動産会社に相談をしましょう。自分に合った投資物件を紹介してもらうよう、物件に対する希望だけでなく、ご自身の現在の資産状況や収入もしっかり伝えます。

③資金計画を立てる

投資に際して検討している大まかな資金繰りも、計画の細部を整理する段階です。自己資金はどのくらいか、借入金をどの程度にするのか、諸費用はいくらかかるかなどきちんと把握をしておきます。さらにどのくらい投資用ローンが借りられるのか、どのように返済するのか、健全な資産運用が長期間できるのかといったシミュレーションも必須です。

借り入れは「元利均等返済」という条件で行います。これは「元本返済と利息支払いを合わせた額」を均等にする仕組みのことです。銀行への支払額は同じですが、元本と利息の内訳は毎回異なります。支払い初期は借入金の利息支払いが大半となるため、元本はあまり減っていきません。そのため購入から3年後に売却すると、売却に伴う費用が発生してしまい物件の価格が下がる可能性があるため元本が返済しきれないことがあります。「借入金は売れば返せる」と考えず、ある程度の頭金を用意して借入金の額を抑えるようにしましょう。

④物件の検討

投資用物件の見当をつけたら、すぐに購入せず物件の調査を行います。調査のポイントは実際に現地に行き、住む人の立場になって建物の状態はもちろん、周辺環境をしっかり確認した上で決定をします。

⑤ローンの仮審査

投資する物件を決めたら、物件を押さえるために「購入申込書」などの用紙に記名・押印して申込金を支払います。ここで本契約前に住宅ローンの「仮審査」を受けます。事前審査は住宅ローンを引き受ける金融機関が行いますが、年収や資産状況などを審査して融資可能かどうかが判断されます。

⑥売買契約を締結する

正式な売買契約を結ぶ前に「重要事項説明書」の説明を受けます。物件の状況が細かく記載されているので、不利な形で契約してしまわないよう、内容を理解した上で契約を進めてください。「不動産売買契約書」に記名・捺印して正式契約となります。

⑦金融機関にローンの本申し込みをする

「重要事項説明書」の交付、「不動産売買契約書」の正式契約を経て、金融機関に不動産投資向けローンの本申し込みをします。

⑧物件を最終確認し、引き渡してもらう

物件の最終確認や登記の申請書類の確認、残金の支払いなど売買契約の決済をします。登記費用などの諸費用や住民票などの書類も必要になるので忘れずに準備しましょう。その後、代金支払いや登記手続き、融資実行などを完了させれば物件の鍵と「不動産引渡確認証」を発行して引き渡しが完了となります。

⑨賃貸管理契約の締結

物件の運用には、入居者募集や家賃収受などの業務が発生します。専門知識やノウハウが必要な業務なので普段は会社勤務をしている人は時間的に対応が困難でしょう。そんなときは賃貸管理を任せられる会社と「賃貸管理契約」を締結して業務を委託します。

契約前に受け取る「重要事項説明書」をしっかり理解する

契約前、対象となる物件についての重要事項を記載した「重要事項説明書」の説明を受けることになります。説明は、宅地建物取引主任者の資格のある人が買主に対して書面を提示しながら進行していきますが、ただ説明を聞いているのではなく、「①欠陥があった場合の対応策」「②代金の支払い時期」「③物件の引き渡し時期」「④家賃や敷金の扱い」「⑤抵当権の抹消」などを確認するようにしてください。

重要事項説明書には、電気・ガスなどのインフラ整備状況や、物件の「権利関係」(抵当権など)、その他、その物件が持つ特性などが記載されています。これらはとても重要な内容なので、不明点の放置はせず、十分に理解してから契約に進みましょう。

とはいえ、内容が専門的で、プロでなければ理解しづらい形で書かれているのも、事実です。「将来、追加で費用負担が発生することはないか」「将来、価格が下がるようなことはないか」という視点で、納得がいくまで説明を受けてください。

重要事項説明書の主なチェックポイント

権利関係抵当権がついていないか
法令上の制限・建て替えや増改築の際の制限がないか
・周辺の土地の用途地域は何か(どんな建物が建つ可能性があるのか)
建物について・建物の住所や部屋番号
・専有面積
共用部分について・管理費や修繕積立金はいくらか
・修繕積立金を売主が滞納していないか
・大規模な修繕の計画はあるのか
・管理費や修繕積立金以外に、負担する費用はあるのか

注)物件や契約の条件などによって異なります。

不動産投資を契約する際の「契約書」のチェックポイント

重要事項説明書の説明を受け、内容に異議がなければ契約を締結します。契約書には代金に関わる事項や、契約違反があった場合などの取り決めが記載されています。契約書には拘束力があるので、いったん売買契約を結べば何かトラブルが発生した場合でも契約書の内容に沿って事が進められることになります。不安要素がある場合は、契約締結前にしっかり確認してクリアにしておきましょう。

契約する際のチェックポイントは次の5つです。

①瑕疵担保責任

瑕疵(かし)とは、欠陥のことをいいます。物件に万一、雨漏りなどの欠陥があった場合、その補修費用を売主が負担するのか、買主が負担するのか、場合によっては契約解除も可能なのかといった部分も言及します。自分(買主)にとって著しく不利な内容になっていないかどうか確認してください。

②代金の支払時期・方法

物件の購入代金は、申し込みや契約の時点で「手付金」を払っていることが一般的です。そのため、購入価格から手付金を差し引いた残代金を後日支払うことになります。残代金支払いは物件の引渡しと同時に支払うのが一般的です。もし、引き渡し前に支払う契約になっていたら要注意です。

③引き渡し時期

何らかの理由で、物件を売主が使っている場合でも、引き渡しがいつになるのかは重要です。いつ引き渡すのか、確定した期日を明確にしておきましょう。

④家賃や敷金の扱い

すでに入居者がいる場合は「何月分の家賃から自分の収入になるのか」を確認してください。例えば、10月1日に引き渡しを受けたら、10月分の家賃から受け取れるはずです。しかし、入居者が9月中に前の所有者(売主)に家賃を払ってしまっているケースも考えられます。この場合、売主から家賃を受け取ったり、入居者が預けた敷金も売主から引き継いだりする必要があるので、契約書を確認しておきましょう。

⑤抵当権などの抹消

売主が金融機関から借入をしていると、物件が担保に入っていることも考えられます。抵当権が付いている場合があるので、所有権移転時までにこれらの権利が抹消されることを必ず契約書に記載してあることを確認しましょう。

注)物件や契約の条件などによって異なります。

物件が引き渡されるまでに準備・確認すべきこと

契約締結後から物件が引き渡されるまでに、いくつかすべきことがあります。せっかく手に入れた物件ですので、万全な状態で引き渡しが実施されるよう、準備と確認を怠らないようにしましょう。

物件の仕上がり具合をしっかり確認する

■新築物件
引き渡し前に、完成した住宅の仕上がりを確認する「内覧会」が行われるケースがあります。内覧会では「契約書・仕様書通りの仕上がりになっているか」「扉の建付けや傷の有無、仕上がり具合はどうか」などをチェックします。もし、不具合が見つかったら引き渡しまでに修繕するよう依頼します。

■中古物件
引き渡し日までに売主や不動産会社の立ち会いのもと、現場の確認をします。契約条件に沿った状態であるかをしっかり確認します。

契約違反があったら、まず相談

「契約で定められた物件の補修ができていない」「売主の都合で、契約通りに引き渡しがなされない」といったトラブルが起きたら、不動産会社と協議します。その際に不動産会社の協力を得ながら「多少引き渡しが遅れても、契約で約束したことが実行できそうか」「相手は誠実に対応しているか」といった点を見極めます。

契約が履行され、損害がわずかならば、損害を補てんしてもらって決着をつけることもできます。もし、相手に誠意がないのなら契約を解除し、損害賠償請求をすることも検討します。

引き渡し時に用意する資金と書類

引き渡しに当たって、残金や登記費用などの諸費用の準備をします。

①用意する資金

  • 物件代金の残金
  • 固定資産税・都市計画税の清算金
  • 公共料金などの清算金
  • 管理費などの清算金
  • 登記費用(登録免許税、司法書士への報酬など)
  • 不動産会社への仲介手数料の残金

②用意する書類

  • 住民票(登記申請用)
  • 委任状(登記申請用)

※物件や契約の条件などによって、異なります。

手続きが円滑に進むための準備をしておく

物件の引き渡しには、売り主や買い主、不動産会社、金融機関担当者、司法書士などの関係者が一同に集まります。その場で残金の決済、融資の実行、登記申請を同日中に行うのが一般的です。ひとつでも不備があれば、残金決済と引き渡しが完了しない恐れがあります。不動産会社に十分確認をとり、必要なものを準備してください。すべてが完了したら、物件の鍵と「不動産引渡確認証」を発行して、完了です。