不動産投資をする上で気をつけたいリスクの一つに、「価格変動リスク」が挙げられます。

購入時の価格よりも、5年後・10年後には価格が大幅に下落してしまう不動産もあります。また、家賃収入で収益が上がっていたとしても、不動産を売却する段階で損をしてしまえば、せっかく積み重ねたインカムゲインも無駄になってしまうかもしれません。

今回は、不動産投資をする上で避けては通れない価格変動リスクと対策法について詳しく解説します。

※『ゼロからはじめる不動産投資』では、「不動産投資における価格変動リスク」を、「不動産購入時に想定していた売却価格が予想よりも下落すること」と定義します。

そもそも、「価格変動リスク」とは?

不動産購入時の費用を家賃収入で補い、さらに毎月の固定収入としてインカムゲインを狙うための不動産投資では、購入時点で「売却までにいくらの家賃収入を得ることができ、何年後にいくらで売却する予定か」を事前にシミュレーションをしておくことがポイントです。

もちろん、不動産を売却せず遺産として後世に残す方や、「売却する予定はない」という方もいますが、いつキャッシュが必要になるかわかりませんし、投資先を変更したくなる可能性もあります。

そのため、基本的には売却予定価格を購入前に想定し、その売却価格も含めて「どれだけのインカムゲインが得られるか」をシミュレートします。ただ、不動産の価格は多数の要因によって左右されるため、実際に想定通りの価格で売却できるかどうかはわかりません。

そこで、次からは、不動産価格に影響を及ぼす要因を取り上げ、そのリスクの内容と対策を解説していきます。

要因その1:共用部分の管理がきちんと行われているか

不動産投資において、意外と見落とされているのが共用部分の管理状態です。

駐車場や外部階段、エントランスにゴミ置き場など、入居者が共用で使う部分がきちんと整備されている不動産は資産価値が維持され、高く評価されます。また、経年劣化はどのマンション・不動産でも起こることなので、日々の管理がいかに徹底されているかによって、5年後・10年後の資産価値が大きく変わってしまう可能性があります。

特に、管理人が常駐しているようなマンションでは普段の管理がしやすくなるため、オーナーになる場合は、できるだけ常駐管理の物件をおすすめします。管理人が普段から「メールボックス周辺にゴミは落ちていないか」「共用部分は清掃が行き届いているか」などといった細かい点に気を配っていれば、外壁などのクラック(ひび割れ)、設備不良なども早い段階で処置できるでしょう。
常駐管理でなくても、週4日以上は管理人が通勤をして物件の清掃などを行う通勤管理の物件もおすすめです。

「まだ大丈夫だろう」と放置していると、後々大がかりな修理が必要になる可能性もあるため、不動産の不良や不備はすぐに対処するためにも、物件の管理がきちんと行われているか、確認するようにしましょう。

要因その2:管理会社がしっかり仕事をしているか

先ほどの「要因その1」で触れた物件管理は、一般的にはオーナーで組織している管理組合が自主的に行うか、管理組合が管理業務を管理会社に委託することになります。管理会社に委託する場合は、業務がきちんとされているかどうかをチェックするのも、重要なポイントです。

管理会社は、オーナーから預かった管理費や修繕積立金の帳簿付け、修繕積立金の残高や修繕履歴の確認、長期修繕計画の策定などをしていますが、中には、管理がずさんな業者も見受けられます。入居者から住宅設備の修繕要求が来ているにも関わらず対応が遅かったり、オーナーが積み立てている修繕積立金の使い方に無駄が多かったりと、常にオーナーがしっかりとチェックをして指摘をしなければいけないような業者が管理をしてしまっている物件もあります。

このような状況を放置していると、入居者の物件に対する満足度が下がり、空室率の上昇や物件の資産価値の下落を招くため、管理会社がどのような仕事をしているのかは常にチェックし、問題点があればすぐに指摘するようにしましょう。

物件購入前に、管理会社の物件管理実績や会社規模などを確認して、物件価値をしっかりと維持してくれるような管理をしてくれる会社かどうかをチェックしてください。

要因その3:立地環境は不動産投資に適しているか

住宅設備や建物は年を重ねるごとに老朽化が進みますが、良い立地であれば物件価値は下がりにくいため、「立地環境」は不動産を購入するとき、かなり重要なポイントになります。

良い立地を選べば、土地によっては近くに新駅ができたり、都市開発が進むことによって地価が上昇し相対的に不動産価値が上がる可能性もあります。

公共交通機関が発達している立地での不動産運用を行う際に、将来的に有望な土地の条件として挙げられるのは、「交通のアクセスが良い」「最寄り駅まで徒歩10分圏内」「最寄り駅の乗降客数が維持もしくは増えている」「街全体が発展している」「マンションが供給過多ではない」などです。特に都心ターミナル駅の周辺や全国的にブランド力のある地域、外資系ホテルが建つような立地条件は開発が進む可能性が高く、将来的にも資産価値の上昇が見込めます。

ただし、これらの土地はそれ相応に価格も高いため、「資金が心配」という方は都心以外で「新駅や新線が敷設予定のエリア」や「ターミナル駅まで30分以内で行けるエリア」などがおすすめです。

価格、物件設備、管理会社がどんなに素晴らしい物件であっても、生活をするために不便な立地であれば、入居者から選ばれにくい物件になってしまいます。不動産投資は入居者がいなければ成り立たない運用であるからこそ、立地環境は必ず確認するようにしましょう。

要因その4:事故や事件が起こった物件かどうか

新築物件を購入する際にはほぼ関係がないポイントですが、中古物件を購入する際には必ず確認しなければいけないポイントです。

殺人や自殺などの事件、事故が起こってしまうとその部屋だけでなく建物全体の価値が大きく下がってしまう場合もあります。特に、全国報道されるような殺人事件などが一度でも起こってしまうと、他の入居者も一斉に退去してしまい、その後の入居者がなかなか見込めなくなることになります。事件が起こった部屋の契約者やその連帯保証人に損害賠償を請求することは可能ですが、物件全体の損失まで補償してもらえる可能性は少ないでしょう。かといって、告知義務があるため、事件、事故があったという事実を隠すことはできません。

新築物件であっても、人が住むことになるので、事故物件のリスクを完全に回避することはできません。防犯カメラを設置することも一定のリスク軽減にはなりますが、完全に事件を抑止できるわけではないので、このリスクにどうしても備えておきたい、という方は賃貸住宅費用補償保険や事故対応等家主保険などの保険に加入することをおすすめします。

中古物件を購入する際には、事件や事故が起きている物件ではないか、必ず確認をしましょう。

要因その5:景気の影響を予測できているか

不動産の相場は、不動産以外の日本経済全体としての景気に大きな影響を受けます。その傾向が顕著に表れたのが、高度経済成長期からの「平成バブル」と呼ばれた1986年(昭和61年)~1991年(平成3年)の期間です。

この期間は不動産価格が右肩上がりを続け、どの物件を買っても値段が上がるという状況でした。今後、同じ状況が起こる可能性は極めて低いですが、局地的にバブルに近しいことが起きている不動産はあります。

自分が購入しようとしている不動産価格が現在や今後の日本の経済状況から、異常な価格になっていないかを確認し、価格が下落しないような不動産を購入することが大切です。

要因その6:政府の金融政策を把握しているか

不動産の価格は、購入する人が多くなればなるほど、流動性が高まり、価格も上昇します。そして、不動産を購入する人の約90%は金融機関からの融資によって購入資金を準備しています。これは、金融機関が不動産投資に対して融資を出しやすい環境が整えば不動産に流れ込む資金が増え、結果的に不動産市場全体が潤うことを意味しています。

では、金融機関が不動産融資を積極的に行う状況とはどのような状況でしょうか? それは「国の金融政策が規制緩和の流れに傾いているタイミング」です。

国が政策金利を引き下げ、金融緩和路線で政策を打っている間は、銀行は不動産の融資に対して積極的になる傾向があります。逆に、1992年頃、「平成バブル」が崩壊した大きな一因は、政府が不動産価格の上昇に歯止めをかけるため金融引き締め政策を実施したからとされています。

自分が購入・売却を予定しているタイミングでは政府の方針がどのようになっているか、常に政府の動きに目を光らせておくことが重要です。

要因その7:海外の情勢はどのように動いているか

不動産価格は、海外情勢の影響も受けます。2008年に米大手投資銀行のリーマンブラザーズがサブプライムローン問題で破産したことがきっかけとなった、いわゆる「リーマンショック」は、近年で一番大きな影響を受けた事例として挙げられます。

当時、日本の不動産市場は平成バブル崩壊から復活の兆しを見せ、都市部を中心に不動産が値上がりしていたときでした。しかし、リーマンショックのニュースが世界中を駆け巡る中、円高ドル安の為替相場が急激に進み、株式相場が暴落します。それに伴って、日本の大手銀行は融資を渋るようになりました。その結果、不動産の価格は再び下落し、不動産市場全体が冷え込んでしまったのです。

このような世界的に影響を及ぼすような事件はそうそう起こるものではありませんが、投資をする上でリスクになることは間違いありません。日本の金融政策だけではなく、世界の主要都市でどのような動きがあるのか、注視する必要があります。特に、アメリカの金融政策・市場動向の把握は、リスクの事前回避のために不可欠だといえるでしょう。

価格変動が起こる要因を知って、事前に対策をしよう

価格が変動する要因は、多岐にわたります。上記で紹介した要因も、あくまでも数あるリスクのうちの、ほんの一握り。不動産投資をはじめてみると、必ずといっていいほど想定外の出来事が起こります。

そのようなリスクに対してしっかりとした対処法を講じていれば、最悪の事態を回避し、逆に好転させることもできるかもしれません。十分な事前準備をした上で、不動産投資をスタートすることが大切です。