不動産投資は成功すれば、月々不労所得が得られるメリットがあります。しかし、空き家が余っているといったニュースを聞くと、きちんと家賃収入が得られるのか心配になる人もいるでしょう。

購入前から将来を見据えた対策をきちんととっていれば、不動産投資で成功する確率を上げることが可能です。

不動産投資は、運によって結果が左右されるギャンブル的な投資とは違うため、基本的な対策をきちんと学んで取り組んでいくことが大事です。

今回は、「不動産投資における家賃収入の重要性」と「家賃収入を増やすための対策」をご紹介します。まずは不動産投資と家賃収入の関係についてです。

不動産投資と家賃収入の重要性

不動産投資とは投資の一種ですので、初期に投資した金額を回収できるかが不動産投資の成功と失敗の一つの分かれ目になります。

例えば、投資した額が6000万円で家賃収入が月50万円だった場合、単純計算で10年経てば投資費用が回収できます。

しかし、実際は金融機関から借りた金額に利息がついたり、リフォームや入居者募集の広告を打つといった経費が発生したりするため、単純に10年間で投資費用をすべて回収できるわけではありません。

場合によっては入居者数が減り家賃収入そのものが少なくなってしまうリスクも考えられますが、不動産投資の良いところは、金融機関から借りた金額を月々の「家賃収入」で返済していける点にあります。

つまり、ある程度部屋が埋まっていて家賃収入が見込める場合は、自己資金の持ち出しをしなくても時間が経てば借入金がゼロとなり、定期的な不労所得が見込めるドル箱へと変化します。

不動産投資においては、「家賃収入」が最も重要なのです。

安い物件で、たくさんの家賃収入を得られるのか?

不動産投資は誰でも成功が可能な夢の投資というわけではなく、不動産購入前からきちんとした対策をとっていないと、借金と売れない建物だけが残ってしまうおそれもあります。不動産投資で気をつけなければならないことは、投資する物件を選ぶ段階で、そういったリスクとなりうる点をきちんと把握しておくことです。

不動産は、できるだけ安い物件を買ってたくさんの入居者を募り、家賃収入を得たいと考えるのが普通です。しかし、安い物件はそれなりのリスクや問題点もはらんでいます。

物件が安くなる理由として、「築年数」「仕様」が挙げられます。建物が古いと災害時に倒壊するリスクが上がったり、また仕様として断熱対策などが施されていなかったりすると、入居者の生活に悪影響が出たり、経済的にも光熱費が高くかかったりして、物件の人気が下がるリスクが生まれます。

家賃が安かったとしても安心して住めず、寒く光熱費がやたらとかかる家では、入居者が引っ越しを考えるのも無理はありません。

空室リスクを回避するための対策

不動産投資を成功させるためには家賃収入が重要ですが、その家賃収入を支えるのは、どのくらい部屋が埋まっているかを示す「入居率」です。

例えば、各部屋の家賃が5万円で10世帯が入れるアパートの場合、空室のない入居率100%の状態だと月々50万円の収入となりますが、入居者が8割しかいない場合、収入は40万円にまで下がってしまいます。

空室ができる原因の一つに「立地や周囲の環境」が挙げられます。公共交通機関へのアクセスが悪かったり、周囲にスーパーマーケットや病院、学校などがなかったりすると、多くの人に敬遠されてしまいがちです。

不動産投資をする際は、「立地、環境を選ぶことが重要」であり、もしもそれらが魅力的でなければ、結局は家賃を下げて他の魅力をつくらなければなりません。

家賃を下げればそれだけ収入が減ることになるので、良い立地や環境にある物件をできるだけお得な値段で買い、高すぎず低すぎない適切な家賃で提供すれば、投資額をきちんと回収できる可能性が高くなるということです。

空室リスクを回避するために重要なのは「立地、環境を選ぶこと」です。

設備の導入も空室対策に有効

入居率を上げるには、「需要の高い設備の導入」も効果があります。

人気の設備としては高速インターネットやBSおよびCS放送が見られるアンテナ、セパレートタイプのバス・トイレなどが挙げられ、さらにテレビドアフォンやオートロックといった防犯に関する設備も、独り暮らしでも家族世帯で喜ばれるものとなっています。

ただ、「それらの設備を導入すれば確かに物件は魅力的になるけれど、設備投資が必要となって出費が増えてしまうのではないか?」という心配もあるでしょう。

それについては、設備投資をして出費が増えても、物件の価値が上げれば家賃に反映できるので、それほど痛い出費とはならないことが多いです。

家賃は部屋ごとに自由に設定できます。設備導入後の部屋に新しく入居者を募る場合は、前よりも多少家賃を上げても、その部屋の魅力が増している分、部屋が埋まる可能性は高くなります。

空室対策には「需要の高い設備の導入」が有効です。

家賃収入を増やす方法

少しでも家賃収入を増やしたいというのは、ほとんどの大家さんが希望することです。しかし、家賃を急に上げてしまうと、入居者が出て行ったり、新しく住みたいという人が現れなくなったりするので注意が必要です。

家賃収入を上げたいのなら、まずは「空室を埋めること」が先決であり、近道といえるでしょう。

空室がある場合には、すでに述べたように部屋に魅力的な設備を導入するといった対策をとる他、入居者募集の広告にも真剣に取り組む必要があります。

部屋を探している人の多くは部屋の写真や間取りを知りたいと思っているため、募集広告に画像や間取りのイラストがない物件には目を留めない可能性が高いです。

写真も携帯電話で適当に撮るのではなく、部屋の広さや明るさを感じさせる魅力的な写真になるような工夫をします。

家賃収入を増やすには「空室を埋めること」が先決で、そのためには「入居者募集の広告を魅力的なものにすること」も重要です。

家賃下落リスクも考慮しよう

家賃収入を増やす努力も必要ですが、一方で家賃下落も考慮しておくべきです。どんなに好条件の物件でも、新築から何十年も経過したのに家賃を下げずにいられるとは考えにくいものなのです。

不動産投資を考えるにあたって運用計画を立てますが、家賃下落を当初から考慮して組み立てることが重要です。家賃下落のリスクを完全にゼロにすることはできません。しかし、事前に下落幅を予測して、リスクを減らすことはできます。

そのためには購入時に、次の3つの項目で検討するとよいでしょう。

1.立地
会社や大学、人が集まる都心エリアを前提にすることです。
加えて複数の路線が走っているか、ビッグターミナルと呼ばれる主要駅までのアクセスの良さを重視します。住環境が整っていることも大切なので、駅から徒歩5~10分圏内か否か、周辺に買い物ができる施設があるかもチェックしてください。

2.間取り
単身者をターゲットにするのがよいでしょう。東京は678万世帯のうち、292万世帯が単身者世帯で2035年には50.2%になると見込まれます。ファミリー層に比べて部屋を賃貸する人が多く、回転率も速いためワンルーム、1K、1LDKが需要のある間取りだといえます。

3.建物管理体制
清掃が行き届いていないなど住環境が悪ければ、入居者は出てしまいます。また、経年劣化で設備に不具合が生じれば入居率が下がるだけでなく、家賃が下落するでしょう。

詳しくはこちら|家賃下落リスクを考えたマンション選びのコツ

家賃滞納のリスクへの備え

苦労して入居率を上げたとしても、入居者に家賃を滞納されてしまい家賃を回収し損ねてしまったのでは意味がないので、「家賃をできるだけ確実に得るために保証人や保証会社を活用する」ことが大事です。

部屋を貸す契約をした時点で収入に何も問題がない人でも、仕事をやめたり病気になったりして支払い能力がなくなることもあるため、事前に対策を講じておくことが大切です。

新規入居者と契約を交わす際に、保証人や連帯保証人をつけておくことで、家賃の滞納が発生した場合は入居者ではなく保証人へ支払いを求めることが可能です。

また、保証人や連帯保証人を見つけられない入居者でも、保証料を家賃保証会社に支払ってもらうことで、滞納が生じた際に保証会社から家賃を払ってもらうこともできます。

このように、入居者による家賃の滞納が発生しても、家賃を確実に回収する方法は存在しますので、リスクに備えてきちんと対応していきましょう。

家賃滞納リスクの備えとして「保証人や保証会社を活用」してください。

管理会社を上手に利用して家賃回収を

不動産投資を決断して大家になったら、「自分で不動産経営をする」か「管理会社に物件の管理を任せる」かの2つの選択肢がありますが、自分で経営する場合には、家賃の滞納が生じたとき、自ら入居者に取り立てを行わなければなりません。

「滞納する入居者に支払いを求めづらい」と考えたり、入居者とのトラブルは極力避けたいと考える方は多く、一般的には大家と入居者の間に管理会社を挟んでやりとりを行います。

ただし、管理会社に管理を委託する場合には、毎月管理料として家賃収入の数%を管理会社に支払う必要があり、家賃収入が減ってしまいます。

しかし、管理会社は、入居者から家賃を徴収してくれるだけではなく、クレーム対応や物件周りの環境整備など請け負ってくれるため、管理料を支払うだけの十分なメリットがあるともいえるでしょう。

特に不動産投資を本業としていない人にとって、物件管理にまつわる全てのことを自分で行うのは困難です。管理会社を上手に利用してストレスの少ない不動産投資を行うのが賢明でしょう。

家賃回収以外の管理会社に委託するメリットとは

物件管理を管理会社に委託するメリットは家賃回収だけではありません。ほかにも次のようなサービスを提供している会社もあります。

1.トラブルを防ぐ
入居者にアンケートをとって、トラブルを未然に防いでくれる管理会社もあります。

2.リフォームの提案
空室が出た場合に物件の最適なリフォーム、仕様・設備の入れ替えを提案してくれる管理会社もあります。

3.入居者集めに強い
入居者集め(リーシングマネジメント)で幅広い情報網を駆使して、高い入居率に結びつけてくれる会社もあります。

高い入居率を維持するためには、住人が快適に暮らすための住環境を整える必要があります。安心して住み続けてもらうには、あらゆるトラブルが起きても迅速に対応してくれる管理体制は不可欠です。

管理会社を選ぶときには、どのようなサービスを実施してくれるのか多角的に検討するとよいでしょう。

詳しくはこちら|高い入居率を維持し、確実に家賃収入を得る方法

家賃収入を確実にするサブリース

家賃収入を確実に行うもうひとつの方法にサブリース(一括借り上げ)があります。これは、投資した購入物件をサブリース会社に貸し出し、サブリース会社から毎月決まった金額を支払ってもらい手に入れるという方法です。

つまり、サブリースとは、大家がサブリース会社に物件を貸し、さらにサブリース会社が入居者に部屋を貸すという又貸しのことなのです。

物件を借りたサブリース会社は、単に又貸しをするだけではなく、自ら入居者を探し、退去後のクリーニングなどもします。

また、サブリース会社は入居者から家賃の徴収も行うため、大家が経営にかかわる必要はほとんどなくなります。

大家はサブリース会社を活用することによって、入居率や家賃滞納にかかわらず毎月決まった金額を手に入れられるメリットがあります。

サブリース会社を活用すると、自ら経営するよりも得られる収入は手数料分減りますが、入居率が低い場合でも収入が急に落ち込むといリスクを回避できます。

家賃収入額を確実なものにするために「サブリース会社の活用」は有効です。

不動産投資の成功法則は、家賃収入を確実に得ること

ここまで述べてきたように、不動産投資成功の可否は、家賃収入を確実に得ることにかかっているといっても過言ではありません。

家賃収入をできるだけ多く確実に得るためには、投資をする前から「物件の状態や立地、再開発の可能性などを詳しく調べておく」とよいでしょう。

また、魅力が少ない物件であったとしても、設備投資を行うことで入居者を引きつけられる可能性は高まるので、できる工夫や対策はどんどん行うことが重要です。

人口減少などが叫ばれる中、以前と比べると、不動産投資の成功への道のりは険しいと考える人もいるかもしれません。しかし、やり方によっては成功を収められる可能性が多分にある投資分野なので、きちんとした戦略を立てて、成功への道を進んでいきましょう。