投資用の不動産は、相続税を計算する上での評価が現預金よりも低くなるため、その分、相続税額を下げる効果があります。どのような仕組みで相続税対策につながるのか、見ていきましょう。

現預金が不動産に変わることで、評価が大きく下がる

不動産投資は、相続税対策としても注目されています。現金を不動産に変えることにより、財産としての評価が下がり、結果、相続税を引き下げる効果があるからです。

土地を1億円で買い、その上に1億円でマンション用の建物を建てたとします。相続税を計算する上で土地は路線価(ろせんか)で評価しますが、路線価は時価(この場合、1億円)の8割程度です。さらに、マンション用地の場合「貸家建付地」として、評価が約2割下がります。つまり、1億円で買った土地は相続税評価上、「1億円×0.8×0.8=6400万円」程度の評価になるというわけです。

建物は固定資産税評価額で評価されますが、固定資産税評価額は時価の6割程度。さらに、人に貸している建物は評価が3割下がります。1億円で建てたマンションは、「1億円×0.6×0.7=4200万円」程度の評価になります。

土地と建物を合わせると1億600万円の評価となり、2億円の現金が約半分の評価に下がったことになります。相続税の税率を仮に30%とすると、約3000万円の節税につながるのです。

※国が定めた1平方メートルあたりの価格のこと。

家族の生活を守る手段にもなる

投資した不動産を財産として相続できるのは、残された家族にとってもメリットがあります。

相続税を納めるために、家族に金銭的な負担がかかりますが、不動産が残ることで、売却収入や家賃収入を得ることができ、将来の生活も安定します。相続税節税だけではなく、相続後の生活にも不動産投資は効果を発揮するのです。

増税が避けられない相続税

相続税は、財産総額から「基礎控除」を差し引き、残った額に対して課税されます。基礎控除は、「5000万円+法定相続人数×1000万円」です。妻と2人の子どもを残して亡くなった場合、法定相続人が3人なので、基礎控除は8000万円になります。財産総額が8000万円以下であれば、基礎控除を差し引いた後に何も残らないので、相続税がかからないことになります。

基礎控除以上の財産を遺して亡くなる人は、100人中4~5人でした。しかし、この基礎控除が、2015年から「3000万円+法定相続人数×600万円」に縮小されます。これにより、課税対象になる人が大きく増えると予想がされており、都心部では、20%以上の人が課税対象になるのではないかといわれています。

2015年の改正では、税率構造が見直され、多くの資産を遺して亡くなられた場合、相続税は非常に重くなります。相続税の増税の流れは今後も続くとみられ、対策が急務となっています。