管理費、修繕費用、固定資産税・都市計画税があります。借り入れをした場合は、返済・利払いの負担も発生します。

不動産投資に伴う経費や支出は、以下の4つが挙げられます。

①管理費

管理は、共用部分の清掃や各種設備の保守・点検などの「建物管理」(建物の物理的な面の管理)と、入居者の募集、家賃の集金、滞納者への督促、入居者からの要望への対応などの「賃貸管理」(入居者の管理)の2種類に大別できます。この2つにかかる費用のことを、管理費といいます。

建物管理も賃貸管理も専門知識やノウハウが必要な仕事なので、専門の会社に委託するのが一般的です。分譲タイプのワンルーム投資の場合、建物管理をしてくれる会社はすでに決まっているので、毎月、管理費として一定額をその会社に支払います。賃貸管理を専門の会社に委託する場合は、別途、費用がかかります。

②修繕費

建物のどこかが痛んだり設備が故障したりすれば、原則、大家さんの負担で修繕します。直近で修繕をする予定がなかったとしても、将来的な大規模修繕に備え、家賃収入の一定部分を積み立てておくと、安心でしょう。ワンルーム投資の場合は、「修繕積立金」というお金を毎月拠出して、将来の修繕に備えることになります。

③固定資産税・都市計画税

不動産を保有していると、固定資産税が発生します(都市部であれば、「都市計画税」も発生)。税率は、固定資産税・都市計画税合わせて通常1.7%ですが、課税標準(税率をかける金額)は購入価額よりかなり低く、土地については「小規模住宅用地」として課税標準が6分の1(200㎡まで)になったり、建物も新築の場合は減免措置があったりします。

④返済・利払い

ローンを組んで購入した場合、金融機関に元本を返済し、利息を支払わなければなりません。1000万円を金利 2.5%・20年返済(元利均等返済)で借りた場合、毎年の返済額は元利合わせて約64万円です。

個々の物件によって異なりますが、「①管理費」と「②修繕費」は家賃収入の10%前後。「③固定資産税・都市計画税」が家賃収入の10%程度になるので、①~③で家賃収入の20%程度になるでしょう。「④返済・利払い」は借入額や金利、返済期間によって異なりますが、家賃収入の70%前後に相当する場合もあります。


不動産投資の「利回り」って高いのですか?


利回りが高い = いい物件 と考えればよいのですか?


ワンルーム投資の一般的な実質利回りは3~4%だと聞きました。この程度の利回りだと、高齢になってから不動産投資を始めた場合、投資額を回収できないのではないですか?