広告などに記載されているのは、物件価格に対する家賃収入の割合を示した「表面利回り」です。実際には、経費などの支出があるため、「実質利回り」はもう少し低くなります。

広告などでよく見かける、「利回り10%」といった表示。この低金利の時代に、考えられないような数字です。

ただ、この数字にはからくりがあります。これは「家賃収入」を「物件価額」で割っただけの数字、いわゆる「表面利回り」。毎年200万円の家賃収入が得られる2000万円の物件であれば、「表面利回り10%」を意味しています。

物件を購入するときは、付随的な費用(不動産取得税や登録免許税など)がかかります。そして、管理費や固定資産税など、購入後も毎年発生する経費もあります。

先ほどの「毎年200万円の家賃収入が得られる2000万円の物件」で、簡単にシミュレーションしてみましょう。2000万円の物件を購入するとき、付随費用が100万円なのであれば、購入総額は2100万円です。さらに、管理費や固定資産税などの経費が毎年90万円かかるとすると、家賃収入のうち手元に残るのは、200万円から90万円を引いた、110万円です。

これらのお金の流れを考慮すると、「毎年110万円の手残りが得られる物件を2100万円で買う」のが実態となり、この場合の利回り(実質利回り)は5.2%になります。


利回りが高い = いい物件 と考えればよいのですか?


経費・支出にはどんなものがあるのですか?


ワンルーム投資の一般的な実質利回りは3~4%だと聞きました。この程度の利回りだと、高齢になってから不動産投資を始めた場合、投資額を回収できないのではないですか?