築年数が経過しても、物件をメンテナンスすれば、価値を維持・向上させることは可能です。ワンルーム投資の場合、大家さんが直接修繕することはありませんが、修繕計画や修繕積立金の額には注意を払いましょう。

新築の物件でも、10年ほどたてば、屋根や屋上の防水加工、外壁の補修・塗り替えが必要になります。給排水管の補修や交換は、15~20年おきに行うことになるでしょう。

このように築年数が経過し、物件に不具合が生じてくると「空室の原因になるのでは……?」と考える方もいますが、そのようなことはありません。築30年経過しても、美しい外観を保ち、入居者の人気が衰えない物件はたくさんあります。大切なのは、物件をきちんとメンテナンスをすることです。

とはいえ、物件を修繕をするには相応の費用がかかります。一棟丸ごと購入した場合、1000万単位の金額になることも……。これだけのまとまったお金を用意するのは、そう簡単なことではないため、毎年、家賃収入の一部分を将来の修繕のために積み立てておく必要があります。この「将来の修繕のために積み立て」を含む、マンションなどの区分所有建物の管理を定めている法律が、「区分所有法」※です。

区分所有法では、管理組合の設立や管理規約の制定、長期修繕計画の作成・修繕積立金など、「将来にわたって良好な住環境を維持するための決まり」が定められており、ワンルーム投資の場合は修繕計画(いつ、どんな修繕を行うか)に基づいて、毎月、修繕積立金を積み立てていきます(1~2万円が多いです)。そして、やがて修繕計画で定めた時期が来たら、蓄えておいた修繕積立金を使って修繕する……という流れです。

※正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」(別称:「マンション法」)。

修繕は、管理会社が業者に依頼をします(大家さんは、工事内容の指示はしません)。修繕工事の範囲や金額については事前に見積もりを取り、吟味した上で、工事内容を決めましょう。

なお、修繕計画の精度が低いと、「蓄えられた修繕積立金の額が小さく、十分な工事ができない」「工事を行うために、資金の追加が必要になる」といったことになりかねません。修繕計画の是非は、不慣れな人だと問題点が見抜けないケースもあるため、管理会社によく相談し、妥当性を判断しましょう。


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