【第4回】2015年秋以降の経済・不動産投資の見通しは?

Dr.(ドクター)野中の不動産投資トレンド予測

point1 第三次改造安倍内閣発足

2012年12月26日に発足した第二次安倍内閣は2015年10月7日に第三次改造内閣となり、3年近く続いていることになります。円高の解消などにより株価もしてきました。株価は18,000円を超えましたが、まだ乱高下の状態にあります。実態経済においては景気回復の兆しが見える部分とそうでない所がまだら模様であることが実情ではないでしょうか。

総務省が2015年9月25日に発表した8月の全国消費者物価指数は、原油価格の下落などから前年同月比0.1%下落の103.4となり、2年4カ月ぶりにマイナスに転じました。 但し不動産業界においては地価、建築費の上昇にともない、不動産価格は上昇傾向となっています。


<出典:世界経済のネタ帳>

point2 「新三本の矢」と今後の不動産市況

安陪政権においては経済政策「アベノミクス」がいよいよ第二段階に入ります。
新しく発表された、経済に子育て支援や社会保障を加えた「新三本の矢」ですが、最も注目されるのは、600兆円の名目国内総生産(GDP)という目標設定が挙げられます。

この考えにはデフレから完全に脱却して、日本経済全体のボリュームを大きくしようということが読み取れます。目標達成のためには更なる異次元の金融緩和が前提となります。

但し日銀はこの数年の間に市場から国債を大量に購入していますので、金融緩和が今後もずっと継続されるということは考えられません。金融緩和による潤沢な資金が出回れば、不動産業界は企業・個人ともに投資意欲が拡大するでしょう。金融緩和による潤沢な資金が出回れば、不動産業界は企業・個人ともに投資意欲が拡大しますがそれもいつまででも続くものではありません。つまりこの2~3年が一番重要な時期となる可能性があります。

アベノミクス 新三本の矢

 項目内容
第一の矢希望を生み出す強い経済GDP600兆円 等
第二の矢夢を紡ぐ子育て支援希望出生率1.8 等
第三の矢安心につながる社会保障介護離職者ゼロ 等

<2015年9月24日に安倍首相から発表されました>

地価は商業地を中心に上昇傾向に

国土交通省が発表した2015年の基準地価によると、全国的に地価は下落しているものの下落率は縮小傾向となりました。また3大都市圏(東京、大阪、名古屋)では都心部の商業地を中心に高い上昇率となっています。 東京では都心3区など都心部を中心に地価が上昇、特に商業地の地価が高い上昇率を見せています。 ワンルームマンションは商業地に建設されることが多く、商業地の地価が上昇を続けることで、今後ワンルームマンションの資産価値にも影響が出ることが予想されます。

2015年基準地価

東京圏の地域別対前年平均変動率
(変動率:%)

 住宅地商業地
 平成26年平成27年平成26年平成27年
 H25.7.1~
H26.7.1
H26.7.1~
H27.7.1
H25.7.1~
H26.7.1
H26.7.1~
H27.7.1
東京都1.41.32.83.5
 東京都区部1.92.13.24.0
  区部都心部3.53.84.55.8
  区部西部1.92.02.22.9
  区部東部1.31.41.81.9
  多摩地域1.00.71.41.5
神奈川県0.50.21.41.4
 横浜市1.71.42.22.5
 川崎市1.51.13.12.9
 相模原市0.30.10.20.2
 その他△0.6△0.9△0.3△0.4
埼玉県0.20.00.50.5
 さいたま市1.10.92.22.5
 その他0.0△0.20.10.0
千葉県0.10.20.80.9
 千葉市0.20.20.30.4
 その他0.10.31.01.2
茨城県△1.0△0.8△1.6△1.3
東京圏0.60.51.92.3

市区町村合併が発生した市区の平成26年変動率は、合併前の旧市町村の平成26年調査の地点から再集計したものである。
区部都心部とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、渋谷区、豊島区の各区、区部南西部とは、品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区の各区、区部北東部とは、墨田区、江東区、北区、荒川区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区の各区である。

東京圏の住宅地の変動率上位市区町村
(変動率:%)

 1245
市区町村東京都
中央区
東京都
千代田区
東京都
品川区
東京都
港区
千葉県
木更津市
東京都
目黒区
8.85.85.84.53.63.6

<国土交通省「平成27年都道府県地価調査」>

建築費は依然高止まりに

建築費は2005年を100とする指数で2015年には約117となり10年で20%近く上昇しています。建築費、円安によって建築費は上昇していますが、原油価格が下がった結果、資材関係は落ち着きを見せています。但し、人件費は高止まりしているので下がることはないでしょう。

現在オリンピック施設について検討されていますが、実際に工事が始まったら、オリンピックに間に合わせるために建築需要が急増し、建築費も上昇する可能性があります。つまりオリンピックに向かって急激に建築費が上昇する可能性があります。

建築費指数の推移(2005年=100)
マンション(RC)

2010年平均98.9
2011年平均100.1
2012年平均103.0
2013年平均106.5
2014年平均114.2
2015年1月117.4
2月117.2
3月117.2
4月117.3
5月117.4
6月117.5
7月P117.4
8月P117.1

Pは暫定値

<一般財団法人 建設物価調査会 総合研究所調べ>
⇒建築費(RC)は上昇傾向に

point3 ワンルームマンション市場動向

地価動向は?

投資用マンションの価格を見てみましょう。不動産経済研究所が発表した「首都圏の投資用マンション市場動向」によると2015年上期に発売された投資用マンションは68物件で前年同期比△18.1%に、戸数は3,454戸で同△8.0%)となりました。 1戸当たりの平均価格は3.3%上昇し2,709万円に、平方メートル単価は2.0%上昇して105.8万円となっています。平均価格、単価とも上昇傾向にあります。

昨年2014年1~12月の発売戸数は135物件、6,240戸で、前年に比べ物件数は12.5%増、戸数は9.4%増とりました。戸当たり平均価格は前年比4.8%上昇の2,659万円、㎡単価は同5.0%上昇の103.3万円といずれもアップしています。

このように2014年、2015年ともに価格は上昇しています。 2014年では発売戸数が上昇していましたが、2015年には減少となっています。特に物件数では20%近く減少しています。この背景には地価の上昇によって優良なマンション用地の確保が業界全体で難しくなっていることが挙げられます。このため、各企業は土地の情報収集ネットワークの強化にますます務めるでしょう。

首都圏のワンルームマンション市場動向

 2015年1~6月2014年1~12月
発売戸数3,454戸(△8.0%)6,240戸(+9.4%)
発売棟数68物件(△18・1%)135物件(+12.5%)
価格2,709万円(+3.3%)2,659万円(+4.8%)
単価105.8万円(+2.0%)103.3万円(+5.0%)

<不動産経済研究所>

今後のワンルームマンション価格動向は?

今から数年前に千葉・埼玉を中心としたエリアに100㎡を越える広い面積のマンションが活況を呈した時期がありました。ところが昨今では、少子化により家族の単位も小さくなり、ファミリーマンションにおいても人気のボリュームゾーンは70~90㎡となっているようです。

一方ワンルームマンションにおいては各行政エリアの面積要件の規制があり、地域によってばらつきはありますが、おおよそ20㎡から25~26㎡が供給の中心面積となっています。

現在、ワンルームマンション業界は新築においては二つの価格帯に分かれています。
一つは都心3区(千代田区、中央区、港区)を中心としたいわゆる「新・新築価格」です。25平方メートルクラスで4000万円前後、坪単価で500万円を超える新価格マンションで、どのような層が買うかというと、相続対策や外資系企業勤務・ドクター、会社経営者などのいわゆる富裕層が、高グロス、低リターンにも関わらずそのエリアの再開発を含めた「成長性」に先行投資をしています。

一方で秋葉原を中心とした「城東エリア」、池袋を中心とした「城北エリア」、品川を中心とした「城南エリア」などには25㎡換算で2500~2600万円、坪単価で340~350万円の「旧・新築価格」のマンションが存在しています。これは地価上昇の前に土地を仕入れた物件で、価格・建築費上昇の影響をそれほど受けていません。このような物件は中堅のサラリーマンの方々や退職金で一括で買う方もいるようです。

価格上昇から新築ワンルームマンションの供給が減少する中で、築浅の中古マンションは品不足となり価格が上昇しています。
この背景には今後のインフレ期待で売り惜しみをする方が増えていることと、相続により親から子供に物件が引き継がれ、優良築浅物件が市場に出づらい環境などがあるからです。

今後は価格上昇の影響が都心周辺部に波及する可能性があります。価格上昇時には発売戸数の減少や、立地の遠隔化などの現象が発生するケースも過去には見受けられました。2020年の東京オリンピックを控え、今後はワンルームマンション市場も急激に変わっていくことも考えられます。

point4 東京オリンピックによる再開発の影響

1964年に第1回目の東京オリンピックが開催されました。この時には東京タワーや首都高速道路、東海道新幹線など、日本を代表する大型インフラが次々と建設されました。開催日は10月10日で、かつて「体育の日」として制定されていました(2000年からは10月12日となりました)。
オリンピックに向けて、様々な再開発計画が進んでいます。メインの競技場や東京湾岸エリアの競技場や選手村など、オリンピック関連施設の他にも、都心の主要部で大規模な再開発が計画・進行中です。

東京駅前に三菱地所が日本一の高さのビルを建設する計画を発表しました。高さ390メートル、61階建てで2027年度の完成を目指しています。大手町から永代通り沿いに日本橋、茅場町(兜町)までを連続して「東京ファイナンシャルストリート」として金融街にする構想があります。ロンドンのようなメイヤー(金融街の代表)を置く構想もあります。
大手町や丸の内、日本橋など東京駅周辺の開発が急ピッチとなっています。東京の都心にふさわしいビジネス街として急激に変貌を遂げています。

上野・東京ラインが2015年に開通し、東京北東部から東京駅へのアクセスも向上しています。東北線・高崎線・常磐線などからもアクセスが格段に向上し、沿線上の利便性も上昇しています。
渋谷駅周辺では多くの再開発プロジェクトが進行しています。渋谷駅も現在改装工事中ですが、渋谷駅東側では渋谷ヒカリエを越える230メートル、46階建の超高層ビルが建設される予定です。
他には旧東横線ホームの国道246号南側部分、東急プラザなど道玄坂街区、インフォスタワー周辺の桜丘街区など、開発計画が多く進行しています。それぞれの街区をデッキで結ぶ計画もあり、東京オリンピック開催時には渋谷の街は大きく変わっている可能性があります。

新宿駅エリアでは、新宿駅南口等の再開発が進められています。現在南口駅舎跡地に32階建て170メートルの「JR新宿ミライナタワー」が建設中です。またバス乗り場などが集結した新宿交通結節点も新宿駅の上部に建設中です。新宿タカシマヤの南側では三菱地所や日本製粉などの3棟のビルの建て替えも計画されています。
新宿では交通インフラの整備も計画されています。渋滞の激しい明治通りの新宿付近にバイパスを建設する計画があります。新宿御苑を通過することから建設が停滞していましたが、新宿御苑への影響が最小限となるよう計画が見直され、東京オリンピックを期に工事が進行しています。
他にも東京の主要エリア、山手線の主要駅などを中心に再開発が進んでいます。オリンピック開催時には東京の風景も大きく変貌を遂げていると予想されます。

point5 東京エリアの新線計画は

都心の再開発だけでなく、鉄道インフラの整備も計画されています。
東京都は「優先的に検討すべき5路線」と「将来的に検討すべき14路線」を発表しました。今後、首都圏の鉄道計画をまとめる国土交通省の審議会に提出して実現に向けた働きかけをする方針です。

東京都の鉄道計画

優先的に検討すべき5路線

  • 東京8号線延伸(東京メトロの有楽町線豊洲~半蔵門線住吉間)
  • JR羽田アクセス線(田町付近~羽田空港など)
  • 都営大江戸線延伸(光が丘~大泉学園町間)
  • 多摩都市モノレール延伸(上北台~箱根ケ崎間)
  • 多摩都市モノレール延伸(多摩センター~町田間)

2014年第3期10月2014年2期6月

  • 東京8号線延伸(押上~野田市)
  • 東京9号線複々線化(和泉多摩川~新百合ヶ丘)
  • 東京11号線延伸(押上~松戸)
  • 新空港線「蒲蒲線」
  • JR中央線複々線化
  • JR京葉線延伸
  • JR総武線・京葉線接続新線
  • 東京10号線複々線化(調布~笹塚)
  • 東京12号線延伸(大泉学園町~武蔵野線方面)
  • 区部周辺部環状公共交通
  • つくばエクスプレス延伸
  • 多摩都市モノレール延伸(八王子方面)
  • 都心部・臨海地域地下鉄構想
  • 都心部・品川地下鉄構想

実現にはまだいくつかの段階がありますが、将来的に実現に向けて検討されています。また他にも「虎ノ門」エリアに日比谷線の新駅建設等が計画されています。
鉄道は建設に時間がかかるので東京オリンピックには間に合わないかもしれませんが、オリンピックを機会に計画進行に拍車がかかる可能性もあります。

point6 消費税率は2017年4月から増税に

安陪内閣では消費税率を2017年4月に10%に増税することを決めています。
2014年4月から消費税が8%に増税した時は、17年ぶりの消費増税となり、不動産市場にも大きな影響を与えました。マンションは駆け込み需要が増加、消費税増税後には売れ行き不調となり、発売戸数も減少しました。
2017年の10%への引き上げ時にも、駆け込み需要が発生する可能性があります。来年2016年の後半にはすでに実需・投資マンションともに需要が急増するとなると、今年2015年後半から2016年前半までが駆け込み需要前のチャンスとも言えます。

消費税率の変遷

消費税率
1989年(平成元年)4月消費税導入 消費税率3%
1997年(平成9年)4月消費税率5%
2014年(平成26年)4月消費税率8%
2017年(平成29年)4月消費税率10%(予定)

point7 外国人訪日客と地価の関係

訪日外国人が増加しています。日本政府観光局の9月発表によると、2015年1~8月の訪日外国人客数は1287万5000人で前年同期比49.1%の増加となりました。アベノミクスの経済政策の一つとして観光立国があります。2020年の東京オリンピックに向けて世界中の方に日本の魅力を様々な情報ツールを通じて提供しています。外国人訪日客、特に中国の方の買い物も多く、「爆買い」などとも呼ばれています。こうした観光客によるショッピングは、商業施設の地価にも大きな影響を与えます。

訪日外国人客数

時期訪日外国人客数前年同月比
2015年1~8月1287万5000人49.1%増加
2015年1~12月1999万人(予想)49.1%増加(予想条件)

<日本政府観光局>

政府は2020年の目標を2000万人としており、このままの伸び率が続くと前倒し達成の可能性もあります。 その効果はすでに表れてきており、例えば沖縄においては「沖縄ウェディング」が増加しています。沖縄で結婚式を挙げて沖縄でハネムーンを迎えます。団体で沖縄に来るので、その経済波及効果は極めて大きいものがあります。
またタイのバンコクから関西空港経由で東京に来るツアーも非常に多く、帰りは東京から成田空港を通じて帰国します。
普通、旅行というと観光、ショッピング、が中心となりますが、最近では東京の不動産視察ツアーが、ツアーの中に組み込まれるなどのケースもあります。 さらに政府はMICE(マイス)※1を通じて特に東京の国際競争力を高める方針ですが、現在東京においてもホテルの稼働率が急上昇し足りない状況が続いています。新しい外資系ホテルなどが建設されると、これも地価を押し上げる要因となるでしょう。 ロンドンオリンピックでも見られたように、観光客の「回遊効果」というものがあります。東京から名古屋、東京から京都、東京から大阪へ行ったりまたその逆もあります。日本はもともと狭い国ですので回遊効果が一層高まり、不動産・経済に与える影響も大きくなるでしょう。

※1 MICE(マイス)
以下の4つのキーワードの頭文字
多くの集客交流が見込まれるビジネスイベントなどの総称
企業等の会議
(Meeting)
国際機関・団体、学会等が行う国際会議
(Convention)
企業等の行う報奨・研修旅行(インセンティブ旅行)
(Incentive Travel)
展示会・見本市、イベント
(Exhibition/Event)

point8 2015年秋以降は買い時か?

東京の都心部を中心とする不動産価格は上昇し、発売戸数も減少しています。建築費は原油安でやや安定していますが、今後は上昇も予想されています。消費増税を2017年4月に迎えて、その時期も近づいてきています。
2015年秋以降の買い時については、しばらく続くと思われます。その背景には

①金融緩和政策がある一定の期間は継続される。
②原油安により建築費が当面は落ち着を見せる。
③アベノミクスの経済波及効果により会社員の平均所得も少しづつであるが上昇傾向にあり、家賃の上昇相場にある程度ついてこれる水準となる。
④東京圏においては今後も新規の法人設立件数はアベノミクスの規制緩和により増加する傾向にあり、それにともない就業人口、賃貸ニーズの増加が予想される。
などの要因があります。

但し、都心3区においては、地価がもう一段、もう二段上昇する可能性を秘めており、坪単価500万円以上の物件の数も徐々に増える可能性があるので、そこは考慮に入れておきたいと思います。
2015年の秋は買い時と言えますが、今後はオリンピックによる需要の増加や消費税率の上昇もあり、その期間はそれほど長くは続かないことも考えられます。
投資用物件を購入するには、早めの行動が成功につながる時期となっているようです。



野中清志

住宅コンサルタント
株式会社オフィス野中 代表取締役
宅地建物取引主任者

<住宅コンサルタント>
マンションデベロッパーを経て、2003年に株式会社オフィス野中を設立。マンションを始めとする不動産に関する講演・執筆等多数。

主な著書・連載・コメント掲載等
「週刊朝日」 「AERA」朝日新聞社/「売れる」「貸せる」マンション購入法」「ワンルームマンション投資法<改訂版>」 /週刊住宅新聞社
朝日新聞・広告コラム「住まいの未来」/日経BP セーフティジャパン(Web)2012年より<連載中>他多数