不動産投資を始める人の目的には、老後資金を目的とした長期的な資産運用のため、相続した不動産を有効活用したいなどが考えられます。また、年収や資産状況によっても目的は異なるでしょう。
そこで今回は、年収1000万円の不動産投資について解説します。
年収1000万円の方が不動産投資を行うメリット・デメリットだけでなく、年収1000万円のサラリーマン投資家の事例もご紹介していますので、興味のある方はぜひ参考にしてみてください。
年収1000万円で始める不動産投資のメリット・デメリット
この章では、年収1000万円の方が不動産投資を始める場合のメリット・デメリットについて解説します。
年収1000万円という高年収だからこそのメリット・デメリットを解説しますので、不動産投資を始めようか悩んでいる人はぜひ参考にしてみてください。
年収1000万円で始める不動産投資のメリット
まず、年収1000万円で始める不動産投資のメリットについて解説します。
金融機関からの信用が高く融資を受けやすい
2021年9月に公表された国税庁「令和2年分民間給与実態統計調査結果」によると、1年を通じて勤務した給与所得者の平均給与（年収）は433万円でした。
そのため年収1000万円の方は、高年収層に分類されるでしょう。
不動産投資ローンは、物件の収益性や担保性だけでなく本人の年収や金融資産などの属性も審査されています。
年収が高いと金融機関からの評価も高くなりやすいため、良い条件での融資を受けやすいといえます。
不動産投資では金利や借入期間などの借入条件も重要なポイントです。年収が高いことにより、良い条件で融資を受けられる可能性が高いことは、メリットであるといえるでしょう。
出典：国税庁「令和2年分民間給与実態統計調査結果」
突発的な出費にも対応しやすい
不動産投資では、想定よりも空室状態が長引いたり、突発的に修繕を行う必要が出てきたりと、まとまったお金が必要になるケースがあります。
一般的には年収の高い人の方が、生活に余裕がある場合が多いでしょうから、不動産投資における万が一の出費にも、焦らず対応しやすいでしょう。
不動産投資の選択肢が多い
年収1000万円という高年収の方の場合、先ほど解説したように良い条件での融資を受けられる可能性が高いというメリットがあります。また、融資限度額も高くなりやすいといえるでしょう。
そのため、区分マンションを複数戸購入して分散投資をしたり、規模の大きな一棟アパート・マンションを購入したりするなど、不動産投資の選択肢が多く、収益を拡大するための戦略を立てやすいでしょう。
物件によっては節税対策ができる
年収が高ければ高くなるほど、支払う税金も多くなっていくため、年収1000万円という高年収の方の中には、節税を意識している人も多くいることでしょう。
不動産投資では建物や設備の減価償却費を経費として計上することができるため、「決算書上では赤字」という状況もあり得ます。
その赤字分を給与所得などから差し引くことで、節税につなげることができるのです。
節税対策として不動産投資を検討している人は、物件の選び方や決算書の作り方などを十分に学ぶ必要があるでしょう。
年収1000万円で不動産投資をするデメリット
続いて、年収1000万円で不動産投資をする場合のデメリットについて解説します。
物件選びに失敗すると損してしまう危険性がある
不動産投資は必ず成功するとは限りません。
不動産投資は、物件選びが非常に重要であるため、物件選びに失敗すると損失を被ってしまう危険性が高まります。
年収1000万円の方は不動産投資での選択肢が多い分、ご自身に適した方法を見極めることが大切です。
そのためには、不動産投資に関する勉強をしたり、信頼できる不動産会社を見つけたりすることが必要になります。
不動産投資を行う目的やゴールを明確にして、最適な戦略を立てるとよいでしょう。
多数の不動産業者から営業をかけられる可能性がある
一般的に、不動産投資では不動産投資ローンを借り入れて投資物件を購入します。
つまり、本人が物件を購入したくても、銀行の融資審査が通らなければ購入できない場合が多いということです。
不動産投資ローンの審査項目や審査基準は金融機関によって異なりますが、本人の年収は審査項目の1つです。
年収1000万円という高年収かつ、会社員や公務員の方は金融機関からの評価が高くなりやすいため、融資にも通りやすいといえます。
そのため、多数の不動産業者から営業をかけられる可能性があるでしょう。
不動産投資では、信頼できる不動産会社を選ぶことも成功するために欠かせないポイントの1つです。
複数の会社を比較検討して、ご自身に適した業者を選ぶことが大切です。
年収1000万円の人が受けられる融資限度額
一般的に、不動産投資ローンにおける融資限度額の目安は、年収の7～10倍といわれています。
したがって、年収1000万円の人が受けられる融資限度額の目安は、7000万円～1億円ということになるでしょう。
ただし、これはあくまで「目安」です。融資審査では、本人の年収以外にも、年齢や勤務先、預貯金などの金融資産、購入物件の収益性なども加味されます。
また、金融機関によって審査基準が異なるため、融資限度額が年収の10倍を超えることもあれば、7倍を下回る可能性も考えられるでしょう。
融資限度額だけでなく、金利や借入期間などの条件も金融機関によって異なります。借入条件についてもきちんと確認することが大切です。
不動産投資を始めるのに自己資金は必要？
ここでの「自己資金」を不動産投資ローンの借り入れに必要な諸費用と定義するのであれば、ゼロからでも始めることは可能です。
特に年収1000万円の人は属性評価が高くなりやすいため、年収の低い人よりも自己資金ゼロから始められる可能性が高いといえるでしょう。
不動産投資は「投資」である以上、リターンだけでなくリスクもあります。
不動産投資のリスクは事前にある程度の対策ができるものの、突発的な修繕など想定外の出来事が起こらないとは限りません。まとまった資金が必要になる場面も考えられるでしょう。
したがって、不動産投資で成功させたいのであれば、ある程度のまとまった資金を準備しておくことをおすすめします。
手元に現金があれば、何かあったときに対応しやすくなったり、次の物件購入の資金に充てたりするなど戦略の幅が広がるからです。
貯金は少ないけれど不動産投資を始めたいという人は、リスク対策の観点からも、少しずつ蓄えておくことをおすすめします。
どんな不動産に投資するべき？
一口に「不動産投資」といっても、さまざまな種類があります。
ここでは、不動産投資の代表的な種類である「一棟アパート・マンション」「区分マンション」「戸建て」について、それぞれの特徴を解説します。
どのような不動産に投資するべきか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。
一棟アパート・マンション
| 投資方法と特徴 |
アパート・マンションを一棟丸ごと所有して貸し出す投資方法。
数戸程度のアパートから大規模マンションまで規模はさまざま。 |
| メリット |
- 区分マンションと比較すると利回りが高い
- 一棟の戸数が多くなればなるほど、1戸あたりの管理費用を抑えて効率よく運用できる 複数戸あるため、家賃収入が０になるリスクは低い
- 修繕や建て替えなどの自由度が高い
- 土地・建物を所有しているので資産価値を保ちやすい
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| デメリット |
- 物件価格が高額なので売却先が限られる（＝流動性が低い）
- 多額の資金が必要
- 大きなリターンを見込めるが、リスクも大きい
- 維持・修繕費が高額になりやすい
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| 向いている人 |
- 高年収、まとまった金融資産があるなど属性の高い人
- 効率良く不動産投資で収益を上げたい人
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一棟アパート・マンションにおける大きなメリットは、規模が大きいことにより、効率よく利益を生み出しやすいことにあるでしょう。
たとえ1室が空室になったとしても、複数戸貸し出しているので家賃収入が０になる可能性は低いといえます。
また、同じ建物で複数戸を運用でき、戸数が多くなればなるほど1戸あたりの管理費用を抑えられるメリットもあるのです。
ただし、大きなリターンが見込めるということは、裏を返せばリスクも大きいということになります。
物件価格が高額になるため多額の資金が必要になることや、購入できる人が限られることもデメリットの1つ。
一棟アパート・マンションで不動産投資を始める場合は、事前に綿密な資金計画を立てることが必須であるといえるでしょう。
区分マンション
| 投資方法と特徴 |
区分マンションの1室を購入して貸し出す投資方法。
単身向けのワンルームマンションから、ファミリー向けに作られた2LDK以上のマンションまで間取りはさまざま。 |
| メリット |
- 比較的少額から始めやすい
- 販売数が多いので比較・検討しやすい
- 一棟投資と比べると流動性が高く売却しやすい
- 管理の手間があまりかからない
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| デメリット |
- 一棟投資や戸建て投資と比較すると利回りが低い
- 空室になったときに家賃収入が0になる
- リフォームなどの自由度が低い
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| 向いている人 |
- 初めて不動産投資を行う人
- 比較的少額から不動産投資を始めたい人
- 複数戸に分散投資したい人
- あまり手間をかけずに不動産投資をしたい人
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区分マンション投資における大きなメリットは、一棟アパート・マンション投資と比較すると物件価格や初期費用を抑えられるため、不動産投資初心者でも始めやすいことにあるでしょう。
さらに、市場に出回っている物件数が多いため、比較・検討しやすいといえます。
一方で、一棟アパート・マンション投資や戸建て投資と比較すると、利回りが低い物件が多いでしょう。
また、1室のみの所有であれば、空室になってしまうと家賃収入がなくなってしまうリスクもあります。
区分マンション投資での空室リスクに不安を感じる人は、複数戸に分散投資をしたり、サブリース契約※を検討したりするなどの対策をするとよいでしょう。
※契約期間中であっても、更新時期にかかわらずサブリース業者から「借地借家法第 32 条」の規定により賃料の減額や、サブリース契約の解除をされることがあります。
戸建て
| 投資方法と特徴 |
一戸建てを購入し、貸し出す投資方法。
複数の入居者に貸し出すシェアハウスや、同じ建物内にオーナーが暮らす賃貸併用住宅などもある。 |
| メリット |
- 土地を所有できる
- アパート・マンションを建築する広さのない土地でも活用しやすい
- 貸家の供給数が少ないのでライバルも少ない
- 一棟アパート・マンションと比較すると少額から始めやすい
- 実需向けとしても売却できる
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| デメリット |
- 特に築年数の古い戸建ての場合、物件価格が安くても高額な修繕費がかかるリスクがある
- 基本的には1軒の貸し出しとなるため、空室になると家賃収入がなくなるリスクもある
- 金融機関からの借り入れがしにくい
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| 向いている人 |
- 首都圏郊外や地方で比較的少額から不動産投資を始めたい人
- 所有している土地を活用したい人
- シェアハウスや賃貸併用住宅に興味のある人
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戸建て投資のメリットとして、土地の所有ができることや土地を活用しやすいことなどが挙げられます。
さらに、実需向けの売却も見込めるので出口戦略を考えやすいといえるでしょう。
特に中古戸建ての場合は利回りの高い物件が多いのですが、築年数経過による修繕リスクもはらんでいます。
物件価格が安くても、高額な修繕費がかかることも少なくありません。また、金融機関の中には「貸家」を不動産投資ローンの対象外としているところがあります。
そのため、金融機関からの借り入れがしにくいというデメリットもあるので注意が必要です。
年収1000万円台の不動産投資家をご紹介
ここでは、実際に年収1000万円台で不動産投資を行っている高橋さんをご紹介します。
どのような人が不動産投資を始めているのか興味のある方は、ぜひ参考にしてみてください。
| 年齢 |
38歳 |
| 職業 |
会社員（製薬会社） |
| 年収 |
1060万円 |
| 家族構成 |
奥様・お子様（2人） |
| 購入物件 |
新築マンション（1K、押上駅徒歩9分） |
| 頭金 |
0円 |
| 購入金額 |
2400万円（2018年購入時価格） |
| 家賃収入 |
8.3万円 |
| 所有物件 |
3戸 |
高橋さんが不動産投資を始めたきっかけは、退職後に働かなくても収入が得られる仕組みを作りたいと考えたことにあります。
既に資産運用を始めていましたが、より効率よく資産を増やせる不動産投資に興味を持ったようです。
年収1060万円の高橋さんは、トータルで3戸の物件を所有しています。
先ほども解説したように、区分マンション投資におけるデメリットの1つが、空室により家賃収入が途絶えてしまうリスクです。
リスク対策の1つとして、このような分散投資は有効だといえるでしょう。
年収1000万円の人が不動産投資を始める際の注意点
年収1000万円という年収が高い方の場合、融資を受けやすいため不動産投資における選択肢の幅が広いといえます。
逆にいえば、不動産投資を始める目的が明確でないと、ご自身に適さない投資方法を選択してしまう可能性もあるといえるでしょう。
不動産投資は種類によってメリット・デメリットや特徴などが異なります。
不動産投資を始める目的やゴールを決めた上で、ご自身に合う戦略を考えていくことが大切です。
まとめ
不動産投資ローンは購入物件だけでなく本人の属性も審査対象となっていることが多いため、年収1000万円の方は良い条件での融資を受けやすいといえるでしょう。
そのため、一棟アパート・マンションのように規模の大きな投資にも挑戦できる可能性があります。
しかし、不動産投資では種類や規模によって特徴やリスクが異なります。
不動産投資を始める目的や得た利益の使い道、ご自身の資産状況、ライフプランなどを踏まえて、適切な物件を選ぶとよいでしょう。
なお、物件選びには信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。複数の不動産会社を十分に比較して、検討することをおすすめします。
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