不動産投資で失敗する原因とは?失敗事例から解決方法と対策を学ぼう

不動産投資で失敗する原因とは?失敗事例から解決方法と対策を学ぼう

不動産投資は長期的な資産形成に向いているため、老後資金などを準備するために始めたいと考える方もいるのではないでしょうか。

しかし、不動産投資はどうしても投資額が大きくなりやすいため、「失敗してしまったらどうしよう」と躊躇してしまう方もいるでしょう。

そこで今回は、不動産投資の失敗事例を基に、失敗する原因や失敗を防ぐための対策について解説します。

不動産投資での失敗を防ぎたい方やリスク対策について知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資に失敗したらどうなる?

不動産投資に失敗したらどうなる?

「不動産」という特性上、どうしても投資額は大きくなりがちです。
そのため、不動産投資を始める際、金融機関などで融資を受けて物件を購入する方が多いでしょう。

不動産投資の失敗例として、物件購入のために借り入れたローンの返済が滞ってしまった結果、物件が差し押さえられ競売にかけられてしまうケースが挙げられます。

さらに、売却金額を充ててもローンを完済できなければ、最終的に自己破産に追い込まれてしまう可能性もあります。

不動産投資は「投資」である以上、リスクはつきものです。

そのため、失敗事例から原因と対策法を学び、自身のリスク許容度を知った上で物件選びをすることが非常に重要です。

不動産投資を始める前に、失敗する原因と対策をきちんと把握しておくことで、リスクを回避して不動産投資のメリットを享受しやすくなるでしょう。

不動産投資の失敗事例と原因

不動産投資の失敗事例と原因

ここでは、不動産投資での失敗事例と原因についてご紹介します。失敗事例や原因を学んで、自身の物件選びや賃貸経営に活かしましょう。

不動産会社にいわれるがまま物件を購入してしまった

1つ目の失敗事例は、不動産会社にすすめられた物件をきちんと検討せずに購入してしまい、想定していた収入が得られないどころか手出しが必要になってしまったケースです。

不動産会社が行う仕事の1つは、顧客に不動産を販売すること。そのため、不動産会社や担当者によっては、顧客のことを考えずに「売りたい物件」をすすめていることがあるのです。

実際、不動産会社にすすめられて購入した物件を後から調べてみると、周辺相場よりも高い価格で購入していたというケースもあります。

この失敗事例は、自身で勉強したり、情報収集したりしなかったことが主な原因だといえるでしょう。

もちろん、不動産投資のプロから話を聞くことは大切なことです。
しかし、物件を購入して実際に不動産投資を運用していくのは、あなた自身です。

不動産投資で失敗しないためには、物件の良し悪しを含め、ある程度の判断ができる知識を身に付けることが重要でしょう。

想定賃料を下回り、思ったような収入が得られなかった

2つ目の失敗事例は、空室が埋まらず、賃料を下げて募集せざるを得なくなったケースです。

このケースでは、自身で家賃相場やライバル物件の分析などをしなかったことが主な原因だといえます。

物件資料には想定される賃料や利回りが掲載されていることが多いのですが、その賃料で客付けできることを保証しているわけではありません。

現況が空室で客付けが必要な物件だけでなく、既に入居者がいる物件でも周辺相場は調べておくべきでしょう。

たまたま相場よりも高い賃料で客付けできているケースもあるため、適正賃料で入居しているとは限らないからです。

不動産投資で失敗しないためには、物件資料に掲載されている賃料を鵜呑みにするのではなく、自身でも市場調査を行うとよいでしょう。

空室が埋まらない

3つ目の失敗事例は、購入した物件の空室がなかなか埋まらないため家賃収入が得られず、ローンの返済が厳しくなってしまったケースです。

不動産投資における主な収入源は、入居者からの家賃収入です。

したがって、空室が長引けば、その間は収入を得られません。場合によっては、賃貸経営に行き詰ってしまうことも考えられるでしょう。

空室が埋まらない原因として、賃貸需要の少ない物件を購入してしまったことや入居者募集のしかたに問題があることなどが挙げられます。

しっかり物件を吟味した上で購入したり、客付けに強い不動産会社に依頼したりするなどの対策が考えられるでしょう。

修繕費が捻出できなくなった

4つ目の失敗事例は、築年数経過により建物の修繕が必要になったにもかかわらず、修繕費を捻出できないケースです。

居住環境を維持するためには、建物や設備の定期的なメンテナンスが必要になります。

築年数が古くなってくると、設備などの補修だけでなく、リフォームや外壁塗装などのための高額な修繕費もかかることでしょう。

雨漏りなど、実際に被害が出てから都度対応する方法も考えられますが、定期的に修繕するよりも大きな修繕費用がかかってしまう可能性があります。

この失敗事例では、築年数経過を見越した定期的な修繕について考えていなかったことや、ローン返済計画の見通しが甘くキャッシュを準備できなかったことなどが原因と考えられるでしょう。

基本的に、不動産投資は何年にも渡って長期で運用していく投資方法です。建物の定期的な修繕に関しても、計画を立てることが大切です。

最終的なキャッシュフローがマイナスになってしまった

5つ目の失敗事例は、最終的なキャッシュフローがマイナスになってしまったケースです。

不動産投資ローンを利用して物件を購入した場合、家賃収入はまずローンの返済に充てる必要があります。

そのため、頭金を入れずに不動産投資ローン組んだ場合、収支がプラスになるのはローン返済後となるケースも考えられます。

また、賃貸経営に必要な費用も毎月の家賃収入から差し引きます。

したがって、賃貸経営にかかる費用を把握していないと、家賃収入があっても手元にお金が残らないばかりか、手出しが必要になってしまうこともあるのです。

このような状況で物件を売却した場合では、最終的なキャッシュフローはマイナスとなってしまうことが多いです。

なお、不動産広告で用いられる「想定利回り」では、管理委託料や修繕費、各種税金などの費用は考慮されていません。

物件を購入するときには、不動産投資での支出も踏まえた収支を把握したうえで検討するようにしましょう。

この失敗事例の原因は、ローン返済額以外にかかる費用をきちんと把握していなかったことや出口戦略を立てていなかったことにあるでしょう。

不動産投資で失敗しないための対策や解決方法とは?

不動産投資で失敗しないための対策や解決方法とは?

ここでは、不動産投資で失敗しないための対策や解決方法について解説します。
不動産投資での失敗を回避したいと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資に関する知識を身に付ける

不動産会社や投資家などから意見を聞くことは大切なことですが、不動産投資を実際に行うのは、あなた自身です。

不動産投資で失敗しないためには自身で判断できるだけの知識を身に付けることが大切でしょう。

そのためには、不動産投資に関する書籍を読んだり、不動産投資セミナーに参加したりして、勉強することをおすすめします。

特に、不動産投資では物件選びが非常に重要です。

不動産投資の勉強をしながら、自身の目的に合った物件の条件を探っていきましょう。

市場調査を行う

不動産投資で失敗しないためには、自身でも市場調査を行うことが重要です。

物件の販売価格は適正であるか、周辺の家賃相場や賃貸需要はどのような状況か、ライバル物件の間取りや設備、募集条件などを調べるとよいでしょう。

人口などの統計情報や不動産ポータルサイトを活用したり、複数の不動産会社に足を運んで賃貸状況について聞き込みをしたりするなど、積極的に情報を入手していきましょう。

ある程度の自己資金を準備する

フルローンで物件を購入すること自体は可能です。

しかし、フルローンを組む場合は融資条件が難しかったり、月々の返済金額が高額になることでキャッシュフローが悪化しやすかったりするなどのリスクが潜んでいます。

ある程度のまとまった自己資金を準備できれば、フルローンを組むよりも月々の返済金額を抑えることができるので、キャッシュフローがしっかり残る資金計画を立てやすくなります。

キャッシュフローが健全であれば、万が一、空室が長引いたり、設備などの修繕が必要になったりしたときに必要な資金を捻出しやすいでしょう。

不動産投資で失敗しないためにも、ある程度の自己資金を準備しておくことをおすすめします。

信頼できる不動産投資会社を選ぶ

不動産投資を成功させるためのカギとなるのが、信頼できる不動産投資会社を選ぶことです。

不動産投資では、物件購入や賃貸管理、入居者募集など、さまざまな場面で不動産会社とのやりとりが発生します。

さらに、賃貸経営のしかたや修繕計画の立て方、出口戦略など、検討しなければならないことがたくさんあります。

そのため、パートナーとなる不動産投資会社は安心して相談できる会社を選ぶことが重要です。

不動産投資会社を選ぶ際は、次の8つのポイントをおさえて選ぶと良いでしょう。

  1. “お客さま目線”で物件を提案している
  2. 顧客の状況を考慮せずに物件をすすめてくる不動産会社は避ける
  3. リピーターが多く、良い口コミが多い会社である
  4. 長期的に運用することを想定したプラン提案をしている
  5. 定期的に相談会やセミナーを開催している
  6. 物件購入後の対応も考慮されている
  7. 物件の販売から管理までしている
  8. 信頼できる担当者がいる

不動産投資を始める際の注意点

不動産投資を始める際の注意点

ここでは、不動産投資における注意点について解説します。
注意点も理解した上で、不動産投資を始めると良いでしょう。

自身に合った投資方法を選択する

ひと口に「不動産投資」といっても、分譲マンションの1室や1棟マンション、1棟アパート、戸建てなど、さまざまな種類があります。

まずは不動産投資を行う目的を明確にして、自身に合った投資方法を選択するようにしましょう。

また、準備できる自己資金やご自身の状況などによっても不動産投資を成功に導くための戦略は異なるでしょう。

どのような戦略を取るにせよ、自身に合った投資方法で余裕を持たせた資金計画を立てることが大切です。

家族への了承を得る

賃貸管理は管理会社に委託するとしても、毎月の収支管理や確定申告など、自身で行わなければならないこともあります。

また、賃貸経営における最終的な判断はオーナーが行うため、必要に応じて管理会社から連絡もあるでしょう。

家族に黙って不動産投資を始めると、事実を知られたときに問題になりかねません。

そのため、家族の了承を得た上で、不動産投資を始めることをおすすめします。

まとめ

不動産投資のパートナー

今回ご紹介したように、不動産投資の失敗には必ず原因があります。

それは、自身の知識不足や信頼できる不動産投資会社に出会えなかった場合に起こりやすいといえるでしょう。

不動産投資で成功させるためのポイントの1つは、困ったときに相談ができる不動産会社選びです。

複数社を比較、検討して、信頼できるパートナーとなる会社を見つけましょう。

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監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

管理業務主任者、マンション管理士、三級ファイナンシャル・プランニング技能士

レイビーとは、東証一部上場企業の株式会社グローバル・リンク・マネジメントが運営する、ゼロからでも学べる「不動産投資の初心者ガイド」です。 不動産投資に関する基礎知識から、不動産会社や投資用物件の選び方、最新のトレンドまでさまざまな情報をご覧いただけます。 当サイトのコンテンツをお読みいただき、「不動産投資を行うかどうか」の判断基準の一つとしてぜひお役立てください。

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