不動産投資、成功までの道のり|資産のある高齢者編

この記事では、退職して年金生活に入った方のモデルケースを用いて、投資に関する考え方や具体的なシミュレーションを紹介しています。退職後の資産運用についてお悩みの方は是非参考にしてみてください。
不動産投資、成功までの道のり|資産のある高齢者編

高齢になってから不動産投資を始めた場合、投資額を回収できるの?

不動産投資は、「お金を使ってしまう」ということではありません。「お金を不動産という現物資産に変える」ということです。家賃収入で投資額を回収できなくても、不動産という資産が残ります。お金が必要なときは不動産を売却して、捻出することが可能です。

2500万円の物件に投資をすれば、2500万円の現金が手元からなくなりますが、同時に「2500万円の不動産が資産になる」ことを意味します。“現金”は減りますが、“資産”が減ったわけではないのです。

では、具体的なケースをみていきましょう。

退職し、年金生活に入ったCさんのモデルケース

退職し、年金生活に入った。年金は、自分の分が月額20万円、妻が月額8万円。できれば、世帯収入を月額35万円に乗せたい。貯蓄の4000万円を取り崩してもいいが、貯蓄が減っていくのは不安に思うし、できれば効率的な運用をしたい。といっても、大切な老後資金。あまり危険な運用はしたくない。

投資に関する考え方

  • すぐに収入が得られるよう、借り入れは行わない。
  • 諸経費を差し引いた後の収支が、月額7~8万円のプラスになることを目標にして、物件を選定。家賃収入は月額 10万円ほど必要。
  • 病気になったときのことなど、不測の事態に備える意味で貯蓄はある程度残す。

具体的な対策

【POINT1】2500万円(諸費用も含めた総額)のワンルームマンションを購入し、賃貸する。家賃収入は月額10万円。

【POINT2】購入費用2500万円は、全額自己資金でまかなう。

2500万円の物件を買った場合の年間資金収支

資金収支
収支
家賃収入 120万円
支出
管理費 14万円
修繕積立金 7万円
固定資産税・都市計画税 10万円
借入金返済 0万円
支出合計 31万円
収入
89万円
借り入れがないため、支出が少なくて済む。資金収支は、月額7.5万円程度のプラス。

貯蓄額では下回るものの、資産額では上回る

前提条件

  • 不動産投資をしない場合の67歳時の貯蓄は、4000万円。
  • 不動産投資をした場合、自己資金2500万円が必要になるが、1年目の利益69万円の持ち出しがあるので、貯蓄額は1569万円。
  • 不動産投資をしなかった場合、毎年貯蓄額が90万円減る。
  • 不動産投資をした場合、毎年69万円の利益があるので、貯蓄額は毎年21万円しか減らない。
  • 65歳以降の不動産の価格は、買ったときの8割(2000万円)と仮定。

年金生活に入った後、貯蓄をあまり取り崩さずに済む

不動産投資から得られる家賃収入により、貯蓄を取り崩さずに済むため、お金が入用(いりよう)になったときの心配も少ないです。いざとなれば、不動産を売却することでお金をつくることも可能でしょう。

家族に優良資産を遺すことができる

不動産投資をしなかった場合、死亡時に家族に遺せる資産は預貯金です。仮に4000万円の預貯金があったとしても、金利を0.1%とすると、年間4万円しか得られません。一方、2500万円の不動産であれば、毎年70万円程度の利益をもたらしてくれます(相続税評価も預貯金より低いので、税金の負担も小さくて済みます)。

まとめ

不動産投資の大きな目的のひとつは、「家賃収入というインカムゲインを得ること」です。しかし、インカムゲインが全てではありません。「売却可能な資産を取得する」という側面もあります。

今回のケースは、実質利回り3~4%であれば投資額を回収するのに30年程度かかることになりますが、これは「30年保有しないと損をする」ということではありません。5年保有した段階で売却するケースを考えてみましょう。投資額を100とすると、家賃収入で回収できたのは15~20に過ぎません。しかし、物件を購入価額の9割、すなわち90で売却すれば、トータルでは利益が出たことになります。

家賃収入だけにこだわり過ぎない視点を持ちましょう。

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