不動産投資、成功までの道のり|中高年サラリーマン編

お金の流れをシミュレーションしながら、年代・職業別に不動産投資を成功させる秘訣をご紹介。今回は「中高年サラリーマン編」です。
不動産投資、成功までの道のり|中高年サラリーマン編

 

定年退職まであと、10年前後。老後の生活資金に不安がある。年金は夫婦合わせて月額 25万円程度だが、できれば月額30万円以上のお金が使えるようにしたい。そして、まだ住宅ローンも残っているし、子どもの学費もかかるので、貯蓄はある程度残したいと考えている。定年時には、退職金が1000万円程度入ってくると思われるが、これをうまく使って資産形成するのが希望。

投資に関する考え方

  • 10年後に安定的な収入が得られるよう、準備する。今すぐに利益が上がらなくてもよい。
  • 10年後に退職金が入ってくるので、これを投入することで資金収支を改善させる。
  • 貯蓄はなるべく使わないようにする。

具体的な対策

【POINT1】2000万円(諸費用も含めた総額)のワンルームマンションを購入し、賃貸する。家賃収入は月額 8万円。

【POINT2】購入費用 2000万円のうち、1600万円は借入でまかない、自己資金は貯蓄のうち400万円を投入する。

借入期間は20年、金利2.5%とする。10年後の元本は約900万円なので、退職金を使って繰上返済する計画(10年後には借り入れがなくなる予測)。

2000万円の物件を買った場合の年間資金収支

ローン返済中の収支 ローン返済が終わった後の収支
収入 収入
家賃収入 96万円 家賃収入 96万円
支出 支出
管理費 12万円 管理費 12万円
修繕積立金 6万円 修繕積立金 6万円
固定資産税・都市計画税 9万円 固定資産税・都市計画税 9万円
借入金返済 103万円 借入金返済 0万円
支出合計 112万円 支出合計 27万円
収入 収入
-34万円 69万円
資金収支は、月額3万円程度の持ち出しとなるが、将来に向けた準備と考える。 返済負担がなくなると、資金収支は大幅なプラス。年間70万円近い(月額6万円)「自分年金」がつくれた形になっている。

貯蓄額では下回るものの、資産額では上回る

借り入れによる返済負担が生じる間は、資金収支がマイナスになります。また、退職金のほとんどを返済に回すので、不動産投資をしない場合に比べ、貯蓄額は大幅に少なくなります。

ただし、資産全体で見ると、不動産投資をした方が大きく上回っています。

75歳時での貯蓄額は、不動産投資をしなかった場合と比べ、約 1000万円少ないです。しかし、不動産投資をした場合、不動産という資産を得ています。買ったときの値段(2000万円)より多少値下がりしたとしても、資産の総額では、不動産投資をした方が多くなる計算です。

前提条件

  • 不動産投資をしない場合の、52歳時の貯蓄は800万円。
  • 不動産投資をした場合、自己資金 400万円が必要になり、1年目の34万円の持ち出しがあるので、貯蓄額は366万円。
  • 不動産投資をしなかった場合、毎年貯蓄額が50万円増える。
  • 65歳時には退職金があるので、1050万円増える。
  • 不動産投資をした場合、毎年34万円の持ち出しがあるので、貯蓄額は毎年16万円しか増えない。
  • 65歳時には退職金収入が1000万円あるが、900万円を返済に充てるので、貯蓄額は116万円増える。
  • 不動産投資をしなかった場合、65歳以降、毎年60万円、貯蓄額が減る。
  • 不動産投資をした場合、65歳以降も、毎年10万円、貯蓄額が増える。
  • 65歳以降の不動産の価格は、買ったときの6割(1200万円)と仮定。
  • 年金生活に入った後、貯蓄を取り崩さずに済む。

 

不動産投資から得られる家賃収入により、貯蓄を取り崩さずに済むので、お金が入用(いりよう)になったときの心配も少ないです。また、いざとなれば、不動産を売却することでお金をつくることも可能です。

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