不動産投資の王道、城西エリア!世田谷区・新宿区・渋谷区の特徴とは?

不動産投資の王道、城西エリア!世田谷区・新宿区・渋谷区の特徴とは?

城西エリアとは、東京23区の中でもっとも人口が多い「世田谷区や新宿駅、渋谷駅といったビッグターミナルがあり、再開発計画の中心地でもある「新宿区」「渋谷区」を含む、文字通り多くの人が集まるエリアです。

知名度も高いため「城西エリアでの不動産投資に興味がある」方は、多いのではないでしょうか。

そこで、この記事では東京23区の中でも不動の人気を誇る城西エリアの不動産投資市況を解説し、おすすめの世田谷区、新宿区、渋谷区の物件もご紹介させていただきます。

「城西エリアの特徴」や「投資用物件選びの際に気をつけるべきポイント」を知りたいという方は、本記事をご一読いただき、物件選びの参考にしていただければ幸いです。

人口が増え続ける城西エリアでの不動産投資

一般的に「城西エリア」とは、世田谷区・新宿区・渋谷区・中野区・杉並区・練馬区の6区を指します。

いずれの区も人口は増加傾向にあるため、空室リスクを抑えて運用したい人に人気のエリアです。

今回は、特に人気の高い世田谷区・新宿区・渋谷区の3区に焦点を当てて、城西エリアの特徴と不動産投資市況を見ていきましょう。

※不動産のエリア区分には、公的に決められた定義があるわけではありません。不動産情報サイトによっては分類が異なる場合がございます。

若者とビジネスパーソンが集まる城西エリアの特徴

東京23区の西部に位置する城西エリアには、3大ビッグターミナルの一つである「新宿駅」と「渋谷駅」があります。

複数路線が乗り入れる新宿駅は、1日に約360万人の乗降客数があるとして、過去にはギネス記録に認定されました。

また、新宿駅にも渋谷駅にも、東京の主要路線である山手線が通っています。

JR東日本によると、山手線の利用者数は1週間あたり延べ3,181万人以上(2019年度)。まさに東京の大動脈といえるでしょう。

こうした「人が集まる」特性こそが、城西エリアの特徴です。

主要区部の人口と将来推計を、以下にまとめました。

人口

(2021年3月1日時点)

人口トレンドと将来推計
世田谷区約91万
9,000人
単身世帯が多く、東京23区でもっとも人口が多い。2017年に約89万2,000人だった人口は、10年間で10万人以上増加。2027年には総人口が約100万になる見込み。
新宿区約34万
5,000人
2000年以降、総人口は増加傾向。23 区内で比較すると、新宿区は若年人口(20~34 歳)を中心に生産年齢人口(15歳~65歳)の割合が多い。2035年には人口がピークに達する見込み。
渋谷区約23万人1995年を境に増加傾向。近年は、働き盛りの生産年齢人口(15歳から64歳)の加が顕著。

これら3区においては、近年の人口は増加傾向にあり、単身世帯や働き盛りの生産年齢人口が多くなっています。

加えて渋谷区は、大規模再開発の中心地になっています。開発によってインフラが再整備されれば、人の流れはさらに活発になるのではないでしょうか。

城西エリアの不動産投資市況と注意点

城西エリアはビッグターミナルまでの距離が近く、一部のエリアでは再開発が行われる予定があるため、今後も一定の人口流入を見込めるでしょう。

中でも世田谷区や新宿区、渋谷区は単身世帯や若年層が多いので、若いビジネスパーソンからの安定した賃貸需要が期待できます。

そのため、城西エリアでの不動産投資には、単身者用のワンルームマンションが適しているといえるでしょう。

ファミリー向けマンションに比べて、物件価格を抑えられるワンルームマンション。

とはいえ、新宿区や渋谷区は東京都において屈指の人気のエリアです。
たとえワンルームマンションでも、他の区に比べて物件価格が高い傾向にあります。

そのため城西エリアで単身者用のワンルームマンション投資を検討する際には、以下3つのポイントに注意してください。

①将来的に管理費、修繕積立金が値上がりすることを見据えた収支シミュレーションを行い、無理のない資金計画を立てる

②人気エリアとはいえ、空室リスク対策は必要。立地が重要なカギの一つとなるので、駅から徒歩10分以内にある物件を選ぶ

③ワンルームマンション投資は利回りが低くなりやすく、当初は赤字経営も珍しくない。ローン完済後の収益計画も含めて、長い目で計画を立てる

人気エリアで不動産投資を始める際、特に注意したいのは、資金計画(キャッシュフロー)です。

不動産投資ローンを活用して投資用物件を購入する場合、物件価格が高ければ高いほど、ローン期間や金利などにもよりますが、ほとんどの場合において月々の返済額は高額になります。

常に満室状態なら良いのですが、空室により家賃収入が途絶えたり、設備が壊れて修理費用が必要になったり、将来的に管理費や修繕積立金が増額になる可能性もあります。

長期修繕計画書を確認したうえで、突発的な支出が発生することも考量し、「頭金を多めに入れて月々の収支をプラスにする」「新築だけではなく中古物件も検討し、購入価格を抑えて月々ローンの支払額を減らす」などの対策を講じておいた方がよいでしょう。

①世田谷区の特徴と不動産市況・注意点

東京23区で2番目に大きい世田谷区には、成城や下北沢、三軒茶屋、二子玉川といった人気の街が数多くあります。

近年は「ニコタマ」と呼ばれる二子玉川のイメージもあり、世田谷区=セレブな街という印象をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

ところが実際に世田谷区を訪れてみると、同じ世田谷区内でもエリアによって雰囲気ががらりと変わることに気付きます。

例えば先述した二子玉川は、多摩川の河川敷を臨む、のんびりしたファミリー向けの街です。
一方で渋谷に近い三軒茶屋や下北沢には、居酒屋や古着屋、おしゃれなカフェが並び、若者カルチャーが根付いています。

街によって雰囲気が変わるため、住む人の属性を考えて物件を選ぶ必要があるでしょう。

世田谷区でワンルームマンション投資をするなら、おすすめの街は三軒茶屋、駒沢、桜新町です。どの街も渋谷へ出て行きやすく、単身者や若いカップルの安定した需要を見込めるからです。

物件紹介|世田谷区

■「ARTESSIMO BLSOO(アルテシモ ブロス)」【販売中】

ここでは世田谷区桜新町にある、投資用物件を紹介します。

桜新町は大正時代に分譲された歴史ある住宅地であり、その時代に植えられた桜並木は今もなお美しく春を彩ります。

こちらのマンションは、「東急田園都市線桜新町駅」と「東急世田谷線世田谷駅」2駅を利用できる物件です。

桜新町駅から東急田園都市線を使えば、渋谷駅まで10分という好立地。

それでいて、歴史ある街は全体的に落ち着いていて、騒然とした雰囲気はありません。

「サザエさん通り」と言われる桜新町商店街を始め、駅周辺にはスーパーや飲食店が集中しているため、日常の買い物に困ることもないでしょう。

物件情報はこちら

②新宿区の特徴・不動産市況・注意点

日本で最も利用者が多いビッグターミナル、新宿駅を有する新宿区。

東京都庁周辺は日本屈指のビジネス街として、日中は多くのビジネスパーソンが行き交います。

早稲田駅周辺には、私立大の名門・早稲田大学の学生が集まります。そして夜になれば、ネオンが輝く歌舞伎町に、仕事帰りの大人が集まり酒杯を交わします。このように、昼も夜も絶えず人通りが多いのが、新宿区の特徴です。

新宿区が公表している「新宿区人口ビジョン」によると、新宿区に住む人には以下のような特徴があります。

  • 単身世帯の割合が 23 区内で最も高い
  • 10 歳代後半から 20 歳代前半までの転入者が多く、新宿区の人口増加を牽引している
  • 特に20歳代は居住期間が短い傾向にあり、20歳代の6割は居住期間が3年未満

このような特徴から見ても、新宿区では単身者向けのワンルームマンションの需要が高いことがわかります。

物件紹介|新宿区

■「ARTESSIMO LIBRA(アルテシモ リブラ)」

ここでは新宿区にある、おすすめの投資用物件を紹介します。

新宿区箪笥町にあるこちらの新築マンションは、「都営大江戸線牛込神楽坂駅」や「東京メトロ東西線神楽坂駅」が徒歩圏内にある物件です。

また、「市ヶ谷駅」を利用することで、JR総武線、東京メトロ有楽町線・南北線など複数路線を使える利便性が魅力のマンションです。

神楽坂駅周辺は新宿区といっても、情緒あふれる町並みが広がる大人の街。職場から自宅への帰路につく頃には、都会の喧噪を忘れられるでしょう。

「通勤の時間を短縮したい。とはいえ、騒然とした雰囲気の場所では疲れてしまう」

室内の設備も充実したこの物件なら、そんなビジネスパーソンに訴求しやすい利便性と住みやすさがそろっています。

物件情報はこちら

③渋谷区の特徴・不動産市況・注意点

スクランブル交差点やハチ公といったスポットがある若者の街「渋谷」、サブカルチャーの聖地である「原宿」、おしゃれなセレクトショップが点在する「代官山」や「恵比寿」、多くの芸能人が住む高級住宅地「松濤」や「南平台」。

このように渋谷区には、個性的な特色を持つ街が複数あります。

株式会社グローバル・リンク・マネジメントの調査によると、23区内における渋谷区の住宅地価格は、千代田区・港区に次いで3位。

人気のある街を多数持つことから、不動産投資においても非常に高い人気を保っています。

渋谷区の不動産投資で気になるのは、空室リスクよりも物件価格の高さかもしれません。
特に恵比寿や松濤など人気の街は物件価格が高い傾向にあります。

客付けは良くても、物件価格やローン比率が高ければ、突発的な支出などあった際、キャッシュフローの悪化が心配です。

したがって渋谷区の不動産投資では、価格的にも手を出しやすい中古物件も選択肢に入れるとよいでしょう。

物件紹介|渋谷区

■「ARTESSIMO FORTE(アルテシモ フォルテ)」【販売済】

ここでは、渋谷区にある自社物件を紹介します。

渋谷区初台にある「アルテシモ  フォルテ」は、京王新線初台駅まで徒歩約4分のマンションです。

京王新線初台駅から新宿駅まで、直通で約2分。

徒歩でも新宿駅まで行ける立地にあるため、たとえ終電を逃してもタクシーを利用すれば1,000円未満で自宅まで帰ることができます。

渋谷駅にも20分程度で行けるため、通勤で長時間満員電車に揺られる必要はありません。

初台駅直結の東京オペラシティは都会的でスタイリッシュな外観が特徴的ですが、少し歩けば昔ながらの商店街があります。

初台商店街には飲食チェーンや歯医者、ドラッグストアが、不動通り商店街には八百屋や魚屋、肉屋があり、買い物も医療施設もそろっています。

2015年に建てられたマンションですが、白を基調にした落ち着いた室内は今もきれいに管理されていて、まったく古さを感じさせません。

小型のペット飼育も相談できるため、「休日には代々木公園のドッグランで思い切り愛犬と遊ぶ」といった日常も叶います。

物件概要
築年月2015年9月
総戸数24戸
総階数地上9階
その他設備等駐輪場/敷地内ゴミ置場/オートロック/エレベーター/エアコン/システムキッチン/防犯カメラ/宅配ボックス/ペット相談可

※こちらの物件は販売済みのため取引対象外の物件です

まとめ

若者が集う人気の街が多く、新宿駅や渋谷駅といったビッグターミナルへの近さが魅力の城西エリアは、人口流入も続いており、特に若い単身者の多い地域が目立ちます。

そのため城西エリアでの不動産投資には、若いビジネスパーソンに訴求できるワンルームマンションが適しています。

ただし、城西エリアは東京においても物件価格が高いエリアです。

空室リスクはもちろんのこと、長期的なキャッシュフロー計画に配慮した資金計画を立て、慎重に物件選びを行いましょう。

物件価格との兼ね合いで新築物件に手を出せない人には、築浅中古物件がおすすめです。

その場合、主要駅から徒歩10分圏内の好立地にあり、充実した設備がそろっている物件を選ぶようにしましょう。

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監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

管理業務主任者、マンション管理士、三級ファイナンシャル・プランニング技能士

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