城南エリアで不動産投資!品川区・目黒区・大田区・港区の特徴を解説

城南エリアで不動産投資!品川区・目黒区・大田区・港区の特徴を解説

品川区や目黒区など、東京屈指の高級住宅街が点在する城南エリア。
「せっかく不動産を購入するのなら、こうしたエリアに物件を持ってみたい!」と思ったことがある方も多いのではないでしょうか。

城南エリアは、品川区の「城南五山」をはじめとする「高級住宅街」といわれるようなブランドエリアが多いことで知られています。
そのため「価格が高そうだし、個人向けに販売されている投資用物件なんてないのでは?」と思っている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし城南エリアにも、個人向けの投資用物件はあります。

そこでこの記事では、城南エリアの不動産投資事情について、東京に住んでいない方にもイメージをお持ちいただけるよう解説していきます。

実際に、品川区・目黒区・大田区の物件も紹介しているので、「城南エリアの不動産投資について気になっている」方にご一読いただき、物件選びの参考にしていただければ幸いです。

東京・城南エリアの不動産投資

城南エリアは、東京23区のうち港区・品川区・目黒区・大田区の4区から構成されています。
江戸城跡のある千代田区(城)=から見て、南側の地域が「城南」エリアです。

一般的な不動産のエリア分類

一般的な不動産のエリア分類
※上記は一般的な分類です。行政の区分ではないため、明確な定義があるわけではありません。不動産情報サイトによっては、エリア分類が違うこともあるので留意しておきましょう。

東京にお住まいの方も、東京以外にお住まいの方も、「港区」や「品川区」といえば、高級そうなイメージを抱かれる方も多いのではないでしょうか。

たしかに城南エリアは富裕層が多く集まっている地域だと言われていますが、富裕層しか物件を持てない、ということではありません。

それでは、城南エリアの特徴と不動産投資市況について、解説していきましょう。

富裕層が集まる城南エリアの特徴

「住みたい」「憧れの」そう言われることが多い人気の街が、城南エリアには数多くあります。

特に以下の街は、住みたい街ランキングなどの常連にもなっているため、ご存知の方も多いのではないでしょうか。

城南エリアで人気のある街・駅

  • 中目黒(目黒区)
  • 目黒(目黒区/品川区)
  • 品川(品川区/港区)
  • 自由が丘(目黒区)
  • 田園調布(大田区)
  • 白金、白金台(港区)
  • 麻布、麻布十番(港区)
  • 青山(港区)

芸能人御用達と言われる中目黒(通称:ナカメ)や、上品で洗練された印象のある自由が丘、治安の良い閑静な高級住宅地として知られる田園調布。

上記のいずれの街にも共通しているのは、すでに街そのものがブランド化している点です。

「最近注目を集めている」「新興住宅地によって人気が出た」という、一時的なものではありません。
どの街にも、長い年月を経て築いてきた歴史と品格があります。

また城南エリアのうち、副都心と言われる大崎・五反田地区では、大規模な再開発が進められてきました。

例えば、駅から続く全長800mの長い商店街が有名な武蔵小山(品川区)。

ひと昔前までは目黒の下町というイメージでしたが、再開発により駅前に商業施設やタワーマンションが建設されたり、ロータリーが整備されたりなど、昔ながらの雰囲気も残しつつ利便性が向上し、街としての魅力が向上しました。

吸引力のあるブランドエリアを中心に、再開発によって周辺の街の住みやすさも向上しているのが、城南エリアの特徴です。

城南エリアの不動産投資市況

城南エリアの魅力は、長年かけてブランド化した人気の街が集まっている点にあります。

「ブランド化しているということは、物件価格が高く、個人では手を出せないのでは?」と思うかもしれません。

たしかに六本木や青山といった大企業が連なるようなエリアは、住むというよりもビジネスやショッピングのために出向くエリアかもしれません。
実際、城南の中でも港区においては、個人レベルで買える投資用物件はそう多くありません。

しかし、城南エリアすべてが個人では手を出せない場所というわけではありません。

中目黒周辺にはおしゃれな業界人向けの賃貸物件が多くありますし、再開発で住みやすく整備された武蔵小山のような街の物件もあります。
また下町風情が残る大森町など、アットホームな雰囲気の地域もあります。

今後とも、城南エリアすべての区で人口増加が予想されていることを考えると、いずれの場所でも一定の賃貸需要を期待できるのではないでしょうか。

ただし、城南エリアで投資用物件を選ぶ際は、エリアごとの特性を理解したうえで、適切な戦略を立てることが大切です。

たとえば、

  • 目黒・・・「定番ブランドの人気が強い王道エリア」で手堅く資産になる物件を選びたい
  • 武蔵小山・・・「注目の集まる再開発エリア」で後の賃貸需要の伸びに期待する
  • 大森町・・・「物件価格は他のエリアと比べて安いが住みやすい住環境があり、一定の人気があるエリア」で安定した収益を期待する など

ご自身の手持ち資金と期待する収益モデルによって、適切な場所の物件を選ぶようにしましょう。

城南エリア①品川区の特徴と不動産市況・注意点

人口約40万人(2021年2月時点)の品川区。
再開発された臨海部の天王洲アイルやオフィスビルが建ち並ぶ副都心の大崎地区があることから、「品川区と言えば近未来的なオフィス街」というイメージを持たれる方もいらっしゃることでしょう。

実は、品川区には商店街の多い武蔵小山や戸越銀座、中延など、庶民的で住みやすいエリアも存在します。
これらのエリアには水族館や公園といったレジャースポットも多数あることから、区内外から観光客なども数多く訪れます。

品川区ではいずれのエリアにおいても、交通アクセスの良さと人口増加が見込めるという点は共通しています。

品川区の主要な駅からは、都内外へ縦横無尽に行き来でき、新宿・渋谷・池袋といった3大副都心へも簡単にアクセスできます。

また、東京の玄関口と言われる品川駅を利用することで、複数の鉄道路線を利用することでき、東海道新幹線や羽田空港へのアクセス拠点とすることもできます。(豆知識ですが、JR品川駅は港区内にあります。)

交通アクセスの良さと人口の増加率、加えてエリアの持つブランド力。
不動産投資で重要な3要素を全て兼ね備えているため、今後も賃貸需要伸び続けるでしょう。

したがって品川区の投資用物件は、「新興地区でハイリターンを狙う」よりも、「手堅いリターンを狙い、資産になる物件を持ちたい」方に適していると考えられます。

特におすすめなのは、抜群の利便性を誇る品川・大崎・五反田エリアの物件です。

ただし、これらのエリアは物件価格が高いため、将来的な管理費・修繕積立金などの増額も踏まえ、キャッシュフローをしっかり計算したうえで、購入を検討するようにしてください。

品川区の物件紹介

ここでは、品川区にある投資用物件を2つ紹介します。

■「アルテシモ カーロ(ARTESSIMO CARO)」【販売済】

JR山手線の目黒駅・五反田駅まで徒歩10分圏内という、優れた立地のマンションです。

山手線2駅のみならず、都営三田線・浅草線と地下鉄南北線、東急池上線も利用できるため、渋谷や品川まで約6分、新宿や浜松町まで約12分、大手町や有楽町まで約17分でアクセス可能となっています。

また、恵比寿や代官山といった街も、日常生活圏域になります。
根強い人気があることからこれらの地域において、客付けで困ることはないといえるでしょう。

物件概要
築年月 2017年5月
総戸数 26戸
総階数 地下1階付地上4階
その他設備等 駐輪場/駐車場(1台)/敷地内ゴミ置場/オートロック/エレベーター/エアコン/システムキッチン/防犯カメラ/宅配ボックス/ALSOKによる24時間セキュリティ体制

※こちらの物件は販売済みのため取引対象外の物件です

■「アルテシモ ピトレ(ARTESSIMO PITORE)」【販売済】

五反田駅・大崎駅まで徒歩10分、品川駅まで徒歩14分。3つの駅を使いこなせるマンションがアルテシモ ピトレです。

オフィスビルだけではなく、ファッション雑貨店や飲食店が集まったショッピング施設も多数点在。
室内は、最新の設備が揃った高級感溢れる内装になっています。

リモートワークから出張、オフの日の買い物まで、仕事もプライベートも楽しみたいビジネスパーソンからの需要を見込めるでしょう。

物件概要
築年月 2017年11月
総戸数 33戸
総階数 地上14階
その他設備等 駐輪場/バイク置場/敷地内ゴミ置場/オートロック/エレベーター/エアコン/システムキッチン/防犯カメラ/宅配ボックス/ALSOKによる24時間セキュリティ体制

※こちらの物件は販売済みのため取引対象外の物件です

城南エリア②目黒区の特徴・不動産市況・注意点

芸能事務所が多いことから、「芸能人御用達の街」と言われる目黒区。

ドラマや映画でよく目にする目黒川沿いの桜並木に憧れて、目黒や中目黒に住みたいという方は後を絶ちません。

またおしゃれなカフェが並ぶ自由が丘には、イタリアの水の都・ベネチアを意識した「ラ・ヴィータ」という写真映えスポットがあります。
どの部分を切り取っても絵になる美しい水辺のエリアには、連日区内外から数多くの人が訪れています。

目黒区の特徴は、こうした目黒川や自由が丘などの街に代表される、「おしゃれさ」や「品の良さ」です。
治安も良く、ほどよく緑があり、住環境にも優れているとして、一人暮らしからファミリー層まで、安定した人気を保ってきました。

一過性の人気ではないため、今後もおしゃれ感度の高い層からの需要は途切れることはないでしょう。

ただし自由が丘や中目黒の駅前ともなると、地価も高騰しているため、物件価格も高くなっています。
中心部から少し離れるだけでも物件価格を抑えることができるため、中目黒駅から徒歩10分~20分圏内で物件を探すのがおすすめです。

目黒区の物件紹介

「アルテシモ レンナ(ARTESSIMO LENNA)」【販売済】

中目黒駅まで徒歩12分、祐天寺駅まで徒歩10分のデザイン性に優れたマンションです。

柔らかいブラウンとホワイトで構成された外観は、洗練された目黒区の街並みによく馴染んでいます。

目黒区の中でも、自由が丘・中目黒周辺地区は再開発により、さらなる整備が進められています。

すでに人気のある地区ですが、今後も街全体の価値は上がっていく可能性も期待できるでしょう。

物件概要
築年月 2018年5月
総戸数 31戸
総階数 地上5階
その他設備等 駐輪場/バイク置場/敷地内ゴミ置場/オートロック/エレベーター/エアコン/システムキッチン/防犯カメラ/宅配ボックス/ペット相談可

※こちらの物件は販売済みのため取引対象外の物件です

城南エリア③大田区の特徴・不動産市況・注意点

大田区には、国内外の拠点を結ぶ羽田空港や、高級住宅地として知られる田園調布があります。
京急線を使えば品川や横浜方面にも出やすいため、通勤にも便利です。

その一方で大田区には、居酒屋や商店街が多い庶民的な蒲田地区もあります。
同じ大田区といえども地域ごとにがらりと雰囲気が変わってくるため、地域によって投資戦略が異なってくる点に注意しましょう。

例えば先述した蒲田地区は治安が悪いと言われることも多く、イメージで敬遠する方もいます。

ネット社会でさまざまな情報が錯そうしていることから、一度付いたイメージを払拭するのは難しく、目黒区や品川区のような「憧れの街」が持つブランド力はないため、物件選びの際には気をつけなければなりません。

とはいえ、大田区全体の人口は順調に増加しています。

他の城南地区に比べて家賃や物価が安く「ほどよい住みやすさがあること」が、人口増加につながっているのかもしれません。

そんな大田区でおすすめなのは、大森町駅周辺の物件です。
大森町駅周辺は飲食店やスーパーも充実しており、ファミリー層も安心して生活できる住環境が整っています。

大田区の物件紹介

「アルテシモ ヴェレ(ARTESSIMO WELLW)」【販売中】

こちらのマンションの最寄り駅は「京急本線大森駅」です。

大森町駅には普通列車しか停車しませんが、京急川崎駅まで約8分、品川駅まで約16分、横浜駅にも約20分で行けるため、主要駅への交通アクセスも良好です。

駅周辺にはスーパーやファーストフード店、100円ショップなど普段使いできるお店が並んでいるため、日常生活においても不便を感じることはないでしょう。

物件情報はこちら

城南エリア④港区の特徴・不動産市況・注意点

城南エリアの中でも、とりわけ「高級住宅街」という言葉が代名詞になっているのが港区です。

表参道、青山、赤坂、麻生十番、白金台や高輪台に広尾。
いずれも日本屈指の高級住宅街であり、一つも耳にしたことがないという方はいらっしゃらないのではないでしょうか。

日本を代表するようなソフトバンク、ANAといった大企業や、民放テレビ各局、博報堂や電通などの本社も、すべて港区にあります。
また一斉を風靡した「ヒルズ族」が集う六本木ヒルズがあるのも港区です。

有名すぎるほど街のブランド力もあり、多くの富裕層が集中することによって、近年港区の地価は上昇を続けています。
そのため古い1Kアパートでも、郊外の一戸建て以上の価格になることもあります。

もちろん港区のすべての地域が、隅から隅までハイセンスな高級住宅街しかないわけではありません。
港区内にも公営住宅はありますし、古くからの木造アパートが多くある地域もあります。

ただ上述した六本木や青山といったブランドエリアが、周辺エリアの地価も同時に引き上げているため、不動産投資で新規参入するにはハードルが高いエリアと言えるのではないでしょうか。

まとめ

品川区・目黒区・大田区・港区の4区からなる城南エリアは、歴史と品格を兼ね備え、ブランド化した街が集まっています。

中目黒や品川・大崎、自由が丘など、すでに人気が確立されている街の物件なら客付けも良く、比較的安定的なリターン回収が期待できるでしょう。

ただし地価も年々上がっているため、購入するタイミングや資金計画は、将来的に管理費・修繕積立金が増額になることを加味したうえで慎重に検討するようにしてください。

また一方で人気の街から少し離れていても、再開発が進むエリアであれば、不動産価値の上昇によるキャピタルゲインを見込める可能性もあります。

不動産投資は、どのような戦略を取るかによって、購入金額や期待リターンは変わってきます。

不動産投資ローンを利用して手出しを少なくしたい場合は、ローンについても相談できる不動産会社を探しましょう。

物件選びからローンの借入れ、物件管理まで一貫して相談できるパートナーを見つけて、城南エリアでの不動産投資を成功させてください。

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