安定したインカムゲインを得られる不動産投資。
興味はあるものの、「多額の資金がないので手を出せない」と思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実は不動産投資には、1万円～100万円程度の少額から投資する方法があります。
この記事では「不動産投資を少額から始めたい方」向けに、少額で始められる不動産投資を4つご紹介します。
それぞれの特徴とメリットとデメリットを比較し、ご自身に適した方法を選んでください。
少額（1万円～100万円）で始められる不動産投資は4つ
不動産投資を少額で始める方法は、大きく分けて以下の4つです。
・1万円から「不動産クラウドファンディング」
・数万円から「REIT（不動産投資信託）」
・100万円から「不動産小口化商品」
・月々1万円程度から「現物不動産投資」
それぞれの特徴と利回り、現物不動産投資と比較した場合のメリット・デメリットについて、詳しく解説します。
1万円から始める「不動産クラウドファンディング」
最も少額でできる不動産投資は、1万円から始められる不動産クラウドファンディングです。
特徴やメリット・デメリットについて、解説します。
特徴・利回り
クラウドファンディングとは、「群衆（crowd）」と「資金調達（funding）」を組み合わせた造語です。
インターネットを介して、資金需要者と資金提供者をつなぐ仕組みがクラウドファンディングです。
不動産クラウドファンディングの場合、資金提供者になるのは投資家です。
投資家はクラウドファンディング事業者のサイトで特定のファンドを選び、出資します。
ファンドは投資家から集めた資金を元に不動産を運用し、運用によって生じた収益を投資家に分配する仕組みになっています。
分配金の利回りは業者やファンドによっても異なりますが、年4％程度の分配金利回りを予定しているサイトが多いようです。
不動産クラウドファンディングでは、現物不動産投資のように物件を所有しません。
そのため物件売却によるキャピタルゲインを直接得ることはできず、定期的に得る分配金（インカムゲイン）が投資の主な利益になっています。
運用期間は1年～5年と短いため、短期で手軽にインカムゲインを得たい方に適しています。
メリット
現物不動産投資と比較した際の、不動産クラウドファンディングのメリットは以下の3点です
・投資対象の物件を選んで投資できる
・不動産を購入、運用、管理する手間がかからない
・少額（1万円）から始められる
・運用期間が短い（1年～5年）ので、多様な物件に投資できる
不動産クラウドファンディングでは、投資対象となる物件ごとにファンドが組成されます。
投資家は投資物件の写真や立地など詳細を確認できるため、物件選びに参加できる楽しみがあります。
1万円から始められる上、運用期間も短く、数年単位で投資対象を変えられるため、最も取り組みやすい不動産投資だと言えるでしょう。
デメリット
現物不動産投資と比較した、不動産クラウドファンディングのデメリットは、以下の3点です。
・クラウドファンディング事業者の破綻や運用収益の悪化により、元本割れする可能性がある
・運用期間中の途中引き出し、換金はできない
・運用、管理のコントロールができない
投資対象のファンドを運用するのは不動産のプロですが、プロが運用するからと言って必ず収益がプラスになるとは限りません。
ファンドによっては分配金の利回りが低下することもありますし、クラウドファンディングの事業者自体が破綻する可能性もあります。
元本保証はなく、予定されている分配金は保証されているわけではないので、注意が必要です。
またファンドの運用期間中は、一切資金を引き出せません。
手軽に始められるといっても換金性は悪いため、あくまで余裕資金で投資することをおすすめします。
数万円で始める「REIT」（不動産投資信託）
REITとは、不動産を投資対象とする投資信託（不動産投資信託）です。
特徴やメリット・デメリットについて、わかりやすく解説します。
特徴・利回り
運用対象を不動産とする投資信託を、REIT（不動産投資信託）と言います。
少額の不動産投資としては最もメジャーな方法で、日本のREIT市場の時価総額は13兆円超（2020年10月時点）、分配金の平均利回りは年4％程度です。
数万円から不動産投資できる方法として、多くの投資家から人気を集めています。
日本のREITは、投資法人が不特定多数の投資家から集めた資金を元に、運用会社を通じて不動産を運用します。
不動産運用で得た収益を分配金という形で投資家に分配する仕組みは、クラウドファンディングと同じです。
日本のREITの仕組みは、海外REITと異なる独自の仕組みで、J-REIT（Jリート）と呼ばれています。
ここでは日本のJ-REITを中心に、メリットやデメリットを解説します。
メリット
現物不動産投資と比較したときのJ-REITのメリットは、以下の3点です。
・上場市場で取引されているため、手軽に売買できる
・不動産を購入、運用、管理する手間がかからない
・比較的少額（数万円）から始められる
J-REITは証券取引所に上場しているため、上場株式と同様にリアルタイム取引が可能です。
市場が開いている時間であればいつでも売買できるため、不動産投資でありながらも換金性・流動性が高い点は大きな魅力と言えるでしょう。
現物不動産で悩みがちな物件選びや入居者のクレームといったトラブル、物件の定期的なメンテナンスも不要です。
専門家に任せながらも安定した利回りを得られるため、数多くの投資家から支持されているのでしょう。
なお2020年10月27日時点で上場しているJ-REIT銘柄全62件のうち、5万円以下で投資できる銘柄は5件、10万円以下の銘柄は10件です。
不動産クラウドファンディングほどの手軽さはありませんが、物件の購入に数百万円はかかる現物不動産と比べれば、比較的少額で始められると言えます。
デメリット
現物不動産投資と比較したときのJ-REITのデメリットは、以下の3点です。
・投資法人の破綻や上場廃止により、元本割れする可能性がある
・株式市場の影響を受けやすく、投資金額（株価）が常に変動している
・物件選びや運用、管理をコントロールできない
機動的な取引と専門家にお任せできる点がJ-REITの魅力ですが、そうした特性は見方を変えればデメリットにもなりえます。
投資対象の不動産が自然災害にあえば、当然運用の利回りは悪化します。
投資金額（株価）は常に変動しているため、株価市場の影響を受けて大きく下落する可能性もあるでしょう。
また運用管理は専門家に任せる仕組みになっているため、自身で運用を工夫して利回りを上げることはできません。
流動性に優れ、運用管理を専門家に任せられるからこそ、こうしたデメリットも生じる点は覚えておきましょう。
100万円程度で始める「不動産小口化商品」（任意組合型）
不動産小口化商品とは、ひとつの不動産を複数の投資家で所有する不動産投資の方法です。
不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品は、「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸型」の3つに分けられます。
ここでは一般的に広く知られている任意組合型の特徴やメリット・デメリットについて、わかりやすく解説します。
特徴・利回り
不動産小口化商品（任意組合型）は、ひとつの不動産が小口に分けて販売されている金融商品です。
具体的には、3,000万円の不動産が一口100万円、合計30口で販売されているイメージです。
投資家は小口化された商品を口数単位で購入し、購入した不動産から得られる収益を他の投資家と分け合います。
物件によって利回りは異なるため一概には言えませんが、年3～4％程度の利回りが相場です。
不動産小口化商品（任意組合型）の特徴は、収益だけではなく物件の所有権も分配される点にあります。
不動産クラウドファンディングやREITの場合は物件の所有権がないため、得られる利益はインカムゲインが主体です。
しかし不動産小口化商品（任意組合型）であれば、物件の売却によるキャピタルゲインも見込むことができます。
ただし、共同購入とはいえ現物不動産への投資になるため、最低でも100万円程度の投資金額が必要です。
メリット
一般的な現物不動産投資と比較した場合の不動産小口化商品（任意組合型）のメリットは、以下の3つです。
・不動産を運用、管理する手間がかからない
・個人では購入が難しい物件に投資できる
・現物不動産と比べて少額（100万円～）で物件の所有権を持てる
不動産小口化商品は比較的少額で物件の権利を得られること、そして個人では購入が難しい物件も投資対象にできる点が大きな魅力です。
都内の一等地で駅からも近く、交通の便が申し分ない優良物件は空室リスクが低い反面、物件価格が数千万円することもあります。
そんな優良物件でも、小口化という手段を使えば所有権を得られるため、長期的に安定したインカムゲインを得やすいのです。
また対象不動産の運用・管理は不動産特定共同事業者に任せられるため、手間をかけずに運用できる点も魅力です。
デメリット
現物不動産投資と比較した場合の不動産小口化商品（任意組合型）のデメリットは、以下の3つです。
・運用収益の悪化による元本割れの可能性がある
・現物不動産と比べると利回りが低くなることが多い
・単独の所有権は持てない
不動産小口化商品（任意組合型）は単独での所有権ではないので、自身で運用をコントロールできません。
また現物不動産に比べて、利回りが低くなるケースが多いとも言われています。
利回りは投資対象物件によっても変わってくるため、よく確認した上で投資するようにしましょう。
月々1万円程度から始める「現物不動産投資」
実は現物不動産投資も、不動産投資用ローンを利用すれば月々1万円程度で始めることが可能です。
REITや不動産クラウドファンディング、不動産小口化商品（任意組合型）では、単独の所有権を得られません。
手軽に不動産投資を始めることはできても、最終的に物件が手に入らない点に物足りなさを感じる人もいらっしゃるでしょう。
「実際に物件を手にしたい」という人には、ローンを利用して区分所有マンション投資を始める方法があります。
不動産投資ローンを利用すれば、自己資金を抑えて投資を始められるでしょう。
ただし、初期費用などを考慮すると100万円程度の自己資金は用意しておきたいところです。
100万円も用意できない……という場合は、まずREITや不動産クラウドファンディングで投資の実績を作りましょう。
少額投資で、ある程度不動産の運用に慣れてから、現物不動産投資へステップアップするのがおすすめです。
区分所有マンション投資について、詳しくは「5分でわかる不動産投資とは？メリット・デメリットとリスク回避方法」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。
まとめ
ご紹介したように、現物不動産を保有する以外にも、少額から手軽に不動産投資始めることが可能です。
特に不動産クラウドファンディングとREITは1万円から数万円から投資を始めることができ、運用の手間もかからないので初心者向きと言えるでしょう。
不動産のインカムゲインに魅力を感じている方は、こうした商品で不動産投資の運用に触れてみてはいかがでしょうか。
慣れてきたら、100万円程度で小口化商品へ投資してもいいですし、思い切って区分所有マンションをローン購入する方法もあります。
ローンを使えばレバレッジをかけられるため、投資効果を高められます。
不動産投資の方法は、決してひとつではありません。ご紹介したこれらの方法を元に、多様な不動産投資を始めてみてください。
老後の備えや新たな収入源の確保を目的として不動産投資を始める方が増えてきました。
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