不動産投資について調べていると「オーナーチェンジ物件」という言葉を目にすることがあるでしょう。
しかし、オーナーチェンジ物件とはどのような物件なのか、よくわからないという方も多いのではないでしょうか？
また、入居者がいるにも関わらずなぜ売られるのか、売却される理由や目的を知りたいという方もいらっしゃるでしょう。
そこでこの記事では、オーナーチェンジ物件の仕組みや売却される理由、オーナーチェンジ物件ならではのメリットや注意点を解説しています。
オーナーチェンジ物件に興味をお持ちの方は、ぜひご一読ください。
オーナーチェンジ物件とは？仕組みを解説
オーナーチェンジとは、入居者との貸借契約はそのまま引き継がれ、物件のオーナーだけが変わることを言います。
そしてオーナーチェンジがあったアパートやマンション・戸建てなどの物件ことをオーナーチェンジ物件といいます。
なぜオーナーチェンジ物件が売却されるの？
入居者がいるにも関わらず、なぜオーナーチェンジ物件は売却されるのでしょうか？
オーナーチェンジ物件が売却される理由として、問題のないケースと注意が必要なケースに分けて解説します。
問題のないオーナーチェンジ物件の売却理由
不動産投資ローンの残債よりも物件の売却価格が高い場合、オーナーは売却益を得るために売却を検討することがあります。
他にも、経済情勢の急変などによって物件価格が低下し、ローンの残債よりも物件の売却価格が下回らないうちに売却したということであれば、売却理由としては合理的といえます。
また、副業として不動産投資をしていたオーナーが、病気やケガで本業の収入を失った場合、ローンの返済が難しくなることもあります。この場合、ローンを返済するために物件を売却するのはやむを得ないでしょう。
注意が必要なオーナーチェンジ物件の売却理由
オーナーチェンジ物件の売却理由が、次のような入居者や収支の問題である場合には注意が必要です。
- 大規模修繕の時期が近い
- 入居者や近隣とのトラブルを抱えている
- 退去者が増加する可能性がある
- そもそも経営がうまくいっていない
それぞれの売却理由について解説します。
大規模修繕の時期が近い
多額の費用がかかる大規模修繕を迎える前に、売却を考えるオーナーもいます。
こうした物件を購入するときは、購入後に大規模修繕の費用を負担しても採算が合うか、事前に確認が必要です。
また購入後の大規模修繕の支出を踏まえた価格交渉が必要かもしれません。
入居者や近隣とのトラブルを抱えている
入居者からの修繕要望やクレームへの対応が悪く、入居者との関係が悪化している、家賃滞納者が多い、異臭や騒音で近隣とのトラブルがたびたび発生しているなど、売却理由が入居者に関連する問題の場合があります。
こうした情報は売主や不動産会社に開示をしてもらわないと見落としがちなため、確認が必要です。
将来的に空室が増加する可能性がある
近隣の大学が移転した、または競合物件が増加したことで退去者が増加した、あるいは新築時に比べて入居者が集まりにくくなったなどの理由で空室リスクが高まり、売却を検討している場合もあります。
こうした情報は売主から積極的にもらえない可能性があるため、購入前に現地調査をしておくことが大切です。
そもそも経営がうまくいっていない
購入当初に立てた収支計画通りになっていない、あるいは想定以上の修繕費がかかったために、そもそも経営が成り立たず、売却を検討しているのかもしれません。
こうした物件は、オーナーチェンジしても改善できないおそれがあるため、売主に売却理由をしっかり確認しておく必要があるでしょう。
オーナーチェンジ物件のメリット
オーナーチェンジ物件のメリットを４つ紹介します。
初心者向け物件であること
オーナーチェンジ物件にはすでに入居者がいるため、賃貸契約の内容を検討したり、入居者の募集や審査などをする必要がありません。
不動産投資を始めるにあたって、かかる時間やコストを大幅に削減できることから、オーナーチェンジ物件は不動産投資初心者に向いているといえます。
すでに入居者がいる
オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるため、新たに入居者を探す必要はなく、すぐに収益化できます。
一方、新築物件を購入した場合、最初は入居者がいないため、一から入居者を探す必要があります。
入居者募集にあたり、仲介手数料や広告料等の経費がかかることもあるでしょう。
このように購入してすぐに家賃収入が得られること、募集にかかる経費がかからない点はオーナーチェンジ物件のメリットといえます。
収支計画が立てやすい
オーナーチェンジ物件はすでに入居者が住んでいていることから、すぐに家賃収入を得ることができ、その金額も明確になっています。
また、経費や固定資産税も大きく変動するわけではないため収支計画が立てやすくなります。
価格が安い
オーナーチェンジ物件は、自身が住む目的ではなく不動産投資目的で購入する場合、その物件のオーナーは賃借権※の制約を受けます。
※賃借権・・・賃借人（居住者）が自己の居住のために建物や部屋を使用することができる権利
そのため一般的には空室よりも、居住者がいた方が物件価格は安くなる傾向があります。
また、すでに入居者がいるため、すぐに部屋のリフォームや修繕を行う必要がないことから初期費用も抑えられます。
オーナーチェンジ物件のデメリットと注意点
オーナーチェンジ物件のデメリット、および注意点を3つ紹介します。
部屋の状態を確認できない
オーナーチェンジ物件はすでに入居者が住んでいるため、入居中の部屋の状態を確認することができません。
そのため部屋に破損や汚損が生じていても、プライバシーの観点から入居者が退去するまで確認や把握は難しいでしょう。
どのような入居者がいるか把握できない
オーナーチェンジ物件を取得して新たなオーナーとなった場合、既存の入居者と面談や審査をしたわけではないため、どのような人が住んでいるのかすぐにはわかりません。
なかには家賃を滞納しがちな入居者であることや、他の入居者ともめごとを起こすなど、取得したあとに入居者のトラブルに気付くことがあるかもしれません。
サクラの入居者がいる可能性がある
悪質なケースでは利回りや入居率を高く見せるために、満室を装った「サクラ」の入居者が住んでいる可能性があります。
サクラとして住んでいる入居者は、オーナーチェンジをすれば早々に退去してしまうでしょう。
仮にサクラではなくても、オーナーのとの縁で入居していた方もいないとは限りません。
オーナーチェンジをきっかけに、退去する入居者が現れる可能性があることを知っておきましょう。
オーナーチェンジ物件の選び方とチェックポイント
前章では、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットを紹介しました。
では、オーナーチェンジ物件を購入したい場合、何に注意すればよいのでしょうか？
物件の選び方とチェックポイントについて解説します。
売りやすい物件・売りにくい物件を見極める
オーナーチェンジ物件に限らず不動産投資用物件は、将来的に売却をすること＝出口戦略も視野に入れて選ぶことが大切です。
オーナーチェンジ物件において「売りやすい物件」と「売りにくい物件」の要件は以下のとおりです。
売りやすい物件
売りにくい物件
ファミリータイプの物件はワンルームタイプの物件より面積が広いため物件価格が高いことや、入居者のターゲットが限定されるため空室が長期化するリスクがあることから、売りにくい傾向にあります。
一方、ワンルームタイプの築浅で立地が良い物件は、入居者が見つかりやすい傾向があるため、売りやすいといえるでしょう。
選ぶ際の注意点やチェックポイント
オーナーチェンジ物件を選ぶときは、先述したメリットを享受できて、なおかつ以下の５つの注意点を確認したうえで物件を選びましょう。
外観をできる限り確認する
オーナーチェンジ物件では入居中の部屋の中は確認できませんが、外観やゴミ置き場など共用部分の管理状況から入居者の属性をある程度把握できる可能性があります。
また建物の立地（駅や商業施設が近くにあるなど）や、雰囲気、嫌悪施設の有無などの確認しておきましょう。
レントロールを確認する
レントロールとは部屋別に家賃・敷金などの賃貸借契約の状況を一覧表にしたものです。
購入を検討しているオーナーチェンジ物件のレントロールは必ず確認しておきましょう。
レントロールを確認して、周辺の同等の物件と比較して著しく家賃が安かったり、高かったりする点やその他不明な点があれば確認が必要です。
現在の契約内容を確認する
オーナーチェンジ物件では、入居者と現在のオーナーとの賃貸借契約の内容を変更することができません。
ただし、現在の賃貸借契約の内容は確認できるため、必ず確認して不明な点は現在のオーナーに問い合わせてみましょう。
賃貸借契約の内容では、主に以下のようなトラブルになりやすい内容をチェックします。
- 賃料
- 契約期間
- 敷金の有無
- 更新料の有無
- 保証人の有無
- 退去時の原状回復費用の負担
- 更新料や敷金の取り扱い
過去の運営状況の確認
入居者が入りにくい物件ではないか、入居者はどれくらいの期間入居しているのかを確認しましょう。
また過去の修繕履歴も確認しておくと、次の大規模修繕の規模がわかり予定が資金計画を立てやすくなります。
加えて、現オーナーが物件を売る理由も確認してきましょう。
売却する理由が、先に紹介した「注意が必要なオーナーチェンジ物件の売却理由」に該当する場合や、少しでも売却理由に違和感があるときは、慎重に検討した方がよいかもしれません。
先にご紹介した問題のない売却理由の他に、以下のようなケースもオーナーチェンジ物件の売却理由としては安心材料と言えるでしょう。
- 高齢のため物件の管理が難しくなった
- 遠方に引っ越す予定があり物件の管理が難しくなった
- 資金繰りが厳しくなった（物件に問題があるわけではない場合）
管理会社の管理状況の確認
現管理会社の管理状況も必ず確認しましょう。
入居者募集にも強く、入居者のトラブルにも適切に対応していれば、無理に変更する必要はありません。
しかし、ゴミ置き場や共用部の汚れが酷かったり、郵便物が散乱しているなど、定期的に巡回・点検していれば気づく点において管理がなされていない場合には注意が必要です。
オーナーチェンジ物件で引き継ぐ権利と義務
オーナーチェンジ物件は、現在のオーナーと入居者がすでに賃貸契約を結んだ物件を購入することになります。
そのため、オーナーチェンジ後も以下のような権利と義務はそのまま引き継がれます。
引き継がれる主な権利と義務について３つずつ紹介します。
オーナーチェンジ物件で引き継ぐ権利
- 賃料を受け取る権利
- 契約終了時に建物が返還される権利
- 契約終了時に建物を原状回復してもらう権利
オーナーチェンジ物件で引き継ぐ義務
- 建物を使用させる義務
- 建物を修繕する義務
- を返還する義務
なお、これらの義務はオーナーチェンジを理由に変更することはできません。
まとめ
オーナーチェンジ物件とは、入居者との賃貸契約はそのまま引き継がれ、物件のオーナーだけが変更になる物件のことです。
オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいる物件を購入するため、収支の見通しが立てやすいというメリットがある反面、今の入居者の属性や入居者の部屋の状態を確認できないなどのデメリットもあります。
オーナーチェンジ物件の購入を検討するときは、物件の見極めや選ぶ際の注意点・チェックポイントを押さえておかないと失敗してしまう可能性があります。
