オーナーチェンジ物件は不動産投資初心者向け?メリットや注意点は?

オーナーチェンジ物件とは「入居者がいる状態の不動産・物件」です。入居者がいる状態なので、すぐに家賃を確保できるという点が大きな魅力です。この記事では、オーナーチェンジ物件を検討する際に押さえておきたいメリット・デメリット、トラブルを回避するためのチェックポイントを紹介しています。
オーナーチェンジ物件は不動産投資初心者向け?メリットや注意点は?

不動産投資の初心者を中心に人気のオーナーチェンジ物件。
メリットの多さからオーナーチェンジ物件について知りたい、購入したいと思う方も多いでしょう。

しかし、オーナーチェンジ物件にはメリットがある一方、デメリットもあります。

この記事では、

  • オーナーチェンジ物件の基礎知識
  • オーナーチェンジ物件のメリットとデメリット
  • オーナーチェンジ物件を購入する際のチェックポイント
  • オーナーチェンジで引き継がれる義務と権利について

など、購入を検討している人が知っておきたい知識を詳しく解説します。

オーナーチェンジ物件とは「入居者がいる状態の不動産・物件」

オーナーチェンジとは、「入居者との貸借契約は引き継がれ、不動産・物件のオーナーだけが変わること」です。

また、オーナーチェンジ物件とは「入居者がいる状態の不動産・物件」です。

物件の購入時から入居者がいる状態ですので、入居者の募集をする必要がなく、すぐに家賃を確保できるという点が大きな魅力です。

オーナーチェンジされる理由

入居者がいるにもかかわらず物件が売却される、つまりオーナーチェンジされるには理由があります。
具体的には、次の3つのような理由が挙げられます。

サブリース契約の更新などで、条件が悪くなった場合

サブリースとは、賃貸経営のリスクである空室リスクを回避する手段の一つです。
賃貸住宅をサブリース会社が一括で借り上げて、入居者へ貸し出します。

空室が発生した際の家賃収入の心配が減ることから、サブリース契約を利用するオーナーは少なくありません。

サブリース契約には、通常数年ごとに契約更新があります。
そのタイミングで家賃が下がったり、修繕積立金が上がったりした場合、投資計画が思うように進まなくなることがあります。

その結果、オーナーチェンジ物件として売却されるケースがあるのです。

サブリースについて詳しくは「5分で分かるサブリースとは?仕組みや注意点をわかりやすく解説!」でも紹介しています。あわせてご覧ください。

昔購入した物件の売却価格が、ローンの残債より高い場合

今よりも物件価格が安かった10年前などに購入した物件の中には、売却すると売却価格がローンの残債より高くなるケースがあります。

賃貸運営をするよりも手元に資金を残したいとの思いから、売却を選択するオーナーもいます。

病気やけがなどで離職せざるを得なくなり、ローン返済が難しくなった場合

病気やけがなど、やむを得ない事情で会社を退職した場合、収入が途絶えて、ローンの返済が難しくなることもあるでしょう。

このようなケースでは、物件を売却してローンの返済に充てる人もいます。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件には5つのメリットがあります。

初心者向けである

1つ目は、初心者向けであることです。

賃貸経営に必要な「立地の検証や家賃の設定」「賃貸借契約内容の検討」「入居者の募集や審査」などといった作業は、不動産投資初心者にとってハードルが高い作業です。

しかし、オーナーチェンジ物件にはすでに入居者がいるので、このような煩わしい作業を行う必要はなく、時間や手間を大幅に省くことができます。

すでに入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入を得られる

2つ目は、すでに入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入を得られるという点です。

一般的な物件の場合、購入後に入居者の募集をしなければなりません。
入居者が決まるまでの期間は、家賃収入を得ることはできませんし、入居者募集のための費用がかかる場合もあります。

こうした期間や費用が生じないことは、オーナーチェンジ物件の大きな利点です。

利回りを予想しやすい

3つ目は、利回りを予想しやすいことです。

家賃の額が明確であること、すぐに家賃収入が得られることで、利回り計算などの投資計画が立てやすくなります。

空室物件に比べて価格が安い

4つ目は、空室物件に比べて価格が安いことです。

分譲マンションを賃貸目的で購入する場合、賃借権により自己使用の制限を受けるため、一般的に空室よりも居住者がいたほうが売買価格は安くなります。

さらに、オーナーチェンジ物件には居住者がいるため、リフォームやリノベーションが必要がなく、初期費用を抑えることができます。

収益計画を立てやすく、銀行の融資を受けやすい

5つ目は、収益計画を立てやすく、銀行の融資を受けやすいことです。

満室であることや収益還元を重視して査定する銀行であれば、融資を受けやすくなります。

オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件には、前述のようなメリットが多くある一方、以下のような3つのデメリットもあります。

入居者がいるため室内を確認できない

1つ目は、入居者がいるため室内を確認できないことです。

プライバシーの問題もあり、入居者が室内をどのように使っているかを確認することは難しいでしょう。
室内の状態が悪くなっていたとしても、入居者が退去するまで知ることができません。

入居者の把握が困難である

2つ目は、入居者の把握が困難であることです。

空室物件は入居者を募集する際に審査を行いますが、既に入居者のいるオーナーチェンジ物件ではそれができません。

入居者の家賃支払いが頻繁に遅れる、入居者同士で何らかのトラブルを抱えている、などといった事情が隠れていても知ることは難しいでしょう。

空室リスクがゼロではない

3つ目は、空室リスクがゼロではないことです。

オーナーチェンジ物件の中には、利回りの高い物件に見せかけるため、満室であることを装った「サクラ」の入居者がいることもあります。
サクラの入居者は、売買契約が成立すればすぐに退去してしまいます。

サクラでなくても、物件を購入した後すぐに、入居者が退去してしまうケースも少なくありません。
入居者がいるからといって空室リスクがゼロではないことを意識しておきましょう。

トラブルに注意!オーナーチェンジ物件を検討する際のチェックポイント

このようなオーナーチェンジ物件のデメリットを知らずに購入し、後に思わぬトラブルに巻き込まれるケースも少なくありません。

では、購入する際は、どのような点をチェックすればよいのでしょうか?

内覧できないが、現地確認で状態を把握

内覧ができなくても、現地を訪問して物件の確認を行いましょう。

例えば外観や共有スペースを見れば、その建物の管理状況をある程度、把握することができます。

また、騒音や日当たり、周辺環境に問題がないかといった点も、現地に足を運ぶことで確認できます。

本当に入居者がいるか、数字で確認

現在の入居者だけではなく、これまでの入居者の数も調べておきましょう。

その際、入居期間、保証人や敷金の扱いも確認することで、サクラではなく本当の入居者がいるかを知ることができます。

また入居者の入居期間が長ければ、物件がトラブルを抱えていないことの論拠にもなるでしょう。

管理会社を変更すべきかどうか判断

オーナーチェンジのタイミングで、賃貸管理会社を変更すべきか判断しましょう。

今後の空室対策のためにも、入居者に対して適切な対応をしてくれる管理会社を選択することが重要です。

空室になった時を想定して、入居者募集に強いことを判断基準にするのもよいでしょう。

もちろん、特に問題がない場合は、これまでの管理会社に引き続き依頼することもできます。

正当な売却理由があるか

オーナーチェンジ物件のメリットとデメリットを確認した上で、投資したいと思う物件に出会えたときは、売主に売却理由を確認することも大切です。

投資する価値がある物件を手放すには、それなりの理由があるはずです。
「オーナーチェンジされる理由」で挙げた3つのほか、次のような理由であれば、心配する必要はないといえるでしょう。

  • 高齢のため物件管理が難しくなった
  • 遠方へ引っ越すことになった
  • 資金繰りが厳しく、売却を急いでいる

こういった納得できる理由がない場合、入居者や物件がトラブルや重大な欠陥を抱えている可能性もあるので注意しましょう。

現在の契約内容をチェック

オーナーチェンジでは、入居者と現在のオーナーとの契約内容を変更することはできません。

ただし、契約内容を確認することはできますので、不明な点はオーナーに問い合わせましょう。

特に、賃料の設定、更新料の有無、退去時の内装修繕費用の負担、保証人や敷金の取り扱いなどは、トラブルになりやすい項目です。
契約書に記載されている内容を確認しましょう。

良いオーナーチェンジ物件の探し方

オーナーチェンジ物件を購入する際には、

  • 現地確認をすること
  • 入居者がいるか数字で確認すること
  • 管理会社を変更すべきか判断すること
  • 売却に正当な理由があるか確認すること

が大切であることは上述したとおりです。

ではこれらの点を押さえたうえで、良いオーナーチェンジ物件を探すにはどのようにすればよいのか、確認していきましょう。

まずは、収益用不動産サイトをチェックしましょう。「オーナーチェンジ」タグやキーワード検索などで物件を探すことができます。

次に、不動産会社や管理会社に問い合わせてみるのもよいでしょう。

不動産会社にはさまざまな業態があります。
どのような物件にするか決めかねている間は、業態を絞り込まずに多くの会社に問い合わせてみるとよいでしょう。

オーナーチェンジ物件を売買する際に継承される権利と義務

オーナーチェンジ物件の売買については、借地借家法の第31条に「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる」と記載があります。

つまり、建物のオーナーが変わるときは、今までのオーナーと入居者が結んだ賃貸契約が、新しいオーナーに引き継がれるということです。

それでは「引き継がれる権利」と「引き継がれる義務」についてそれぞれ確認しましょう。

引き継がれる権利

オーナーチェンジでは、入居者とすでに賃貸契約を結んだ状態の物件を購入することになります。

この賃貸契約はオーナーチェンジをした後も、新しいオーナーと入居者の間で有効な契約として引き継がれます。

新しいオーナーに引き継がれる権利には、以下の3つがあります。

  • 賃料を受け取る権利
  • 契約終了時に建物が返還される権利
  • 契約終了時に建物を原状回復してもらう権利

引き継がれる義務

権利が引き継がれる一方で、今までのオーナーと入居者が結んだ契約における義務も引き継がれます。

新しいオーナーに引き継がれる義務とは具体的に、以下の3つです。

  • 建物を使用させる義務
  • 建物を修繕する義務
  • 退去時に敷金を返還する義務

これらはオーナーチェンジを理由に解約・変更はできません。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいる物件です。

購入するとすぐに家賃収入が発生するなどといったメリットがある一方、デメリットもあります。

オーナーチェンジ物件を検討する際は、メリットとデメリットを把握し、トラブルを回避するためのチェックポイントを確認しましょう。

購入したいと思えるオーナーチェンジ物件に出会ったものの、個人の知識では不安な場合には、不動産会社や管理会社に相談することをおすすめします。

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