中古マンション投資における9つの注意点とは?リスク対策を徹底解説

中古マンション投資とは、オーナーチェンジ物件を購入し、運用する投資方法のこと。リスクや注意点を理解して、しっかりと対策を講じていれば比較的安全に運用できます。この記事では、中古マンション投資のリスクや注意点、メリット、狙い目物件の特徴などを解説しています。是非参考にしてください。
中古マンション投資における9つの注意点とは?リスク対策を徹底解説

中古マンション投資は、近年人気のある投資方法の1つです。

利回りが高いなど、メリットが多い反面、リスクや事前に知っておくべき注意点もあります。

しかし、リスクや注意点を理解して、しっかりと対策を講じていれば比較的安全に運用できる投資方法です。

そこでこの記事では、中古マンション投資のリスクや注意点、メリット、狙い目物件の特徴などを解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

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中古マンション投資とは

中古マンション投資とは、築浅または築数年経ったオーナーチェンジ物件を購入し、運用する投資方法です。

一棟まるごと購入して運用するか、一室ずつ購入して運用する区分所有に分かれます。

マンション投資の魅力は家賃収入(インカムゲイン)や売却益(キャピタルゲイン)を受け取れることです。

新築マンションと比べ築浅マンションは1,000万円以上安く購入できる場合もあります。

実質利回りは新築マンションで2〜4%ほどですが、中古マンションだと4〜7%、物件によっては10%超えるものもあります。

新築マンションや他の投資商品との利回りを比較してみましょう。

 定期預金(A銀行1年) 0.2%
 10年国債(変動) 1%前後
 株式投資 平均3%
 新築マンション投資 2~4%
 中古マンション投資 4〜7%または10%以上

他の投資方法と比べ、中古マンション投資は利回りが高いのがわかります。
また、株式投資は株価が日々変動しますが、不動産投資の家賃収入は価格変動が少なく安定しています。

中古マンション投資のリスク

投資にはリスクがつきものです。失敗して後悔しないためにも、事前にリスクを確認しましょう。

主なリスクは下記の6つです。

  • 空室リスク・・・入居者が決まらない
  • 家賃下落リスク・・・家賃が下がる
  • 老朽化リスク・・・設備が古い
  • 価格下落リスク・・・不動産の価格が下がる
  • 災害リスク・・・災害や火事が起こる可能性
  • リフォームの費用が大きくなる

空室リスク・・・入居者が決まらない

中古マンション投資において、重要になるのは入居者の有無です。長期間空室が続くと、融資の返済にも影響が出ます。

中古マンション投資を始めた時には満室でも、退去され次の入居者がなかなか決まらないケースもあります。
その場合は、家賃を下げるか差別化するためのリフォームなどが必要になります。

家賃下落リスク・・・家賃が下がる

近隣の似たような物件が家賃を下げてしまうと、価格競争に巻き込まれます。
その場合、家賃を下げないと入居者は付きづらいでしょう。

また、築年数が経つにつれ家賃は少しずつ下がる傾向にあります。
新築当初と同額の家賃で募集しても、よっぽどの魅力がない限り入居者は決まらないでしょう。

老朽化リスク・・・設備が古い

築年数が経過している物件は、設備も古くなっています。
給湯器の故障やトイレ・洗面所の排水口のつまりなどが発生する可能性もあります。

また一棟マンションの場合は、耐用年数を迎えたエレベーターなど共用部の設備を改修する必要も出てきます。

なお設備によっては、交換や修理に多額の費用がかかる場合もあるので注意しましょう

価格下落リスク・・・不動産の価格が下がる

年数が経った不動産は価格が下がり、売却時に損失が出るケースもあります。

また抵当権付きのままでは、買い手がつきません。売却時は融資を全額返済し、抵当権を外します。

売却金額が融資額より少ない場合は、貯蓄など手持ちの資金からの持ち出しが必要になります。

災害リスク・・・災害や火事が起こる可能性

これは中古マンションのみに当てはまることではないのですが、近年、地震・台風などの災害が起こるリスクが高まっており、購入物件が被害を受ける可能性があります。

また入居者の失火や放火などによる火事が起こる可能性もあります。

中古マンション投資を始めるなら、必ず火災保険と地震保険には加入しましょう。そうすることで、ある程度の補填が可能になります。

なお、銀行から融資を受けて購入をする場合、原則として火災保険に加入しなければなりません。

リフォームの費用が大きくなる

中古マンションは、リフォーム費用が大きくかかる場合があります。
物件の管理状態が悪ければ、当初予想していたリフォーム費用より増えてしまうでしょう。

費用がかかりすぎると、想定していた利回り通りに運用できないケースもあるので注意しましょう。

中古マンション投資のメリット

不動産投資は家賃収入と売却益が魅力です。
この章では中古マンション投資における6つのメリットを紹介します。

  • 新築に比べ利回りが高い
  • 団信に生命保険効果がある
  • 融資を受けることができる
  • 節税対策になる
  • 毎月安定した収入が入る
  • すでに入居者がいる

新築に比べ利回りが高い

新築より物件を安く購入できるため、利回りは高くなります。
新築の実質利回りは2〜4%ほどですが、中古だと4〜7%物件によっては10%以上になるものもあります。

団信に生命保険効果がある

融資を受けて物件を購入する際には、団体信用保険(略して団信)に加入します。
団信はローン契約者にもしものことがあった際には融資の残額を返済してくれるので、家族には残債のないマンションが残すことができます。

大事な家族にマンションを資産として残せるという意味で、生命保険と同様の効果があると言えるでしょう

団信について詳しくは「不動産投資が生命保険の代わりになる理由と覚えておきたいリスクとは」でも紹介しています。あわせてご覧ください。

融資を受けることができる

投資をする際に融資を受けることができるのは、不動産投資くらいでしょう。
少ない資金でも融資を受けて物件を購入できるため、レバレッジ効果を期待することができます。

レバレッジ効果とは、「テコの原理」と同じ意味です。
小さな資金で投資効果を上げ、大きな収益を得られることです。

融資について詳しくは「不動産投資ローンは組むべき?メリットと知っておきたい注意点を解説」でも紹介しています。あわせてご覧ください。

節税対策になる

サラリーマンや事業主など、給与や収入がある方は節税対策にもなるでしょう。
家賃収入は「不動産所得」にあたり、確定申告時に給料所得や事業所得と合算できます

また物件の購入額とリフォーム代金(物件の価値が上がるものだけ)を、経費として計上することができます。

一度に全て計上するのではなく、減価償却期間の年数で割った額を計上します。
これを減価償却費と呼びます。

「家賃収入などの収益」-「減価償却費などの経費」=合計がマイナスであれば、所得税は還付され住民税が節税になるという効果を期待することができます。

毎月安定した収入が入る

不動産投資の魅力は、毎月の家賃収入です。
入居者がいる状態が続いている限り、毎月安定した家賃収入を受け取ることができます。

他の投資方法だと、価格変動があるので収入がなかなか安定しないでしょう。

すでに入居者がいる

中古のマンション投資は、入居者付きのオーナーチェンジ物件も多いのが現状です。
入居者がすでにいる場合は、新たに入居者を探す必要はなく、広告費や部屋のリフォーム費用も必要ありません。

中古マンション投資の失敗例

管理会社が入居者を積極的に探さない

中古マンション投資を始めたAさん(仮)。
満室状態で購入したもののわずか半年で退去者が続出しました。

管理会社に入居者募集などを任せていましたが、数ヶ月経っても入居者は決まりません。
不思議に思ったAさんは管理会社に聞いてみると、あまり積極的に入居者を募集していないことがわかりました。

管理会社の評判も悪く、知り合い大家が依頼している管理会社を紹介してもらいそこに変更すると、入居者も決まり再び満室状態になりました。

【失敗回避】
管理会社が動かないケースも考えられるので、事前に管理会社の評判などを確かめましょう。

インターネット上には、専門情報サイトや大家のコミュニティが数多くあります。
勉強会や交流会なども定期的に開催されていますので、積極的に参加して、管理会社に関する有益な情報を得るようにしましょう。

融資の金利が高く、毎月の返済金額が高い

サラリーマンの給料を担保に、頭金0円で多額の融資を引いたBさん(仮)。
満室状態だったものの融資の金利が高く、今後の運用方法について悩んでいました。

家賃収入より毎月の返済額が多かったので、不足分は自身の給料から補填していました。
今後、家賃の下落や空室が出ると、家賃収入は減り、補填金額も増えるため返済が厳しくなってしまいます。

そこで、Bさんは銀行に金利を下げる交渉や、他の銀行に借り換えるなどの方法を取り、金利を下げることに成功し、毎月の返済金額を減らすことに成功しました。

その後も、リフォームなどを行い差別化することで家賃を上げ、家賃収入も手元に残るようになりました。

【失敗回避】
事前のシミュレーションを必ず行うことが大事です。

家賃収入に対して、融資の金利も合わせた返済額がいくらになるか確かめましょう。
また家賃が下落する可能性を考えると、想定家賃の80%でシミュレーションするのがおすすめです。

失敗例について、詳しくは「3つの失敗事例から学ぶワンルームマンション投資成功へのカギとは」でも紹介しています。あわせてご覧ください。

中古マンション投資の注意点

中古マンション投資を購入する場合、注意点はいくつかあります。
ここでは重要な注意点を9つ紹介します。

  • 必ず物件は内見する
  • 借地権付き物件は選ばない
  • 定期点検や大規模修繕の実施状況を確認する
  • 実質利回りで確認する
  • 融資を受ける場合、10~20%ほどの頭金が必要
  • 物件の価格が極端に安い
  • 適正な家賃か確認する
  • 人口が減少している地域は避ける
  • 1981(昭和56)年以降の物件か確認する

必ず物件は内見する

ご自宅から離れている物件の場合、内見をしないで購入する方もいますが、非常に危険です。

既に入居者がついている物件の場合、部屋の中まで確認することはできませんが、実際に物件を訪れることで、共用部は綺麗に清掃されていているか、物件の外壁に問題はないか、日当たりはどうかなどがわかります。

また、以前は「カーテンスキーム」の手口が横行していました。
カーテンスキームとは、実際に入居者はいないのに、カーテンを付けて入居者がいると見せかけることです。

騙されないためにも、電気メーターなどが動いているか確認しましょう。

借地権付き物件は選ばない

土地と建物の所有者が別で建物だけを購入した場合、地主に毎月土地代を支払います。
毎月固定費として支出することになるのです。

借地権付きの物件は安く手に入りますが、あまり好まれないので売却しにくいというデメリットもあります。

定期点検や大規模修繕の実施状況を確認する

定期点検や大規模修繕の実施状況によって、外観・共用部分の状態は変わります。
前回の点検や大規模修繕はいつ実施されたのか確認しましょう。

定期的に点検や修繕が実施されていれば、物件の状態は良好でしょう

実質利回りで確認する

不動産会社から提示されるシミュレーションの多くは、表面利回りで計算されています。

表面利回りの計算方法は年間の家賃収入などの収益÷物件購入価格(リフォーム代も含む)×100」です。

実質利回りは、物件購入価格に「登記代などの諸経費 + 毎月の管理費用・共益費(一棟の場合は共益部の光熱費)・固定資産税・返済額を含みます。

手元にあまり残らない、もしくは手持ちの資金を持ち出さなくて済むように、実質利回りで計算しましょう

融資を受ける場合、10~20%ほどの頭金が必要

かぼちゃの馬車事件やスルガ銀行の通帳改ざんなどにより、不動産投資に対する金融機関の融資が厳しくなっています。

そのため、頭金として物件購入額の10~20%ほど必要になる金融機関が多いようです。
頭金がない場合は融資を引くことができない可能性もあります。

物件の価格が極端に安い

物件の価格が極端に安い場合も注意しましょう。
賃貸需要が空少ない、事故物件である、再建築不可である、など何か理由があるはずです。

通常は高く売りたいはずなのに安く売却しているのは、必ず理由があります。
不動産会社に売却理由を聞いてみましょう。

適正な家賃か確認する

不動産投資において家賃設定は重要です。
周囲と比べ家賃が高すぎる場合、入居者は入りません。
反対に安くすると入居者はすぐに見つかりますが、家賃収入は少なく融資の返済に影響を及ぼす場合もあります。

周囲に似たような物件がある場合、家賃を参考にしましょう。

人口が減少している地域は避ける

人口が減少している地方などは、一度入居者が退去すると次の入居者探しに苦戦するでしょう

リフォームを行い他の物件と差別化するなどの対策が必要になりますが、リフォームにも費用がかかります。

できるだけ人口が増加している場所で探しましょう。

1981(昭和56)年以降の物件か確認する

1981年に耐震基準が新しくなりました。
それまでの物件は現行の耐震基準に満たしてない可能性があり、大地震が起きると倒壊する危険性があります。

耐震補強を行う場合、費用が必要になるため、できるだけ1981年以降に建てられた物件を探しましょう。

狙い目の物件

マンション投資において、狙う物件は事前に定めておく必要があります。
物件選びで失敗すると入居者が付かないこともあります。

ここでは狙い目物件の5つの特徴を紹介します。

  • 人口が集中している都市にある
  • 利便性の高い駅の近くにある
  • 近くにスーパーなどがある
  • 単身向けのワンルーム間取り

人口が集中している都市にある

日本は人口がどんどん減っています。
不動産投資は入居者がいないと、家賃収入を受け取ることができません。
人口が集中している大都市などを狙うと、退去しても次の入居者は比較的早く見つかるでしょう

利便性の高い駅の近くにある

人口が集まる都市は電車通勤する人も多く、電車の利便性を重要視します。
また駅から離れたところよりは、徒歩10分以内の物件が人気です。

近くにスーパーなどがある

駅から物件までの間に、スーパーがあるか確認しましょう。
自炊をする入居者の場合、スーパーが近くにないと候補から外されてしまうかもしれません。
また生活のために必要な病院・コンビニも近くにあるか確認しましょう。

単身向けのワンルーム間取り

東京都は人口や単身者が増加しており、今後しばらくは増加傾向が続くと言われています。
そのためワンルームマンションは非常に需要があります。

単身者向けのワンルームマンションは、立地が良ければ入居者が退去しても、次の入居者を見つけやすいのが特徴です。

ワンルームマンションについて詳しくは「中古ワンルームマンション投資を始める前に知っておくべき4つのこと」でも紹介しています。あわせてご覧ください。

また、築年数が10年以上経過した物件だとリフォーム費用がかかってきます。
そのため、築1年~7年前後の築浅物件を狙うのがおすすめです。

まとめ

日本の人口は減少傾向にあり、地域によってはマンションの需要も減ることが予想されます。

リスクや注意点などを理解し、狙い目の物件があれば不動産会社に確認して内見してみましょう。

また中古マンション投資に関する知識は書籍やセミナーに参加することで学べます。
事前に情報収集をしっかりしてからマンション投資を始めましょう。

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