マンション投資とは?メリットや気になるリスク、失敗例を徹底解説!

マンション投資とは「マンションを購入して賃貸に出し家賃収入を得る投資法」です。「一棟投資」と「ワンルーム投資」の2種類があり、それぞれに新築と中古という選択肢があります。この記事ではマンション投資の特徴やメリット、リスク、よくある失敗例を紹介していますので参考にしてみてください。
マンション投資とは?メリットや気になるリスク、失敗例を徹底解説!

マンション投資は、簡単にいうとマンションを購入して賃貸に出し、家賃収入を得る投資法です。
資産運用の手段として、マンション投資を考えている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、これからマンション投資を始める方に向けて、マンション投資の種類や特徴、メリットなど押さえておきたいポイントを詳しく解説しています。
リスクや利回り、よくある失敗例も紹介しますので、あわせて参考にしてみてください。

マンション投資とは

まずは、マンション投資とはどのような投資なのか、種類とそれぞれの特徴、メリットを解説します。

種類によって必要な費用やメリットも異なりますので、それぞれの特徴をチェックしておきましょう。

種類と特徴

マンション投資には「一棟投資」と「ワンルーム投資」の2種類があり、それぞれに新築と中古という選択肢があります。

一棟投資

一棟投資は、その名のとおりマンション一棟を購入して運用する投資です。

新築であっても中古であってもかなりの購入資金が必要となり、マンションの規模や立地によっては億を下らないでしょう。

一棟投資の場合は、マンション全体の運営方針を自ら決められます。他者と意思をすり合わせる必要がないため、状況に応じて柔軟に対応可能です。

複数の部屋を貸し出すため、収入が0になる可能性が低いのも一棟投資のメリットだといえるでしょう。

中古物件なら費用を抑えられますが、状態によっては大規模な修繕が必要になります。

一棟投資はハイリスク・ハイリターンな投資ですので、自己資金や購入価格などのバランスを見て検討しましょう。

ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資は、マンションの一室のみを購入して運用する投資で、区分マンション投資とも呼ばれます。

ワンルームマンション投資の最大のメリットは、一棟投資に比べて購入費用を抑えられることです。

マンションの一室といっても、マンションの規模や立地によって価格は異なります。
ワンルーム投資の場合は物件数も多いため、予算に合わせて選択できるでしょう。

ワンルームマンション投資の場合も、一棟投資と同様に中古物件なら購入費用を抑えられます。
ただし、古くなっている分、修繕に費用がかかるケースがあるので注意してください。

節税メリット

マンション投資には、節税効果を期待できるというメリットがあります。
なお、節税効果を期待できる税金は、所得税と住民税、そして相続税です。

所得税と住民税

所得税と住民税は所得に対して課税される税金です。会社員の場合は、毎月の給与から天引きされています。

しかし、家賃収入から経費を引いた不動産所得が赤字だった場合、確定申告すれば税金が還付されます。

また、物件を購入した費用は、数十年にわたって減価償却費として経費計上が可能です。

例えば、RC造住宅の場合、耐用年数は47年、償却率は0.022と決まっています。

つまり、3,000万円の物件を購入したとすると、47年もの間、年に66万円を経費として計上できるということです。

減価償却費を計上して課税所得が減ることで、所得税や住民税の減額が期待できるのです。

相続税

マンション投資は、相続税に対しても節税効果があります。

なぜなら、不動産に対する相続税は固定資産税評価額を元にして算出されるからです。
その場合、一般的には時価の70%程が評価額となります。

つまり、不動産は時価の70%ほどで相続税が計算されるため、現金をそのまま相続するよりも税額を抑えられるということです。

そして、賃貸物件の場合は、借家権割合や借地権割合を計算すると、さらに評価額が下がります。

マンション投資は、賃貸物件として家賃収入を得られるだけでなく、相続税対策としても有効なのです。

節税効果について、詳しくは「不動産投資による節税の仕組み徹底解説!みんながはまる落とし穴」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。

マンション投資のリスク

続いて、マンション投資のリスクについて説明します。
マンション投資に限らず、投資にはリスクが付き物です。前もってリスクについてしっかり理解しておきましょう。

マンション投資における代表的リスクは以下の二つです。

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク

ワンルーム投資の場合、空室や家賃滞納が発生すると収入はゼロになります。

対して一棟投資の場合は、複数の部屋があるため、空室や家賃滞納により収入がゼロになる可能性は低いでしょう。

しかし、物件価格が高額なため、空室状態が続いたり、空室が増えてしまうと月々のローン支払いに与える影響は少なくないでしょう。

リスクについて、詳しくは「マンション投資で失敗する原因は8つのリスクにあり!その対策法とは?」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。

家賃滞納リスク

家賃の回収や督促は、管理会社に委託するケースが多いでしょう。
家賃滞納に関しては、長期化すればするほど回収率が下がる傾向にあるため、早めに対応したいところです。

そのため、家賃滞納が発生した場合に管理会社がどのような対応をしてくれるのか、前もって確認しておくことが大切です。

空室リスク

空室リスクは、需要のある物件を選ぶことで、ある程度は軽減できます。
賃貸需要の高いエリアであれば、退去後もすぐに次の入居者が決まるでしょう。

それでは、どのようなエリアなら賃貸需要が高いのでしょうか。

まず、東京23区で駅近くの物件は高い需要があります人口も多く便利な立地であれば、空室リスクをそれほど気にせずに運用できるでしょう。

次に考えたいのは、物件自体についてです。
賃貸物件への入居を決める際には、築年数や設備も重要視されます。

また、リフォームやリノベーションで部屋をキレイにするのも有効です。物件の価値が高まれば、空室リスクも軽減できます。

購入費用や修繕費用など、効果と費用のバランスを考えて対応しましょう。

物件選びについて、詳しくは「不動産投資のカギを握る「賃貸需要」の高い物件を見極める方法とは?」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。

マンション投資の失敗例

マンション投資を検討する上で、参考になるのは実際の失敗談です。
マンション投資において失敗しやすい点を押さえ、事前に対策を練っておきましょう。

空室が続いて家賃収入に影響が出る

単身者向けのワンルーム物件は、ファミリー向けの物件に比べて入居期間が短くなる傾向にあります。
就職・転職、結婚など、生活が変わったタイミングで引っ越す人が多いからです。

そのため、賃貸需要の高いエリアでなければ、次の入居者がなかなか決まらず空室が続くこともあります。

有効な空室対策は、前述のとおり、賃貸需要の高いエリアを選んで物件を購入することです。
そして、立地や物件の特性を踏まえた運用計画を立てることも重要です。

単身者は短期間で出ていくかもしれないということを想定しておきましょう。

周辺環境が変わってしまう

マンション投資は長期にわたって行う投資のため、物件購入後に周辺の環境が変わってしまうケースがあります。

例えば、近くに競合となる新築マンションが建つかもしれませんし、あまり居住地の近くにあってほしくない施設が建つ場合もあります。
その場合、家賃を下げないと入居者が決まらないこともあるでしょう。

先を見通しにくい周辺環境の変化ですが、物件選びの段階である程度は予想できます。

物件を検討する際に、一帯が住居専用地域なのか商業地域なのかを確認しましょう。

それぞれ建設できるものとできないものが決まっていますので、事前に確認しておくことで周辺環境の変化をある程度は想定することができます。

修繕費用が思った以上に高額

マンション投資においては、入居者の募集や家賃額だけでなく、修繕費についても意識する必要があります。

退去時の修繕費用はもちろん、長く運用していると設備の入れ替えやリフォームが必要となるでしょう。

ワンルーム投資のように小規模なマンション投資を行っている場合は、室内設備の入れ替えやリフォームといった高額な費用が返済計画に影響するかもしれません。

物件を購入する前に、家賃収入や利回りだけでなく、突発的な支出も含めてシミュレーションするようにしましょう。

マンション投資の利回り

続いて、マンション投資の利回りについて解説します。

利回りとは、運用資金に対する収益の割合のことです。
そう聞くと、利回りが高い物件の方がよさそうですが、利回りが高い中古物件には、修繕やリフォームの費用が必要なケースがあります。

その場合、当初に想定していた利回りを大きく下回ってしまうかもしれません。

なお、マンション投資においては、下記3種類の利回りがあります。

  • 想定利回り
  • 表面利回り
  • 実質利回り

想定利回り

想定利回りは、全ての家賃収入を物件価格で割って求めます。

計算式は「全ての家賃収入÷物件価格×100」です。

想定利回りでは、空室のことは考えず、全てが満室だと想定して計算したものです。

一棟投資の場合、いくつかの部屋が空室となっていることもあるでしょうから注意しましょう。

表面利回り

表面利回りは「1年間の家賃収入÷物件価格×100」で計算します。

棟投資の場合、空室がある状態の家賃収入で計算するため、想定利回りより現実的だといえるでしょう。

また、ワンルーム投資の場合は、想定利回りと表面利回りは一致します。

想定利回りで好条件だと思っても、表面利回りで考えるとそうでもないことがあります。

中古物件の場合は、提示されている利回りが想定利回りなのか表面利回りなのか、必ず確認しましょう。

実質利回り

実質利回りは、「(1年間の家賃収入-諸経費)÷物件価格×100」で計算します。

諸経費には、管理費や修繕費、共用部の水道光熱費などのほかに、物件購入時にかかる仲介手数料や印紙代なども含みます。

支出を計算しているため、表面利回りよりもさらに現実的です。

長期運用についてシミュレーションする際には、実質利回りで考えるようにしましょう。

物件情報としては想定利回りが掲載されることが多いため、それぞれの利回りの違いをしっかり理解しておくことが重要です。

利回りについて、詳しくは「不動産投資の利回りは何%が理想?シミュレーションを用いて解説!」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。

マンション投資会社の選び方

マンション投資を成功させるためには、どのような不動産投資会社から物件を購入するかも大切です。

ただ物件を紹介するだけでなく、こちらの状況や収入、自己資金を踏まえて提案してくれる会社を選びましょう。
また、想定されるリスクについて話してくれるかも重要です。

不動産は決して安い買い物ではありません。
そのため、リスクやデメリットについても理解し、納得して購入することが大切です。

マンション投資会社が、現状だけでなく、長期的な視点で物件を薦めてくれているかをチェックしてください。

マンション投資会社の良し悪しを見極めるには、リピーターの数やネットでの口コミが有効です。
勧誘がしつこいところも避けておいた方がよいでしょう。

また、無料で開催されているセミナーや相談会もチェックしておきましょう。
セミナーや相談会では、具体的な話を聞け、会社の方針や考え方を知ることができます。

不動産投資会社とは、物件購入後も長い付き合いになります。
信頼できる不動産投資会社を見つけることは、マンション投資を成功に導くために重要なことです。

不動産投資会社について、詳しくは「こんな会社は要注意!不動産投資を成功に導く8つのポイント」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。

コロナ禍によるマンション投資への影響

今後、新型コロナウイルスによる外出自粛やリモートワークの普及で、賃貸物件の契約数は減少していく可能性があります。

また、入居者の家賃滞納や退去が続き、収入減に悩む投資家もいらっしゃるかもしれません。

資金繰りに悩む場合は、実質無利子・無担保の新型コロナウイルス感染症特別貸付を検討してみてください。

不動産の価値が下落傾向にあるため、すぐに不動産を手放すことを考えるより、コロナ禍が落ち着いて需要回復した後に考える方がよいでしょう。

また、東京都心部に関しては、人口減少が考えにくく、今後も同様にマンション投資を続けられます。

東京都心部のマンション需要は安定していますので、今後の投資先としても有効とされています。

まとめ

マンション投資には一棟投資とワンルーム投資があります。
購入費用が大幅に違いますので、メリットやリスクを比較しながら予算に合わせて選びましょう。

マンション投資には当然リスクがありますが、物件選びの段階である程度の対策を行うことも可能です。

空室状態が続かないよう、賃貸需要の高いエリアで物件を選ぶようにしましょう。

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