コロナ禍が東京の不動産市況に与える影響

感染拡大を続ける新型コロナウイルスは、東京の不動産市況にどのような影響を与えるのでしょうか?都市政策の第一人者である市川宏雄氏に「2020年以降の東京・大都市圏の人口動向と計画」や「新型コロナウイルスによる都心開発への影響」についてプロの目線から解説していただきました。
コロナ禍が東京の不動産市況に与える影響

感染拡大を続ける新型コロナウイルスは、東京の不動産市況にどのような影響を与えるのでしょうか?

この記事では、2020年6月22日に開催されたセミナー「明治大学名誉教授 市川宏雄氏 が登壇!コロナ禍が東京不動産市況に与える影響」の内容をご紹介します。

都市政策の第一人者である市川宏雄氏に「2020年以降の東京・大都市圏の人口動向と計画」や「新型コロナウイルスによる都心開発への影響」についてプロの目線から解説していただいておりますので、是非最後までご覧ください。

ウィズ/ポスト・コロナの東京

ウィズ/ポスト・コロナで東京はどうなるかは、新型コロナウイルスが今後どうなっていくのかを考える必要があります。

今回は、来年の夏には落ち着いているということを前提として、これからについてお話しします。

具体的には、冬が明けて春になる頃にはワクチンや治療薬が開発され、来年の夏までには以前に近いレベルまで活動が復活するのではないかという想定です。

ただし、テレワークといった勤務形態の多様化やオフィス空間のレイアウト変更など、変化する部分も多くあります。

また、人の移動が相対的に減少しているため、海外からの訪問客の復活までには数年を要するでしょう。

そういった点を踏まえたうえで、これから1年間はウィズコロナの状態が続くといった前提で考えていきます。

ウィズ/ポスト・コロナの経済等への影響

まずは、新型コロナウイルスの影響について見てみましょう。

世界銀行が公表した世界経済の見通し(GEP)では、2020年の世界成長率は-5.2%が見込まれています。
日本とアメリカは-6.1%のマイナス成長と予想されています。

しかし、来年の世界経済については+4.2%の成長となっており、来年には経済が戻ると予想されています。

それでは、国連はどう見ているのでしょうか。

UNIDO(国際連合工業開発機関)が主に参照しているIMFのWEO(世界経済見通し)では、新型コロナウイルス以前の+2.7%から-4.2%と予測されています。

日本が過去どうだったかに関しては、企業にアンケートを取った日銀短観が参考になるでしょう。
ここ15年間の推移を見ると、大きく下落したのは2008年のリーマンショックです。

特に製造業系は-60%まで落ち込んでいます。
この落ち込みは1年ほどで復活しますが、2011年に起こった東日本大震災の影響で低迷が続きました。

その後、2013年にオリンピック誘致が決まって復活します。
急激に上がってプラスに転じ、2018年から2019年の2年間は非常に好調でした。

不動産についても価格が上がり、企業が利益を貯め込んだ時期です。

今回の新型コロナウイルスの影響でかなり落ち込むと見られますが、貯め込んだ利益のおかげで、1年は持つでしょう

2020年7月1日公表の日銀短観を見ると、日本企業の業況判断は6四半期連続で悪化していることが分かります。

過去のGDP成長率の推移を見ると、世界平均と先進国、新興国・途上国があるなかで、日本をはじめとする先進国が一番落ち込んでいます。

リーマンショックの際にリカバリーが早かったのは、新興国である中国が経済を引っ張った結果です。
今回、中国はすでにプラスに転化していますが、前回ほどは引っ張れないでしょう。

注意したいのは、株価では経済への影響が分からないことです。
世界主要国の中央銀行が株を買い支えているため、株価は下がっていません。

経済の成長は、この1年で大きく落ちるでしょう。その影響はリーマンショックよりも激しいと言われています。

不動産価格については、東京都区部の公示価格がどのように変動したかを見てみましょう。

リーマンショックで急落、東日本大震災の影響でその後2~3年はマイナスが続き、オリンピック誘致で復活の流れとなっています。

商業地は浮き沈みが激しく住宅地は変動率の幅が狭い傾向にありますが、流れはほぼ同じとなり景気動向によって下がります。

そして、不動産価格は経済状況とのタイムラグがあり、2~3年は続くことが分かっています。

東京五輪2020後の経済状況

先ほどお伝えした経済状況を踏まえ、これからどうなるかを見ていきましょう。
まずは、延期となって来年に控えたオリンピックの影響からです。

東京オリ・パラ開催の経済波及効果

オリンピックの波及効果については、日本銀行が算出したものが有名です。

2014年にオリンピック誘致が決まった後に、一人当たりの消費や外国人・観光客、そして建築投資といった実需が増えます。

2019年以降は、実需に加えて付加価値がプラスされ、GDPを0.2~0.3%押し上げると言われています。

また、東京都は、オリンピックの波及効果をオリンピック誘致が決定した2013年~2030年の17年間で32兆3億円と試算しています。
オリンピックが終わってからも、まだ波及効果があると見ているということです。

ただし、オリンピックの開催は1年延期となりました。そのため、今年見込まれていた2~3兆円の押し上げ効果が失われます。

来年のオリンピックが規模を縮小せずに開催されるかといった懸念はありますが、無事に開催されれば波及効果は十分に期待できます。

五輪前後の開催国の成長率

一方で、オリンピックを開催すると景気が悪くなるという意見もあります。

実際にオリンピック開催国の前年、開催年、翌年の成長率を比較すると、

  • 韓国(ソウル・1988年)
  • スペイン(バルセロナ・1992年)
  • オーストラリア(シドニー・2000年)
  • ギリシャ(アテネ・2004年)
  • 中国(北京・2008年)

の五カ国は開催翌年の経済効果が下がっています。

対してアメリカ(アトランタ・1996年)とイギリス(ロンドン・2012年)は開催翌年に成長率が上がりました。

この結果からどういったことが読み取れるかというと、オリンピックに多大な費用がかかると反動が来るということです。

アトランタとロンドンはすでに出来上がった都市だといえます。そのため、大きく無理をする必要がありませんでした。
その結果、着実に成長率が上がったと考えられます。

東京はロンドン型と言われているため、オリンピック開催が不景気にはつながらないと推測できます。

パンデミックで変わる働き方

続いて、今回のパンデミックで何が起こったのかを見ていきましょう。
大きく変わったのは働き方です。

テレワーク導入率の変化

東京の調査によると、企業の約6割がテレワークを採用しました。東京の調査には中小企業も入っていますが、大企業だけだとテレワーク採用率は9割を超えています。

平均すると全国で約7割がこの度テレワークを導入しました。

実際にどれくらいテレワークを実施したのかを見てみると、1週間のうち5日間実施した企業が全体の約43%です。

全体の約24%はテレワークを実施していません。
ただし、10.8%は今後利用する予定だと回答しています。

それでは、テレワークを導入した効果はどうだったのでしょうか。

業務効率が上がったとの回答は33.8%にとどまり、66.2%は効率が下がったと回答しています。

テレワークに期待される効果

テレワークの効果にはさまざまなものがあります。

今回のパンデミックでクローズアップされたのは、事業継続性の確保という観点です。
事業継続性だけで約76%が実際にテレワークを導入しました。

テレワーク実施は、1980年代には女性社員の活躍が主な目的でした。

21世紀に入ってからは、ワークライフバランスにこだわってきましたが、今回のパンデミックで事業継続性という点が、テレワークの普及に大きく役立つことが分かりました。

テレワークの実施場所、平均仕事時間

テレワークには以下の3種類があります。

  • 在宅勤務
  • サテライトオフィス
  • モバイルワーク

今回は、外出自粛という背景もあり、テレワーク実施場所としては自宅(在宅勤務)が圧倒的でした。

しかし、約65%は効率が下がったと回答していることから、今後、テレワークの内訳として、在宅が占める割合が減ることも想定されます。

在宅勤務に対して、サテライトオフィスとは、本社・支社以外の郊外型小規模オフィスのことを指します。
そして、どこでもできるのがモバイルワークです。

モバイルワークの作業場所として、コワーキングスペースが世界的に普及しています。
コワーキングスペースの多くは都市型です。

日本においてもコワーキングスペースの大多数は東京23区にあり、次いで大阪市や名古屋市といった政令市例都市、そして、八王子市といった中核市が続きます。

2021年のオリパラに向けた動き「臨海部に陽が当たる」

今回の東京オリンピックの最大のテーマは「臨海部に陽が当たる」ということです。

今回の東京オリンピックでは、前回のオリンピックのような大規模なインフラ整備は行っていません。

偶然にも、新橋と虎ノ門を結ぶ新虎通りが出来上がっているというタイミングだったからです。

新虎通りは、虎ノ門から伸びて、勝どきを通って晴海、有明まで行き、オリンピック道路となります。
現在はこのエリア一帯に建設が行われています。

東京都が建設しているのは、

  • アクアティクスセンター
  • 有明アリーナ
  • 海の森水上競技場
  • 有明体操競技場

の4つです。

一番脚光を浴びているのは、選手村をオリンピック終了後に一般分譲してマンションにするという計画です。

オリンピック終了後、中央に超高層マンションを2棟建築予定で、このエリアだけで1万人が住む予定です。
選手村跡の住宅地分譲は、都心開発の象徴ともいえるでしょう。

道路輸送のインフラ状況としては、3環状の整備が進んでおり、整備率は現状74%です。
オリンピックまでには80%となる見通しで、これによって都心部の渋滞が減ってきています。

続いて、鉄道についてです。いくつかの鉄道計画があるなかで、一番のポイントは臨海で計画されている新しい地下鉄です。

この地下鉄は、東京駅から銀座を通り、新しい会場全てを通って国際展示場まで行きます。
実は国際展示場は渋谷・新宿と同じく東京駅から6km圏内です。

今回のオリンピックで脚光を浴びている臨海一帯は、都心に近く良い場所です。
これから何が起こるか注目すべきところだといえるでしょう。

もう一点評判となっているのは、都心から羽田空港に直結する線路です。
現在建設中で、貨物駅から羽田空港の地下にトンネルを掘っています。

この線路が完成すると、東京駅から羽田空港までは18分、新宿から羽田までは23分で到着します。
そうなると、東京は世界で最も主要駅から空港が近い街へと変わります。

ただし、この計画はオリンピックには間に合わず、2028年ごろに完成の予定です。

2020年代の東京を俯瞰する動き

東京では、都心を中心にさまざまなプロジェクトが進行中です。

そのほとんどが大規模なプロジェクトで大手ディベロッパーが開発に関わっています。
つまり、官が主導となった開発ではなく、民間が実施しているということです。

東京都心におけるこれからの都心開発プロジェクト

これから2026年までに完成する、具体的なプロジェクトをエリアごとに見ていきましょう。

東京駅北側では、日本橋口の目の前に、三菱地所が作っている常盤橋のビルがあります。
とても巨大な超高層ビルで、六本木ヒルズ森タワー6棟分のビル供給を行います。
そして、その足元には大規模な広場が完成予定です。

東側の八重洲口側では、3棟の超高層ビルが建築中です。そのうち1棟は2年ほどで完成します。
八重洲口から東側の京橋一帯は、これから5、6年で急激に建物が増え、大きく変わっていくでしょう。

東京駅周辺は三菱地所が開発していましたが、日本橋エリアは三井不動産が開発を進めています。

三井不動産は、江戸の街並みを復活させるという構想に取り組んでおり、すでに神社を復活させました。

この先15年ほどで高速道路がなくなり、その先に江戸時代の日本橋を木で復活させるという計画があります。

虎ノ門ヒルズの周りでは次々と新たなビルの建築が進んでおり、2棟のオフィス棟と住宅棟がほぼ完成しています。

2023年には、駅の北側にステーションタワーという新たなビルが完成予定です。

以下の4棟が出来上がると、虎ノ門エリア一帯が完成となります。

  • 虎ノ門ヒルズ ステーションタワー(仮称)
  • 虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー(仮称)
  • 虎ノ門ヒルズ 森タワー
  • 虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー(仮称)

虎ノ門から麻布台に向かっても、開発が始まっています。

麻布台で建築中のタワーは高さが約330メートルあり、2023年に完成すると、あべのハルカスを抜いて日本で一番高いビルとなります。

ただし、先にお伝えした常盤橋の超高層ビルは390メートルあるため、麻布台のタワーが日本一でいられるのは常盤橋のビルが建つまでです。

なお、麻布台のタワーが想定しているテナント・入居者は、主として外国人富裕層を中心としたオフィス街と住宅です。

渋谷でも大規模な開発が進んでおり、駅前を含めて急激な変化が進んでいます。

以下の建物が、すでに完成したものを含めた渋谷駅周辺のビルです。

  • 渋谷ヒカリエ
  • 渋谷ストリーム
  • 渋谷スクランブルスクエア東棟
  • 渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟(2027年度開業)
  • 渋谷駅桜丘口地区(2023年度竣工)
  • セルリアンタワー
  • 道玄坂一丁目駅前地区(2019年竣工)
  • 渋谷マークシティ

埼京線ホームが山手線と並列する位置に変わるといった駅の大改造や地下を流れていた渋谷川を地上に出すといった計画も進んでいます。

続いては品川地区です。
品川車両基地の跡地に高輪ゲートウェイという新駅が2020年に開業となりました。

新駅周辺では、JR東日本が新たな建物5棟を建築しています。品川駅側に2棟が新たに建設予定であり、2025年前に完成予定です。

そういった流れで、南の都心の象徴である品川も今後変わっていきます。

品川駅の大改造も進んでいます。
品川駅と国道15号の上に大きなデッキを設け、広場を作る計画があります。

2027年にリニアが開業することもあり、品川駅一帯は今後大きく変わっていくでしょう。

広域中枢拠点が広がり都心回帰が起きている

さまざまな場所で少しずつ開発が進み東京全体が変わっていく中、東京では何が起こっているのでしょうか。

ポイントとなるのは都心中枢部です。

  • 神楽坂
  • 飯田橋
  • 水道橋
  • お茶の水
  • 秋葉原
  • 神保町
  • 神田
  • 馬喰町
  • 市ヶ谷・番町
  • 四谷
  • 大手町
  • 日本橋
  • 人形町
  • 丸の内
  • 八重洲・京橋
  • 茅場町
  • 赤坂
  • 永田町・霞が関
  • 日比谷・内幸町
  • 有楽町
  • 銀座
  • 八丁堀
  • 六本木
  • 虎ノ門
  • 新橋・汐留
  • 築地
  • 芝公園
  • 浜松町・竹芝

以上のエリアは全て不動産価格が上がっており、何をやっても失敗しないと言われている場所です。

この中枢部に新宿・渋谷・品川がくっついてくるという構図が見えてきます。

都市の中枢部ではマンションが増えていますが、周辺でも増えていくことが分かっています。

今の東京で何が起こっているかというと、中心業務地区が広がり都心回帰が起こっています。

つまり、都心の業務機能が多くなる一方で、「住」が都市に集まってきているということです。

これからの東京は、品川は羽田につながってグローバルになり、名古屋にはリニアがつながるという状況です。

日本の国土構造はどう変わる ~2050

東京に続いて、2050年までに日本の国土構造がどう変わるかを見ていきます。

都市圏の人口推移

1960年の人口は、地方圏は三大都市圏の1.5倍ありました。
現在では1.1倍程度になり、この先は地方圏が0.5倍まで減少すると見られています。

都市圏の人口が増加して地方が減少を続ける流れのなかで、人口が増えているのは東京圏です。

東京都は1998年に2050年までの人口増を1250万と推計しました。
しかし、2020年の発表によると、東京の人口はすでに1400万まで到達しています。
恐らく、まだもう少し増え1500万には届くのではないでしょうか。

一体何が起きているのか過去の時代の分岐点を見てみると、これまでのオイルショックやバブル崩壊、リーマンショックなど、各々の後で必ず東京の力が上がっていることが分かります。

その背景には、国内総生産のシェアは第三次産業が猛烈に上がっていることが挙げられます。
そのため、大都市が発展し、東京が発展してきたのが事実です。

都心回帰は、今回の新型コロナウイルスの影響で少し鈍るかもしれません。
しかし、流れとしては続いていくと考えられます。

悩ましいのは人口です。2030年から高齢化が進んでいきます。

戦後最大の経済成長の時代である1960年は、日本の人口構造はピラミッド型に近い状態でした。
バブル経済が崩壊して成熟経済へ移行した2005年は、真ん中が膨れたビア樽状態です。

そして、2035年には若者が減り中高年層が増えます。
そのような時代となり、日本が危ないのではないかと見られています。

日本創成会議と国土交通省は、2040年までに日本の自治体の約6割が消滅すると見ています。

それでは、仮に6割の自治体がなくなったらどうなるのでしょうか。

そもそも、日本列島は85%が山で可住地が多くありません。そのため、自然の形に戻ると考えれば、そう恐れることではないでしょう。

西日本国土軸

実は、日本の国力は、東京から現在は福岡までつながっている 西日本国土軸にあります。
以前は東京から大阪までの太平洋ベルトでした。

西日本国土軸の人口シェアは、1962年62%から2012年72%まで伸びています。
しかし、この先を推計してみても80%には届きません。

なぜかというと、西日本国土軸以外の地域、すなわち北海道や東北等があり、少なくとも4分の1程度はこれらの地域以外に残るからです。

対する4分の3が西日本国土軸上に住むことが分かり、自治体が6割なくなったとしても、どこに住むかというのが見えてくるでしょう。

また、2027年に予定されているリニア新幹線が開通すると、東京名古屋間が40分で行き来できるようになります。

これは、東京から福岡の軸のなかで、特に東京名古屋を強くする効果があります。

40分で行き来できるとなれば、時間的には東京立川間と変わりません。リニア新幹線の効果で、名古屋は東京郊外といった位置付けになり、同様に大阪は関東地方に入ります。

東京と名古屋が一緒になると、5,000万人ぐらいの大都市圏が出来上がります。
東京はすでに世界最大の都市圏ですが、さらにその規模を拡大するということです。

以前、大阪と東京が新幹線でつながってから、ストロー効果によって大阪の衰退が始まりました。

しかし、東京と名古屋がつながったときに同様のことが起きるのかというと、そうはなりません。

なぜなら、愛知県は製造業が強く、東京と名古屋の経済構造は大きく異なるからです。
そのため、東京は名古屋を吸うことなく、ストロー効果は起こりません。

現在、東北が東京の経済圏に入ってきています。リニアができると、さらに名古屋も入ってくるでしょう。

この経済圏の力がどれくらいかというと、2014年の時点では、東北から中部までのブロックが国内総生産の65%を占めています。リニアができればさらに75%まで達すると予測できます。

日本の人口が減少するなかでも、リニアのおかげで東京から福岡の軸と生産は、東京を中心に持ちこたえるのではないかというシナリオが見えてくるのではないでしょうか。

東京の都市力

続いて、東京の都市力がどこにあるのかを、森記念財団 都市戦略研究所が発表しているGPCI(世界の都市総合力ランキング)で見てみましょう。

GPCIでは、

  • 経済
  • 研究・開発
  • 文化・交流
  • 居住
  • 環境
  • 交通・アクセス

以上6つの分野で世界の都市力を見ています。
対象は48都市で、主要都市を全てカバーしています。

順位は以下のとおりです。

  1. ロンドン
  2. ニューヨーク
  3. 東京
  4. パリ
  5. シンガポール

東京の課題は、どうやってロンドンとニューヨークに追い付き追い越すかという点です。
東京はオリンピック発表で4位から3位に浮上しました。ただし、この先どうなるかは分かりません。

ロンドンとニューヨーク、東京は構造が明らかであり、東京が弱いのは文化・交流です。
この先は、この点を強化すればよいことが分かります。

対して、ロンドンは文化・交流の偏差値が高く、6項目のなかで飛び抜けています。

ニューヨークは経済と研究・開発の偏差値が75を超える一方で、居住や環境は偏差値50周辺です。

この二都市は尖った部分のある「特化」型都市です。

日本は6分野全てで偏差値が60~70で、非常にバランスが取れています。
日本文化と同様に、どう尖らせるかという点が今後の課題となるでしょう。

東京への集積の進行

 

東京へ一極集中する状況が批判されますが、一極集中は東京だけではなくロンドンもパリも同時進行で起こっています。

第三次産業が主導となる21世紀の経済では、一極集中は大都市に起きてしまうのです。

東京の集積の状況

東京の集積状況を見ると、転入超過が起こっています。

2013年に地方創生政策が始まってから、東京圏の一都三県には10万人の流入がありました。
2018年には転入数が13万5,000人を超えています。

なお、ここ数年の東京では女性の転入者の方が多い傾向にあります。

地方の中核中枢都市から20代前半の女性が東京に来ていますが、重要なのは、20代前半の女性が何を求めているかです。

仕事や都市の魅力が必要だということが分かります。

この現象がどうなるかというと、過去の人口推移を見ると、オイルショックやバブル経済崩壊、リーマンショックでそれぞれ東京が復活しています。
そして、今回のコロナショックです。

コロナショックで1~2年は停滞するでしょうが、過去の歴史から見るとまた復活すると考えられるでしょう。

忘れてはいけない災害リスク

当然のことながら、災害の可能性はあります。
以前より言われているのは直下型地震です。
地震が起こる可能性が高い中、いかに被害を最小化するかが重要です。

また、東京都が1975年から発表している「危険度ランクマップ」によって、どこが危ないかも分かっています。

もちろん、東京すべてが危ないわけではありません。しかし、リスクが高いところは分かっていますので、そういったリスクを頭に入れたうえでどこに住むかを決める必要があります。

地震のほかには、大雨による洪水も懸念されています。

東京の場合、荒川が氾濫すると危ないと言われています。
荒川が氾濫した場合、中央区は半分くらい浸ってしまうでしょう。

東京都では、こういった災害戦略をいくつか打ち出しています。
水害・首都直下地震に加え、今回パンデミックが加わりました。

さまざまな面で課題はありますが、大きくは東京のトレンドは変わらないと考えられます。

2020年以降、注目となる投資エリア

東京都心では、環状6号の内側であるセンターコアエリアでだいぶ開発が進んできています。

センターコアエリアには都心10区が含まれています。

  • 千代田区
  • 中央区
  • 港区
  • 新宿区
  • 渋谷区
  • 文京区
  • 台東区
  • 豊島区
  • 墨田区
  • 江東区

都心10区のなかでも差があり、墨田区の外れといった開発が進んでいないところもあります。
交通アクセスが良いところは、これからも投資効果が高いと考えられます。

何をやっても失敗しないとお伝えした都心中枢部は、これからも間違いがない場所といわれており、不動産価格はこれからも下がらないでしょう。

ただし、そういったエリアは価格が高いといったデメリットもあります。

それでは、どこが投資として着目点か、分かっていることをお伝えしましょう。

まだ先の話ですが、東京駅から銀座を通って晴海に抜け、臨海部に行く地下鉄がこれから10年以内に完成予定です。

今は遠いところにある臨海部でも、地下鉄が完成すれば近くなります。
地下鉄が通るのは10年くらい先ですので今すぐは無理ですが、この先狙い目だといえるでしょう。

この鉄道は、東京駅から秋葉原まで延伸されてつくばエクスプレスにつながります。
つくばエクスプレスはこれからもまだ沿線開発が行われる場所です。
そのため、非常に有効だと考えられるでしょう。

そのほかでは、浅草が観光として非常に人気があります。
そして、都心中心部は変わらず人気があります。その間に注目です。

例えば、蔵前などは開発が進んでおり、文京区も少し外れになるとかなり良いエリアです。
そのあたりに目を向けると、交通の便が悪くないところで、都心近接エリアより少し安くなる部分があります。

投資エリアを見つけるポイントとしては、都心を中心に何キロ圏内か見ていくに尽きるといえるでしょう。

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市川 宏雄

市川 宏雄

早稲田大学理工学部建築学科、同大学院修士課程、博士課程(都市計画)を経て、カナダ政府留学生として、カナダ都市計画の権威であるウォータールー大学大学院博士課程(都市地域計画)を修了(Ph.D.)。一級建築士。 世界の都市間競争の視点から大都市の将来を構想し、東京の政策には30年間にわたり関わってきた。東京研究の第一人者。 現在、明治大学名誉教授、日本自治体危機管理学会・会長、大都市政策研究機構・理事長、日本危機管理士機構・理事長、森記念財団都市戦略研究所・業務理事、町田市・未来づくり研究所長、グローバル都市不動産研究所所長、Steering Board Member of Future of Urban Development and Services Committee, World Economic Forum(ダボス会議)in Switzerlandなど、要職多数。

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