「マンション経営」とは、どのようなものかご存知でしょうか？
「節税対策ができる」「老後に安定した収入が得られる」など成功した方の話を聞いた方もいらっしゃるでしょう。
一方で、「空室が出て利益がマイナスになってしまった」という失敗談を耳にした方もいらっしゃるかもしれません。
では、マンション経営はどのような人に向いているのでしょうか？
この記事では、マンション経営を始めるかどうか迷っている方のために、マンション経営の「基本的な仕組み」から「メリット・デメリット」「リスク対策」や「実際マンション投資を行っている人の話」をご紹介します。
マンション経営とは？
マンション経営とは、物件(マンション)を一棟、または一部屋購入し、賃貸に出すことで家賃収入を得る投資方法のことです。
不動産投資ローンを組んで物件を購入する方が多いのですが、その場合、家賃収入をローンの返済に充てることができます。
ローンの返済が終われば、入居者から得た家賃から管理費・修繕積立金や税金などを支払う必要はあるものの、毎月の家賃収入として大半が自分の手元に残るようになります。
投資用マンションの種類と特徴
マンション経営には、「区分所有」と「一棟所有」の２種類があります。
これらの２種類の特徴を確認してみましょう。
区分所有
区分所有の場合、マンションの一室（もしくは数室）を投資用として購入し賃貸することで家賃収入を得ます。
投資用区分所有マンションには、ワンルームタイプ（一人暮らし向け）とファミリータイプがあります。
ワンルームタイプは、駅チカなど交通の便や立地の良い物件が多いため、比較的入居者が決まりやすく、空室になるリスクが低いのが特徴です。
また、ファミリータイプに比べると部屋が小さい分、物件の購入価格を抑えることができるので、比較的少額の資金で購入できるというメリットがあります。
ファミリータイプは家族で入居する場合がほとんどなので、長期的に住まわれる方が多いのが特徴です。
しかし、ワンルームタイプに比べて物件の購入費用は高くなります。
地域によってはワンルームタイプよりもファミリータイプの需要が高いこともあります。
一棟所有
一棟所有の場合、マンションを一棟まるごと投資用として購入し賃貸することで家賃収入を得ます。
一棟まるごと所有することになるため、経営者（所有者）の独断で自由に共用部も含めてリノベーションなどを行うことができます。
また、複数の部屋を所有することになるため、たとえ空室が1部屋出たとしても他の部屋の家賃収入で補うことができます。そのため、家賃収入が完全に０になるというのは、なかなか起こり得ないでしょう。
また、建物が古くなりその物件で賃貸経営ができなくなったとしても土地はそのまま残るため、新しくマンションを建てて賃貸経営を行ったり、土地を売ったりなどの方法で新たな収入を得ることができます。※土地所有権付きで購入した場合
そのため、病気や失業などで働けなくなっても長期にわたって安定収入を得やすいというメリットがあります。
アパート経営との違いは？
アパート経営の場合、一般的にはアパートを一棟まるごと購入して運用します。
区分所有マンション一部屋から運用を始め、軌道に乗った後に追加で複数の部屋を購入したり、アパート経営を始めて成功を収めている方の中には複数のアパートを運用している方もいらっしゃるようです。
マンション経営はどんな人に向いているの？
では、具体的にマンション経営はどんな人に向いているのでしょうか？
実際にマンション経営をされている方のお話を紹介します。
30～40代前半のサラリーマンの場合
Nさんは、30代前半で奥さんとお子さま2人の4人家族。
知人を通じて不動産投資会社の担当者と知り合ったことで不動産投資を始めました。
もともと不動産投資に興味はありましたが、リスクを懸念し投資そのものを敬遠していました。
しかし、担当者に疑問や不安をぶつけ、不動産投資の基本的な仕組みから資産形成まで具体的に勉強し、不動産投資の安定性などを理解できるまで事細かく説明を聞き、実際に不動産投資を始めたあとも担当者に些細ことも質問をして対応してもらうことで信頼関係を築きながら、計画的にマンション経営を行っています。
詳しくはこちら「サラリーマンの不動産投資｜先輩からの12のアドバイス【事例付き】」
20代の場合
Aさんは、20代後半の独身。このままの生活を続けると将来貯蓄が足りないのでは？という不安を感じたことから不動産投資を始めました。
年金ももらえるかわからない世代のため、国に頼らず自分で年金を作る必要性を感じていました。
そこで、『使う』『貯める』だけでない『増やす』というお金の使い方を考えた結果、『不動産投資で増やす』という結論に至りました。
不動産は、不動産そのものが資産（実物資産）であるため、将来的に物価が上昇しても不動産の価格もそれに追従していきます。
Aさんは、生きたお金の使い方として「不動産投資は最適」と考えています。
詳しくはこちら「20代で不動産投資をはじめる人が急増！将来への備えは大丈夫？」
マンション経営のメリット
それでは、マンション経営のメリットについて確認していきましょう。
利便性のいい場所にあるため空室が出にくい
マンションは比較的利便性が高く、立地の良い場所に建てられることが多いため、地方のアパートに比べると空室が出にくいというメリットがあります。
木造アパートに比べて経年劣化しにくい
マンションは、鉄筋コンクリート造や鉄骨造など耐久性の高いものが多いため、経年劣化しにくいというメリットがあります。
また、外装、配管などの修繕が木造に比べて少なくなるため、メンテナンスをする手間や回数、費用を抑えることができます。
国税庁のホームページでは、法定耐用年数を次のように定めています。
| 構造・用途 | 細目 | 耐用年数 |
|---|---|---|
| 木造・合成樹脂造のもの | 店舗用・住宅用のもの | 22 |
| 木骨モルタル造のもの | 店舗用・住宅用のもの | 20 |
|
鉄骨鉄筋コンクリート造・ 鉄筋コンクリート造のもの |
住宅用のもの | 47 |
|
れんが造・石造・ ブロック造のもの |
店舗用・住宅用・飲食店用のもの | 38 |
| 金属造のもの |
店舗用・住宅用のもの
4mmを超えるもの 3mmを超え、4mm以下のもの 3mm以下のもの |
34
27 19 |
長期にわたって安定収入を得られる
マンションは、耐久性が高いためアパートに比べ長い間賃貸経営を続けることができます。
また、ローンの返済が終われば、家賃収入から管理費・修繕積立金、税金などを差し引いた家賃収入の大半の部分を収入として得ることができます。
将来売却することになっても、空室リスクが少ない物件であれば売却しやすいというメリットもあります。
相続税など節税対策になる
マンション経営は、節税対策にも有利に働きます。
アパート経営においても同様ですが、現金1億円を現金のまま相続した場合、額面通り1億円の評価額になってしまいます。
しかし、不動産の評価は路線価のほかに賃貸している点などが考慮され、額面の約5〜6割で評価されます。つまり、約5000〜6000万円前後の評価額となるのです。
相続税は、相続する財産の評価額から基礎控除額を引いて相続税率をかけて計算されるので、評価額が低いほど支払わねばならない相続税が少なくなり、節税になるというわけです。
相続税対策について、詳しくは「不動産投資が相続税対策になる理由とは？贈与税についても解説！」でも紹介しています。あわせてご覧ください。
生命保険の代わりになる
マンションを購入するために金融機関で不動産投資ローンを組んだ場合、「団体信用生命保険」に加入する場合がほとんどです。
この生命保険は、ローンを組んでいる契約者が不慮の事故で亡くなるか、高度障害状態になった場合、ローンの残債を肩代わしてもらえます。
残された家族にローンの負担をかけることもなく、不動産という資産を残すことが可能なのです。
団体信用生命保険について詳しくは、「不動産投資が生命保険の代わりになる理由と覚えておきたいリスクとは」でも紹介しています。あわせてご覧ください。
マンション経営のデメリットやリスクとその対策とは
まとまった費用が必要
【対策】
- 新築物件だけでなく中古物件も視野に入れる
- 不動産投資ローンを活用する
マンションを購入するためには、多額の費用が必要となります。
初めて不動産投資をされる方の中には、新築物件を購入しようと考える方も多いですが、中古物件は新築物件より安く購入できるため基本的に利回りが高くなります。
また、手持ちの現金だけで購入しようとすると、生活資金が心もとなくなったり、条件の良い物件が買えないこともあるでしょう。
これらの対策として、不動産投資ローンを上手に活用することも検討しましょう。
不動産投資ローンについて詳しくは「不動産投資ローンは組むべき？メリットと知っておきたい注意点を解説」でも紹介しています。あわせてご覧ください。
空室リスクがある
【対策】
- 都心のマンションなど、空室リスクが少ないマンションを購入する
新築や築浅の期間は常に満室であったとしても、古くなれば空室が増えていく可能性があります。
そのため、入居率を上げるために家賃を下げる可能性もあるでしょう。
空室リスクを減らすためには、マンションを購入する前に物件周辺の利便性など空室リスクが少ない物件なのかを調べておくことが大切です。
空室リスクについて詳しくは「【不動産投資Q＆A】空室リスクには、どう対処したらいいのでしょうか？」でも紹介しています。あわせてご覧ください。
災害リスクがある
【対策】
- RC構造などのマンションを購入する
- 新耐震基準が適用されているマンションを購入する
火災・地震などがいつ起きても対応できるように、準備しておく必要があります。
災害が起きたとき、できるだけ被害を少なくするためには、RC構造など耐久性の高いマンションを購入することが大切です。
また、「新耐震基準」が適用されているマンションかどうかも確認することが必要です。この基準が適用された建物は震度6～7クラスの大地震でも倒壊しない強度であるという証明になります。
マンション経営を始めるのに必要な初期費用について
マンション経営を始めるにあたって、初期費用や税金などどれくらい費用がかかるのか気になる方も多いのではないでしょうか？
これからマンション経営を始める方のために、初期費用と不動産投資を始めたあとにかかる費用についてご紹介します。
不動産投資を始めるために必要な諸費用
不動産投資を始める際、マンションなど物件を購入するためには諸費用が必要になります。
具体的には次のような費用があります。
- 金融機関への融資手数料
- 収入印紙代
- 火災保険料、地震保険料
- 不動産登記費用
- 司法書士報酬
- 固定資産税
- 不動産取得税
- 振込手数料など
サラリーマンの場合
サラリーマンの場合、年収にもよりますが頭金なしで全額ローンを組むのは難しい場合があります。
頭金の目安として、物件価格の1割程度の資金を用意しておくとよいでしょう。
物件を購入するときにかかる諸費用は、物件価格の約3％ですが、仲介会社を経由して購入する場合、さらに仲介手数料がかかります。
なお、物件価格が400万円を超える場合、不動産仲介手数料の上限金額は「売買価格 × 3％ ＋ 6万円+消費税」と決められています。
年収1,000万円以上の方の場合
年収1,000万円以上の大手企業で働いている人の場合、頭金なしでもローンを組むことができる可能性が高いでしょう。
ただし、諸費用は別途準備が必要になります。
なお、諸費用もローンを組む場合は、不動産投資ローンとは別に諸費用ローンというものを利用することもできます。
自営業の方の場合
フリーランスで年収が不安定だったり、低めだったりする自営業の方は、金融機関で不動産投資ローンを組むことが難しいケースが多いようです。
ただし、過去に不動産投資の実績があれば、ローンに通りやすくなります。
そのため、最初は価格の安い物件を購入し実績を作ることで、次の不動産物件の購入、運用へとステップアップしていくことでローンを組みやすくなる場合もあります。
その他にも、日本政策金融公庫などで資金を借りるという方法もあります。
まとめ
マンション経営で投資するマンションには、区分所有、一棟所有、ワンルームタイプ、ファミリータイプなど種類があります。
まずは、準備できる資金額にあわせて、どれくらいの規模から始めるか決めましょう。
区分所有の場合は、ワンルームであれば比較的費用を抑えることができますが、空室になれば家賃収入は0になってしまいます。
一方、一棟所有の場合、初期費用がかなりかかりますが、家賃収入が0になるリスクを抑えることができます。
それぞれメリット・デメリットを考え、状況に合わせてマンション経営を始めていきましょう。
老後の備えや新たな収入源の確保を目的として不動産投資を始める方が増えてきました。
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