マンション経営とは?メリット・デメリットと失敗を防ぐリスク対策

2022.4.13   2022.4.13
小泉由貴乃(レイビー編集長) レイビー編集部
マンション経営とは?メリット・デメリットと失敗を防ぐリスク対策

マンション経営に興味があるけれど、「そもそも自分はマンション経営に向いているのだろうか」「サラリーマンには難しいのでは?」と不安になり、メリットやデメリットを調べていませんか?

マンション経営に特別な資格は必要ありません。

多額の自己資金がなくても、金融機関から融資を受けることもできますので、不動産投資ローンを組むことができて、長期の視点で計画的に収支を考えられる人でしたら、毎月の家賃収入を得られる可能性があります。

今回は、マンション経営のメリット・デメリットから具体的な失敗例、リスク対策までわかりやすく解説します。

「マンション経営の仕組みを理解したうえで始めたい」と思っている人の参考になれば幸いです。



マンション経営とは?仕組みやアパート経営との違い

マンションとアパート

マンション経営とは、マンションという不動産を対象に投資し、賃貸経営を行い家賃収入を得ることを言います。

マンション経営とアパート経営の違いや、どのような人が向いているのかを解説していきます。

収入の仕組みは不動産投資と同じ

マンション経営は不動産投資の一種であり、一般的にマンションを対象に投資することを指します。

マンションを一棟丸ごと所有して経営する方法もあれば、マンションの1部屋だけ所有する方法もあります。どちらの方法でも基本的な収入の仕組みは変わりません。
入居者に貸し出した物件の賃貸収入がおもな収入源となっています。また、マンションを売却して売却益を得られることもあります。

アパート経営との違い

マンション経営とアパート経営の違いは、投資対象となる物件の違いです。
アパート経営とは、一般的にアパート一棟での不動産投資を指します。

アパートを一棟丸ごと所有するため多額の資金が必要ですが、部屋が複数戸あるため家賃収入が0になる可能性が低いというメリットがあります。

共用部の管理や全体の賃料設定など、建物全体の経営に関してオーナーの裁量権が非常に高くなっています。そのため、自分で工夫して収益を高めたい人に適しています。

「ゆくゆくは事業を拡大させたい」という人は、アパート経営も視野に入れておくといいでしょう。

マンション経営に向いている人

マンション経営に特別な資格は必要ありません。

一般的には不動産投資ローンを組むため、融資に通りやすい信用力のある、いわゆる属性が高い人が向いています。

マンション経営に向いている人の特徴を以下にまとめました。

  • 勤続年数の長い会社員
  • 公務員、上場企業勤務の会社員
  • 年収1,000万円超など、高収入で納税額が高い
  • 一定の自己資金があり、頭金に充てられる
  • マンションを建てられる広さの土地を持っている
  • 長期的な視点で経営を考えられる

マンション経営は数十年かけて収益を構築していくものであり、短期間で大きな利益を得られるものではありません。したがって短期間でのハイリターンや資金の流動性を求める人には不向きです。

一方で、数十年先の収支を慎重に考えられる人にはマンション経営が向いています。

役立つ資格

先述したとおり、マンション経営に必要な資格はありませんが、「しっかり知識を身につけて黒字経営を目指したい」「経営や資金計画を立てるうえで役立つ資格があれば知りたい」という方には、以下の資格取得をおすすめします。

いずれの資格も数日間の勉強で取れるほど簡単なものではありません。資格取得には一定の勉強時間が必要になります。

ファイナンシャル・プランナー(FP)

基本的な金融知識が身につく。金融財政事情研究会の「ファイナンシャル・プランニング技能士」は国家資格。

宅地建物取引士

不動産取引に関する知識が身につく国家資格。

マンション管理士

マンションの維持・管理に関するアドバイスができるようになる国家資格。

管理業務主任者

マンションの管理業者が管理組合等に対して管理委託契約に関する重要事項の説明や管理事務報告を行う際、必要とされる国家資格。

マンション経営の種類!初心者におすすめなのは?

不動産 種類

マンション経営とひと口に言っても、投資対象となる物件はいろいろな種類があります。
ここでは、主な投資物件の特徴をまとめました。

新築区分マンション(ワンルーム)

マンション1部屋から投資できるため、自己資金が少なくても始めやすい。

金融機関からの物件評価が高い傾向にあり、融資条件が良いことが多く、ローン審査にも通りやすいと言われている。

中古物件に比べて物件価格が高いため、フルローンで購入した場合には赤字経営になるケースが多い。

空室になった場合、家賃収入は得られない。

中古区分マンション(ワンルーム)

マンション1部屋から投資でき、新築物件よりも割安な物件が多いため、手軽に始めやすい。中古物件は物件数が多いため好条件の立地の物件を手に入れやすい。

ただし中古物件は金融機関の物件評価が低い傾向にあり、新築物件と比べると融資条件が厳しいケースが多い。

空室になった場合、家賃収入は得られない。

新築一棟マンション

新築マンション一棟を購入して経営するため、投資金額は大きくなるが、得られる家賃収入も多く、収入がゼロになるリスクは低い。

初期は賃料を高めに設定でき、修繕リスクも低いため、まとまった家賃収入を得やすい。

中古一棟マンション

中古マンション一棟を購入して経営するため、投資金額は大きくなるが、得られる家賃収入も多く、収入がゼロになるリスクも低い。

物件や築年数によっては修繕リスクが高い場合もある。
耐用年数が短くなり減価償却費が取りやすいため、節税効果は高い。

マンション経営で一棟投資ができればまとまった家賃収入を得られますが、自己資金や融資額もかなり大きくなります。

初めての不動産投資で高額な融資を組むことには抵抗を感じる人は、まずはワンルームの区分所有マンションで不動産投資に慣れてから、徐々に規模を拡大させていくことを検討しましょう。

マンション経営の始め方と初期費用

初期費用

マンション経営を始める際は、具体的な資金計画を立てて初期費用を準備する必要があります。

まずは、自己資金はいくら準備できるのかを確認しましょう。自己資金がはっきりすれば、そこから購入できる物件の予算を考えることができます。

自己資金の目安は、物件価格の13%程度。そのうち3%は諸費用、10%は頭金に充てるイメージです。
物件価格が2,000万円だとすれば、260万円程度の自己資金があるとよいでしょう。

自己資金なしのフルローンで融資を受けられる金融機関もありますが、フルローンにすると毎月の返済額が高くなるため、持ち出しが出てしまう(赤字になってしまう)可能性が高まります。

赤字経営を避けたいのであれば、無理のない範囲で自己資金を準備しておきましょう。

予算を決めたら、予算に合う物件を探し、立地や条件などで絞り込んでいきます。

信頼できる不動産会社を見つけて、物件選びと融資を受ける金融機関選びについて相談するとよいでしょう。

マンション経営のメリット

メリット・デメリット

不動産投資の中でもマンション経営を行うメリットは、どのようなものがあるのでしょうか。メリットを以下にまとめました。

  • 戸建てよりも立地が良い物件が多いため、客付けに強い
  • 木造物件より耐用年数が長いので、長期的な経営を行える
  • 経済状況の影響を受けやすい株式投資のように、激しく値動きすることが少ない
  • 不動産を活用することで、他人のお金(家賃収入)で資産形成できる
  • 不動産付帯の団体信用生命保険により、生命保険効果を得られる
  • 手間のかかる賃貸管理や物件管理はプロに任せられる

もっとも大きなメリットは、立地の良さと耐用年数の長さです。
これにより空室リスクを抑えながら、長期的な経営を目指すことができます。

また、マンションのような鉄筋コンクリート造の物件は火災にも強いため、木造物件に比べると火災保険料も割安です。

さらに、不動産投資では株式投資のような予測できない突発的な暴落や、激しい値動きが頻繁に起きるわけではありません。

経済状況による影響が全くないとは言えませんが、住宅は生きていくうえで必要不可欠な存在です。
そのため、賃料が短期間で急激に値下がりする可能性は低いと言われています。

マンション経営のリスク(デメリット)

メリット・デメリット

一方で、マンション経営には以下のようなデメリット(リスク)もあります。

  • 空室リスクや災害リスク、家賃滞納リスクなどさまざまなリスクがある
  • 流動性が低く、瞬時に換金できない
  • 頭金やローンの諸費用など、一定の自己資金が必要
  • 物件選びや不動産会社選びなど、他の投資に比べて最初に検討すべきことが多い

マンション経営は、実物不動産を人に貸し出して収益を得る事業です。
物や人を相手にしているため、どうしても空室や災害といったリスクがあります。

簡単に換金できない流動性の低さもあり、「スマホを片手に簡単に収入を得られる副業」という感覚では経営できません。

ただ、こうしたデメリットは顕在化しています。
そのため、事前に対策できるのはある意味メリット
でもあります。

次項で詳しく解説する失敗例と対策を参考に、先回りしてリスク対策をしましょう。

マンション経営の失敗例とリスク対策

不動産投資の失敗事例と原因

ネットやSNSなどでマンション経営の失敗談を目にすることはあると思います。

ここではよくある失敗例の原因を確認しながら、マンション経営の失敗を未然に防ぐための対策をお伝えしていきます。

失敗例(1)節税効果に期待しすぎて失敗

マンション経営において、もっともよくある失敗例と言えます。

確かに、マンション経営に節税効果を見込むことができますが、節税効果が得られる人や物件は限定的です。

具体的には課税所得900万円以上(額面年収1200万円以上)の高所得者で、中古の木造物件を対象に経営する場合は節税効果が高いと言われています。

ただし、マンション経営のメリットは長期的に家賃収入を得やすいことにあります。

節税効果はあくまで付属的なものであり、マンション経営の主目的にするものではありません。

マンション経営では節税効果以外のメリットをよく確認し、収支計画をしっかり立てたうえで始めることをおすすめします。

失敗例(2)表面利回りを気にしすぎて失敗

物件探しの際、不動産投資用物件のポータルサイトで利回りが高いマンションを選び購入。

ところが、思ったほど賃貸需要がなく空室が続いてしまったり、想定以上に諸経費がかかったりして、赤字経営になってしまうケースです。

「利回りが高いマンションを選んだのになぜ?」と思うかもしれません。

実はポータルサイトに記載されている利回りは、満室状態であると想定した上で、管理費や税金といった諸経費を含まずに計算している「表面利回り」である場合がほとんどです。

マンションの入居率や諸経費は、実際に経営してみなければわからないもの。

したがって、表面利回りと実際のキャッシュフローが一致する保証はありません。

表面利回りはあくまで目安程度に捉え、物件購入前にご自身でしっかりシミュレーションするようにしましょう

失敗例(3)想定外の持ち出しが発生

「フルローンを組める!」「ラクラク返済」「儲かる」などという言葉をうのみにしてフルローンでマンションを購入したものの、持ち出しが発生してしまうケースです。

マンション経営を頭金なしのフルローンを組んで始めた場合でも、空室の発生や設備機器の故障などにより、毎月のローン返済に加えて想定外の持ち出しが発生してしまうと家計に与える影響は大きいでしょう。

手元の資金を減らしたくないという思いでフルローンにしたとしても、マンション経営のマイナスを自己資金で補てんしなければならないこともあるのです。

マンション経営では、このように想定外の持ち出しが発生する可能性があるため、ある程度の自己資金を確保しておき、いざというときに対応できるようにしましょう。

失敗を防ぐ対策・注意点

注意点

マンション経営の失敗を防ぐためには、先述した失敗例で紹介した以下の言葉に惑わされないことが大切です。

  • 節税効果
  • 表面利回り
  • フルローンで経営できる

マンション経営のメリットは、賃料に激しい値動きが少なく、長期にわたって家賃収入を期待できる点にあります。

節税効果は副次的なメリットでしかないこと、高所得者でない限り効果は限定的であることを念頭に、くれぐれも期待しすぎないようにしましょう。

また、広告やポータルサイトでよく見かける表面利回りは、管理費や税金などの経費を含めずに計算した利回りです。

実際の入居率や諸経費は経営をスタートさせてからでないとわからないため、表面利回りよりも厳しくシミュレーションしておくとよいでしょう。

マンション経営は誰でも簡単に黒字経営できるものではありません。いくら不動産は安定していると言っても、日本は人口減少社会にあります。

マンション選びの際は、今後も一定の賃貸需要を見込める地域の物件かどうかを見極める必要があります。

そのためには地域の事情や情報に精通した、信頼できる不動産会社を見つけて相談し、良い条件の物件を購入するようにしてください。

まとめ

不動産投資 成功

マンション経営のメリットは、長期的な家賃収入を見込みやすいこと。対してデメリットは空室や災害といったリスクが多いことです。

ただしリスクが顕在化していることは、事前に対策しやすいととらえることもできます。ご紹介したリスク対策をもとに、長期的な見通しの資金計画を立てましょう。

マンション経営に向いているのは、会社員・公務員や高所得者、一定の自己資金があり長期の視点で経営を考えられる人です。

そしてマンション経営の成功に重要なのは、物件選びと不動産会社選びです。

良い物件情報を持っていて信頼できる不動産会社はどこか、まずは長期にわたるパートナーとなる不動産会社を見つけるところから始めましょう。

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小泉由貴乃(レイビー編集長)

監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

管理業務主任者、マンション管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

大学卒業後、衛生用品メーカーで経理業務を担当。2016年 株式会社グローバル・リンク・マネジメントに入社。建物管理部門に所属し、マンション管理士、管理業務主任者の資格を活かし、管理組合の管理事務に携わる。2019年 レイビーのサイトリニューアルを機に、レイビー編集長に就任。マンション管理業務で得た知識を生かして、コンテンツ制作のディレクションを担当。出社前のジム通いが日課で、趣味はグルメ探索と実家のうさぎを愛でること。 レイビー公式Twitterアカウント(@R_E_I_B)

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