中古ワンルームマンション投資を始める前に知っておくべき4つのこと

中古ワンルームマンション投資は、不動産投資の中でも比較的始めやすいといわれています。この記事では、中古ワンルームマンション投資を始める前に知っておくべき4つのポイントを解説しています。これらを踏まえて物件選びをすることでリスクヘッジができ収益性の高い物件を取得できることでしょう。
中古ワンルームマンション投資を始める前に知っておくべき4つのこと

「中古ワンルームマンション投資」は、不動産投資の中でも比較的始めやすいといわれています。そのため、不動産投資初心者の方の中で検討されている方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、中古ワンルームマンション投資を検討している人に向けて、投資を始める前に知っておくべき4つのポイントを解説します。

メリット・デメリット以外に、投資するべきワンルームマンションの選び方なども解説しているので、参考にしてみてください。

中古ワンルームマンション投資に向いている人とは?

中古ワンルームマンション投資を始める前に知っておくべき1つ目のポイントは、中古マンション投資に向いている人はどんな人か?という点です。

中古ワンルームマンション投資は、「手持ち資金を減らしたくない人に向いている投資」だといえるでしょう。

後述しますが、中古ワンルームマンションは新築マンションと比べると物件価格がリーズナブルです。
そのため、それほど自己資金を準備しなくても、購入のためのローンを組みやすいので、手持ち資金を減らさずに済みます

ただし、中古とはいえ投資用ワンルームマンションはそれなりの価格になります。
不動産投資ローンを利用して投資を始める場合は、ある程度の収入がないと厳しいかもしれません。

中古ワンルームマンション投資のメリット

中古ワンルームマンション投資を始める前に知っておくべき2つ目のポイントは、中古ワンルームマンション投資のメリットです。

中古ワンルームマンション投資には以下のような多数のメリットがあります。

  • 立地が良い物件が多い
  • 物件価格がリーズナブル
  • 実際の管理状態を確認できる
  • リスク分散しやすい
  • 団体信用生命保険に加入できる
  • 相続対策になる

立地の良い物件が多い

まず、中古ワンルームマンションは、新築よりも立地の良い物件が多いという点です。

たとえば、「駅前の土地」や「ターミナル駅が最寄りの土地」には、既にマンションやビルなどが建築されていることが多いでしょう。

このような立地の良い場所に新築のマンションを建てるとなると、すでに建っているマンションやビルが取り壊されたタイミングで新たに物件を建築することになります。

しかし、既存の物件の所有者が変わることはあっても建物そのものを取り壊して更地になることはなかなかありません。

そのため、中古ワンルームマンションに絞って物件を探すことは、立地と収益性の良い物件を探すための手段の一つとして有効だといえるでしょう。

新築よりも物件価格がリーズナブル

次に、中古物件は新築物件よりも低価格&低コストである点です。
マンションを購入するときは、マンション価格のほかに初期費用(コスト)がかかります。

  • 仲介手数料:物件価格による
  • ローン関係費用:借入価格による
  • 登記関係費用:不動産の評価額による
  • 不動産取得税:不動産の評価額による

このとき、「不動産の評価額」は土地のほか、建物自体の建築年数などにも左右されます。
中古物件は経年劣化により、一般的に不動産としての評価額が低くなる傾向が見られます。

同じような立地、価格、部屋のマンションであっても、新築物件に比べて中古物件は評価額が下がるため、登記関係費用や不動産取得税といったコストは安く済むことが多いのです。

同様に、新築マンションに比べて販売価格が低いと、物件価格に対してかかる仲介手数料は少ない金額で済み、ローンの借入額も少なくなります。

このように、初期費用は物件価格や借入額、不動産の評価額によるところが大きいので、これらの評価額や物件価格が低くなる中古物件は、初期費用を抑えられるというわけです。

実際の管理状態を確認できる

中古のワンルームマンションは、既に稼働中の物件です。
そのため、以下のような「管理状態」を実際に確認することができます。

  • 外観部分の劣化度合
  • 共用部の清掃状況
  • 共用部が正しく使われているか
  • 共用部の設備は整っているか

「マンションは管理を買え」という言葉があるくらい、マンションにとって管理は重要です。
特に、外観や共用部の劣化は、日々の手入れや修繕の頻度によってかなり差が出てきます。

また、共用部の清掃が行き届いていたり、正しく使われていたりする物件は入居率が高い傾向があり、空室リスクが低い物件と言えます。

実際に管理状態によって、マンションの資産価値が左右されることもあります。

自分の目で管理状態を確認できるということは、今後の資産価値下落リスクの大きさを把握でき、購入後にかかる管理費用を試算する目安となるでしょう。

リスク分散しやすい

これは、将来的に所有するワンルームマンションを増やしていくという前提にはなりますが、所有物件を増やせば空室・家賃下落リスクを分散させることができます。

ワンルームマンションをはじめとした不動産投資は、空室リスク家賃下落リスクがつきものです。
しかし、これらのリスクは物件を複数保有しておくことで分散させることが可能になります。

高価格の物件を複数購入するのは、それなりの手持ち資金が必要となります。

しかし、比較的安価で空室・家賃下落リスクが低い中古物件を複数所有することは、ハードルが低いうえ、リスク分散につなげることができるのです。

上述の通りワンルームマンション投資は低価格&低コスト物件です。
そのため、最初の物件の運用に成功すれば、その物件で得た収益を元手に保有物件を増やしやすくなります。

もちろん、新築マンションを購入したり、ワンルームマンションよりも物件価格の高い1LDK以上の区分マンションを購入するのもいいでしょう。

しかし、購入価格や運用利回りを考えると、中古ワンルームマンションよりは費用回収・規模拡大のスピードは遅くなりがちです。

団体信用生命保険に加入できる

不動産投資をするときはローンを組むことが大半ですが、その際に団体信用生命保険(団信)に加入します。

団信とは、借入者が亡くなったり、高度障害になったりしたときに、その時点の残債が補填される生命保険です。

つまり、返済途中の借入者に万が一のことがあったとしても、「家族にローン残債なしのワンルームマンション」を残すことができます。

全額支払い済みのワンルームマンションなので、残された家族がマンション経営をするにしろ、売却するにしろ、負担をかけずに済みます。

団体信用生命保険のついて、詳しくは「不動産投資が生命保険の代わりになる理由と覚えておきたいリスクとは」でも紹介しています。あわせてご覧ください。

相続対策になる

さらに、ワンルームマンション投資は相続対策になります。
相続税は、2018年4月改正で基礎控除額が縮小されましたが、それでも大きな金額が控除対象となります。

  • 現在の相続税基礎控除額:3,000万円+法定相続人×600万円
  • 参考(2018年3月まで):5,000万円+法定相続人×1,000万円

なお、実際の相続税を算出するためには、相続する資産の評価額から上記の控除額を差し引き、規定の税率を掛けることで計算されます。

相続対象資産においては、現金はそのまま額面で計算されます。

一方、ワンルームマンションなどの不動産は、購入金額ではなく評価額で計算される関係上、現金と比べて7~8割ほど相続税評価額が下がります。

さらに、ワンルームマンション投資の場合はその不動産が事業用宅地であることや、小規模宅地などの特例が適用可能な面積であることが多いため、結果的に相続税は現金を保有するときの最大1/3程度まで下げることができます。

相続対策について、詳しくは「不動産投資が相続税対策になる理由とは?贈与税についても解説!」でも紹介しています。あわせてご覧ください。

中古ワンルームマンション投資のデメリットとリスク

中古ワンルームマンション投資をはじめる前に知っておくべき3つ目のポイントは、中古ワンルームマンション投資のリスクです。

以下のようなデメリットやリスクがあることを知っておくことで、あらかじめリスク回避のための手段を取ることができます。

  • 設備の故障などによる支出が発生する
  • 安さだけに注目するのはリスクが高い

設備の故障などによる支出が発生する

経年劣化や入居者の通常の使用により、室内の設備が故障することはどうしても避けられません。

そして、これらの故障を放置しておくと、入居率が下がり空室リスクが上がる可能性があるため、速やかに修繕する必要があります。

そして、入居者の重大な過失が認められない室内設備故障の修理代は、基本的に物件所有者が負担します。これは、新築マンションにおいても同様です。

なぜかというと賃貸借契約は、「入居者に建物(部屋)を使用収益させる約束を交わし、使用収益の対価として賃料を払う」というものなのです。

そのため、入居者の部屋にもともと備え付けられている設備はすべて物件所有者の持ち物であるので、通常使用や経年劣化による室内設備は物件所有者が修繕義務を負わなければなりません。

修繕義務を負う具体的な項目

ワンルームマンション投資(区分所有)の場合、マンションの所有者で組織される管理組合に修繕積立金を支払い、外観や共用部などの修繕には、このお金が充てられ修繕が行われます。

しかし、専有部(室内)の以下の設備に関しては、物件所有者が別途修繕金を用意して、適当なタイミングで修繕を行う必要があります。

  • フローリングの張り替えや補修
  • クロスの張り替え
  • 建具などの破損
  • 給湯器や水まわり危機の破損

なお、破損や故障の原因が賃借人にある場合は、賃借人に修繕費を請求できるケースもあります。

修繕金をどのくらい準備しておけば良いか

修繕用の資金は多ければ多いほど安心です。とはいえ、具体的な修理金額がわからなければ、最低限どのくらい準備しておけばいいのか見当がつかないという方もいらっしゃるでしょう。

ワンルームマンションにおける故障率の高い「エアコン」「温水便座」「給湯器」の1台あたりの平均的修理金額は以下のようになっています。

  • エアコン:約5,000円~10万円
  • 温水便座(ウォシュレット部分単体交換):約2~3万円
  • 給湯器(故障内容による):約5,000円~5万円

なお、複数の部屋を所有しており、複数台まとめて修理を依頼する場合は、修理業者との交渉次第で値引きが可能かもしれません。また、温水便座など、修理するより新品交換の方が安いケースもあります。

上記を参考にしていただき、所有するワンルームマンションの部屋数に応じて修繕費用を準備しておくと安心です。

なお、修繕費は物件購入当初はあまり必要にならず、数年後に突然高額な修理が発生する傾向が見られます。前年度の修繕費のみを参考に準備しておくと、不足するケースも多いので注意しましょう。

安さだけに注目するのはリスクが高い

中古のワンルームマンションは面積が小さいこともあり、非常に格安な物件もあります。
しかし、相場よりも著しく格安な場合は以下に注意しましょう。

  • 老朽化が激しい
  • 心理的瑕疵物件(事故物件)の可能性
  • 競売物件に注意

老朽化が激しい

建物の老朽化が激しい物件は空室・家賃下落リスクが極端に上がりますし、将来的に修繕費用が高額になる可能性が高くなります。

場合によっては、購入直後にリフォームなど購入物件の修繕をしないと収益が見込めないかもしれません。

心理的瑕疵物件(事故物件)の可能性

物件価格が周辺相場より低い場合、過去に何らかの事故や事件が起きた物件の可能性があります。

事故物件の場合、基本的に「告知義務」があるので、物件情報などに「告知事項あり」と記載されています。

見落とさないよう注意して、このような記載があった場合は、どのような事故・事件が起こったのか確認するようにしましょう。

競売物件に注意

さらに、格安物件の代表格に「競売物件」があります。競売物件とは、ローンの支払いなどが滞った人の所有物件が売りに出され、その売却金額で返済を行うために差し押さえられた物件のことです。

確かに、競売物件は格安で取得できるケースが多く、相場より2~3割程度安い傾向があります。

しかし、最初の投資用物件としては避けた方が良いかもしれません。というのも、競売物件には以下のリスクがあるからです。

  • 過去の住居者に家賃滞納が多いなどの問題物件の場合がある
  • 競売期間が短く、収益性などの情報が少ない
  • 売主に瑕疵担保責任がない(欠陥物件であったとしても売主の責任がない)

このようなリスクはプロでも判別が難しいのが現状です。

リスクのない競売物件もゼロではありませんが、いくら格安で取得できるチャンスがあったとしても、特に最初の投資用として競売物件は避ける方が無難かもしれません。

中古ワンルームマンションを成功させるためのポイント

中古ワンルームマンション投資を始める前に知っておくべき4つ目のポイントは、中古ワンルームマンション投資を成功させるために確認しておくべきことです。

  • 人口動態を確認する
  • 周辺環境の確認
  • マンション全体の空室状況
  • 管理会社の質

人口動態を確認する

まずは、以下の人口動態を確認することです。

  • そのエリアの人口推移
  • 駅の乗降客数の推移
  • 単身者の数

日本全体としては人口減少・少子高齢化の時代です。そのため、入居に適したターゲットの数を見極めることは空室・家賃下落リスク対策になるのです。

一般的に中古ワンルームマンションの入居者は、単身者で、公共交通機関を利用して通勤・通学する人がメインターゲットであるとされています。

そのため、検討物件があればその行政のホームページや、鉄道会社の乗降客数のデータ、そして国勢調査による単身者の数などもチェックしましょう。

周辺環境の確認

次に、周辺環境について以下の項目を中心に重点的にチェックしましょう。

  • 駅や主要施設までのアプローチ(距離や歩きやすさ、高低差など)
  • 徒歩圏内にターゲット層が嫌悪しがちな施設はないか
  • 平日と休日、夜と昼で街の雰囲気はどう変わるか

要は、現地を隈なく歩いてチェックしようということです。

たとえば、駅まで徒歩5分であっても、途中で坂道があったり、長い信号待ちがあったりすれば魅力は薄れてしまいます。

また、昼は問題ないものの、夜になると人気が少なく、電灯などがない道を歩くとなると、深夜に帰宅する会社員は入居をためらう可能性も考えられます。

このような点は、実際にきちんと歩いてみないとわからないこと多いです。地図や仲介業者からの資料だけでなく、自分自身で時間をかけて慎重に現地調査を行いましょう。

マンション全体の空室状況

中古ワンルームマンション投資は区分(一室)投資ですが、そのマンション全体の空室状況もチェックしましょう。

たとえば、空室の部屋が多ければ、いつから空室なのか調べてみましょう。たまたま入居していないだけなのか、ずっと空室なのかで投資に値するかどうかの判断は変わってきます。

仮に、マンション全体で空室が多いようでしたら、該当エリアにおいては供給過多が発生していたり、そのマンションに何かしらの問題があったりするかもしれません。

そのような点を検証するために、その一室ではなくマンション全体の状況をチェックした上で投資物件を決めましょう。

管理組合・管理会社の質

さらに管理組合や管理会社の質を見極めるために、ワンルームマンション購入前には以下もチェックしておきます。

  • 共用部の清掃状況
  • 修繕履歴などがきちんと残っているか
  • 修繕金に滞納などはないか

このような情報は基本的には仲介会社を経由して売主にヒアリングする必要があります。

また、管理会社に全面委託している場合は、名目上の管理組合に問い合わせてもわからない場合があります。

こういったケースでは、管理組合の管理規約や定期総会議事録の閲覧を、仲介業者を経由してお願いするのもひとつの方法です。

まとめ

このように、中古ワンルームマンションには低価格や好立地だというのメリットもある反面、老朽化や設備の故障時の修繕などによる負担増や、減価償却費用の計上期間など、デメリットや注意点もあります。

それを踏まえて、自分の目をフル活用して物件選びをすることで、効果的なリスクヘッジを行うことができ、収益性の高い中古物件を取得できるはずです。

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