収益物件と聞くと、どのような物件を思い浮かべますか？
オフィスビルやテナントなどの商業施設、一棟アパートやワンルームマンションなど、収益物件には、さまざまな物件があります。
この記事では、収益物件の特徴、運用するメリットとリスク、物件の選び方について詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
収益物件とは
収益物件とは、賃貸経営によって賃料収入を得ることを目的とした物件のことです。
賃貸経営用に物件を購入し、住む場所や事業用物件を探している人に貸し出します。
収益物件の種類
収益物件は、主に以下の３つに分類できます。
- 住居（マンション、アパートなど）
- 事務所（オフィスなど）
- テナント（店舗、商業施設、倉庫など）
マンション・アパートなどの住居
マンションやアパートは、一人暮らし用のワンルームマンションや家族向けのファミリーマンション、アパートなどいろいろな種類があります。
このような住居タイプは物件数が多く、価格も比較的手ごろなものからあるので、収益物件の中では初心者向けとも言えるでしょう。
オフィスなどの事務所
オフィスなどの事務所も収益物件として運用できます。
企業など事業を行っている法人が借主となるので、住居よりも賃貸期間が長くなるケースが多く、長期的に賃料収入を得ることができるでしょう。
飲食店・商業施設・倉庫などのテナント
テナントとは、飲食店、商業施設、倉庫などをいいます。こちらも事業用として使われる場合がほとんどです。
オフィスと同じように一度借主が見つかれば、比較的長く利用してもらえる傾向にあります。
収益物件を運用するメリット
収益物件には、どのようなメリットがあるのか一つずつ見ていきましょう。
長期的に収入を得ることができる
収益物件は、利便性がいい、人気エリアにあるなど、賃貸需要の高い物件を運用することによって長期的に家賃収入を得ることができます。
生命保険効果がある
賃貸物件を購入した場合、不動産投資ローンを利用する方がほとんどです。
不動産投資ローンを利用する場合、一般的に団体信用生命保険（団信）への加入が必須となります。
団信とは、契約者が不慮の事故や病気などの不測の事態に見舞われた場合、残債を借入者の代わりに金融機関へ弁済してくれる保険制度です。
そのため、残された家族は、ローン残債を支払う必要がなく、相続した物件を賃貸して家賃収入を得ることや、売却してまとまったお金を得ることができます。
節税対策になる
不動産投資に利用した費用は、経費計上することができます。
例えば、マンションの管理費や修繕費、不動産取得税や固定資産税などの税金、そして減価償却費です。
時間が経つにつれて、物件の価値が少しずつ下がっていくことを減価償却といいます。
耐用年数に従って計算した減価償却費は経費に計上することができるのです。
例えば、鉄筋コンクリートのマンションの場合、耐用年数は47年、償却率は0.022なので、物件の購入価格が5,000万だった場合、経費計上できる減価償却費は110万円となります。
建物の耐用年数
| 構造・用途 |
項目 |
耐用年数 |
鉄骨鉄筋
コンクリート造 |
住宅用 |
47年 |
参照：国税庁 耐用年数（建物／建物附属設備）
減価償却資産の償却率
| 耐用年数 |
償却率 |
| 47年 |
0.022 |
参照：国税庁 減価償却資産の償却率表
収益物件を運用するリスクとは
賃貸経営を続けるには、いくつかのリスクも存在します。リスクを把握した上で収益物件を運用していきましょう。
すぐに現金化できないリスク
収益物件は、現金が必要になってもすぐに売却できるとは限りません。
もし売却できたとしても、手続きに時間がかかる場合があるので、余裕を持った資金計画が必要です。
空室が出れば持ち出しが必要になるリスク
収益物件を購入する際に不動産投資ローンを利用している場合、毎月家賃収入から返済していかなければいけません。
しかし、空室が出てしまえば家賃収入がなくなってしまいます。
その場合、 ご自身の収入または預貯金からローンの支払いを行わなければいけません。
家賃を下げなければいけない場合があるリスク
近隣に同じような間取り・設備にもかかわらず、家賃が安い物件があった場合、その物件に入居者が引っ越してしまう場合もあるでしょう。
そうなると、近隣の物件の家賃に合わせるか、もしくは家賃を下げないと、賃貸経営を続けていけない場合もあります。
収益物件の探し方
収益物件を購入する際、新築にするのか、中古にするのか迷う方もいるでしょう。
また、区分マンションや一棟物件などいくつか種類があります。
何を基準に探せばいいのか、それぞれについて探し方を紹介していきます。
新築物件を購入する場合
新築物件を探すには、インターネットで探してみてもいいでしょう。
ただし、全ての物件がインターネットに掲載されているわけではありません。
直接、不動産投資専門の会社に紹介してもらうと早く見つかる場合があります。
また、新築だからと安心して物件や設備をチェックしない方もいらっしゃいますが、壁にひびは入っていないか、ドアが開きにくくなっていないかなど、可能であれば実際に現地を訪れて確認した方がよいでしょう。
中古物件を購入する場合
中古物件は新築物件に比べて購入費用を抑えることができます。
そのため、自己資金が少ない方でも比較的購入しやすいでしょう。
ただし、築年数が古いと建物の老朽化が進んでいて、修繕が必要な場合もあります。
たとえリノベーションされていたとしても、水回りなどはそのままということもあるかもしれません。
費用がどの程度必要になるか確認しておきましょう。
また、物件の耐用年数は建物の造りによって大きく異なります。
鉄骨鉄筋コンクリート造であれば47年、木造であれば22年です。
耐用年数とは「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で決められた法定耐用年数のことです。
期間を過ぎたからといって住んではいけないというわけではなく、あくまで減価償却の目安となる年数です。
耐用年数を過ぎた物件を居住利用できるかどうかは管理状況により異なります。
区分マンションを購入する場合
初めての不動産投資用の物件には、区分マンションを選ぶ方が多いようです。
なぜならば、区分マンションは自己資金が少なくても物件を購入することができるからです。
ワンルームマンションを借りる方は単身のサラリーマンや学生などが多く、利便性の良い物件を選ぶ傾向にあります。
ファミリータイプのマンションを希望する方は3 LDK や4 LDK などの広い部屋で、利便性だけでなく家族が生活しやすい地域を選ぶ傾向にあります。
例えば、近所にスーパーや公園があることなども選定の基準になります。
それぞれのマンションのタイプに合った条件を選んでいきましょう。
一棟物件を購入する場合
一棟物件を購入する場合、多額の費用がかかるケースが多いので、物件の綿密な調査が必要です。
また、具体的なキャッシュフローなどの計画を立てておくことも必要でしょう。
例えば、家賃収入はどれぐらいの金額を見込めるのか、何年後に修繕費がどのくらい必要になるか、周りの物件の家賃の相場はどれくらいかなどです。
このような情報は、個人で調べるのは難しいので不動産投資会社などに依頼するといいでしょう。
収益物件を選ぶときのポイント5つ
収益物件を選ぶには、大きく分けて5つのポイントがあります。
収益物件選びに成功すると、毎月安定した収入を得ることができます。
実質利回りが高い
収益物件を購入するには、どれぐらい利益を得られるのか、「実質利回り」を事前に計算しておきましょう。
実質利回りの計算方法は次のようになります。
｛（1年間の家賃収入-1年間の支出）÷物件価格｝×100
物件の価格が3,000万円だった場合、家賃収入が月15万円、年間の支出が30万円だったとします。
（180万-30万）÷3,000万×100＝5.0％実質利回りは5％となります。
実質利回りが高いほど大きな収益が得られると考えます。
空室の出にくい物件
空室の出にくい物件とは、入居者が住みたいと思える物件です。
例えば、日当たりがいい、窓からの景色がいい、セキュリティ対策が万全である、設備が充実しているなどといった、条件が考えられます。
将来価値が高くなる
購入しようとしている物件の周辺環境が、将来的に変化するのかもチェックしておきましょう。
物件の近くに、大きな商業施設や駅ができる計画があるような場合、周りに住みたいと考える人が多くなり、賃貸需要が高まることで物件価格が上がる可能性があります。
また、売却する場合、購入する価格より高く売却できる可能性もあります。
利便性の高い都心
不動産投資の物件の購入で大切なのは、立地です。
利便性の高い物件とは、駅に近い場所であることをはじめ、スーパーやコンビニ、医療機関などが近くにある物件です。
耐久性のあるRC造/SRC造
不動産投資に選ぶ物件は、 耐用年数の長いものがおすすめです。
例えば 、鉄骨コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年となっていますが、木造等の耐用年数は22年です。
また、将来的には修繕費などが必要になります。
これらの修繕費を抑えるためには鉄骨鉄筋コンクリート造を選ぶという方法もあります。
収益物件の購入するときのポイント3つ
収益物件を購入する場合は、物件の立地、将来性、どれくらい収益が得られるかなど、綿密な調査が必要です。
不動産投資に強くて実績のある不動産投資会社を選ぶ
不動産会社には、投資用不動産専門会社や地元密着型、全国でチェーン店展開しているなど、さまざまな種類の会社があります。
できるだけ投資用不動産に特化した不動産会社を選ぶと良いでしょう。
不動産を購入したい地域の物件を多く扱っている会社
収益物件を購入する場合は、扱っている物件の数が多い投資用不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産物件や、地域の情報にも詳しいため、あなたの条件に適した物件を紹介してくれます。
特に不動産投資の場合、首都圏など都心の物件を豊富に扱っている会社が向いています。
この地域はどんな物件が人気なのか、どの駅の近くがいいのかなど、賃貸経営を始めてからの情報も提供してくれるでしょう。
物件を購入した後のアフターフォローをしっかりおこなっている
投資は、不動産を購入して終わりではありません。
物件を購入した後も、物件の修繕や売却など、常に相談に乗ってくれる投資用不動産会社であることが大切です。
例えば、 家賃保証、物件の管理などを一つの会社で管理してくれると、オーナーの手間が省けます。
まとめ
収益物件とは、どのような物件なのかご理解いただけたましたでしょうか。
これから不動産投資を始めようとお考えの方は、物件選びに力を入れましょう。
その後の不安については、信頼できる投資用不動産会社をみつけ、相談しましょう。
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