インカムゲインとキャピタルゲイン|不動産投資の場合はどちらを狙うべき?

投資で得られる利益にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類がありますが、それぞれの違いはご存知ですか?この記事では不動産投資や主な投資商品におけるインカムゲインとキャピタルゲインの違いを紹介しています。メリット・デメリットを把握した上で目的に合った投資方法を選びましょう。
インカムゲインとキャピタルゲイン|不動産投資の場合はどちらを狙うべき?

インカムゲインキャピタルゲインという言葉を聞いたことはありますか?
これらは、投資で得られる利益のことであり、不動産投資に限らず、株式投資、定期預金などさまざまな金融商品において使われる言葉です。

この記事では不動産投資のみならず、主な投資商品におけるインカムゲインとキャピタルゲインの違いを紹介していきます。

インカムゲインとキャピタルケインの違い

不動産投資において得られる利益には、インカムゲインキャピタルゲインの2種類があります。

簡単にいえば、インカムゲイン家賃収入キャピタルゲインは不動産を購入時より高値で売却できた場合に得られる売買差益のことです。

インカムゲインとは

インカムゲインとは、資産を保有していることで得られる利益のことをいいます。

インカムゲインの種類には、定期預金の受取利息株や投資信託の収益分配金利付債権の受取利息などがあり、不動産投資の場合は家賃収入を指します。

インカムゲインのメリット・デメリット

インカムゲインのメリットは、「長期的に安定した収入を得られること」です。

特に不動産投資の場合、入居者がいる限り毎月家賃収入を得ることができます。また、家賃は急激に上がったり下がったりすることが少ないため、老後に安定した収入を得たいという方におすすめです。

一方、デメリットは、空室が発生してしまった場合、家賃収入が無くなってしまうことです。
安定した家賃収入を得るためには、空室が発生しにくい物件を購入することが重要です。

インカムゲインの活用法

インカムゲイン狙いの運用の場合、資産そのものが減る可能性は比較的低いのが特徴です。

例えば、株式の場合、株を保有しているだけで配当金や株主優待などを受けることができます。

一度に大きな収益を得ることは少ないですが、保有し続けていれば安定した収入が見込めるため、長い目で見ると大きな収益になるものと考えられます。
また、大きな損失を出すことも比較的少ない傾向が見られます。

そのため、インカムゲインは、長期的に収入を得たいという方に向いています。

インカムゲインのリスク

毎月安定した収入を得られるのがインカムゲインのメリットですが、実質どれくらいの収益を得られているか把握しにくいというリスクがあります。

特に、不動産投資は、固定資産税・都市計画税など税金の他、物件の資産価値維持のために管理費・修繕費が発生します。

固定費のみならず、突然必要になる費用があることで、トータルでの収益性が損なわれてしまう可能性もあり、収益性を予測しづらくしています。

キャピタルゲインとは

キャピタルゲインとは、保有している資産を購入時よりも高値で売却できた場合に得られる売買差益のことをいいます。

ここでいう資産とは、土地建物株式債権などの有価証券絵画貴金属ゴルフの会員権などを指します。

キャピタルゲインのメリット・デメリット

キャピタルゲインのメリットは、インカムゲインと比べて大きな収益が見込めることです。
特に不動産や株式の場合、売却することで購入した金額より大きな利益を得られるケースもあります。

一方、デメリットは、購入した金額より安い金額で売却しなければならない場合もあることです。
地価の下落人口減少などにより物件価値が下がってしまうと、売買差益が出るどころか損をしてしまうことになります。

キャピタルゲインの活用法

キャピタルゲイン狙いの場合、株式や不動産などの資産価値が上がれば大きな収益を得られるのが特徴です。

一方で失敗すれば大きな損失が出る可能性もあります。
そのため、不動産投資の場合、将来高く売れる可能性があるのか、逆に価値が下がってしまうことはないのかなど、念入りな調査が必要です。

ハイリスクではありますがハイリターンな投資方法なので、大きな利益を得たいという方におすすめです。

キャピタルロスとは

キャピタルロスとは、不動産などの資産を売却するときに発生した損失、すなわち「差損(売買価格が取得時の支払価格を下回った場合に生じる差額)」のことです。

例えば、3,000万円で購入した物件を、2,500万円でしか売却できなかった場合、500万円の損失が出てしまいます。この500万円の差損がキャピタルロスです。

キャピタルゲインのリスク

キャピタルゲイン狙いの場合、資産を購入時より安い価格でしか売却できないとなると、収益を得られないどころか大きな損失が出ることも起こり得ます。

また、土地や建物などは、社会的・経済的要因などにより資産価値が急激に変動する可能性もあります。

つまり、大きな収益を得るためには売却時期の見定めが必要となるため、収益を得たい時に売却できないという事態も想定しておく必要があります。

資産の運用の方法によって異なるインカムゲインとキャピタルゲイン

インカムゲイン・キャピタルゲインといった資産運用の方法には、いろいろな方法があります。
不動産投資以外も含めた資産運用と収入について、見ていきましょう。

不動産投資

これまで紹介したとおり、不動産投資におけるインカムゲインは家賃収入、キャピタルゲインは不動産を売買して得られた売買差益です。

インカムゲインにおいては、比較的安定した収入を得ることができますが、経年劣化や災害などにより修繕費がかかることがあります。
1部屋のみの所有であるなどインカム自体があまり大きな額ではない場合、インカム以上のコストが発生してしまうことも起こり得ます。

一方、キャピタルゲインは、購入時と売却時の価格差が利益となるため、購入価格より売却価格が下がってしまった場合、キャピタルロスが発生してしまいます。

株式投資

株式投資は、保有する株数に応じて配当金をもらったり、株そのもの売買することによって売買差益を得たりすることができます。

株式投資におけるインカムゲインは、保有している株数に応じて得られる配当金キャピタルゲインは、株式を安い時に購入し高くなった時点で売却して得られる売買差益です。

キャピタルゲインを得られる場合の例として、1株10,000円の株式の銘柄を100株分100万円で購入したとします。
その後、株価が上がり1株15,000円になったとすると、所有している株の合計価格は15,000円×100株=150万円になります。
この時点で保有している株を全部売却すれば50万円の利益を得ることができます。

しかしながら、株価の状況によっては、取得時点での株価を将来期待できず、キャピタルロスを甘受して売却せざるを得ない状況も起こり得るのがリスクだと言えるでしょう。

投資信託

投資信託とは、投資家から集めたお金を投資のプロが株式や債権などに投資・運用し、投資額に応じて投資家に利益を分配・償還する金融商品です。
集めたお金をどうやって運用するかは、投資信託運用会社などの専門家の判断に任せます。

投資信託は分配金を受け取る形となるため、インカムゲインに分類されます。
少額から投資できますが、元本が保証されていないため、投資額がマイナスになることもあります。

FX

FXにおけるキャピタルゲインとは、円やドルなど外国の通貨を売買し、価格変動による為替差益によって得られた利益のことをいいます。

FXはレバレッジ効果が高く、少額からでも始められますが、為替市場の価格変動性が高いため、短期間で大きな利益を得られることもあれば、短期間で大きな損失が出る可能性もあります。

一方、FXにおけるインカムゲインとは、保有する低金利の通貨を売って高金利の通貨を買ったときに生じる金利差によって計算される「スワップポイント(金利差調整分)」です。

例えば1日1万ドルあたり68円のスワップポイントが発生したと仮定すると、1年で24,820円(=68円×365日)受け取ることができます。
ただし、金利は毎日変動するため、逆にその差額を支払わなければならなくなるケースもあります。

FXも元本保証されていないためトータルの投資金額がマイナスになることもあります。

定期預金

定期預金など、金融機関にお金を預けていると利息を得られます。
この利息はインカムゲインに分類されます。

元本割れなどのリスクはありませんが、その分大きな利益を得ることも少ないです。

低金利時においては高額の預金をしてもあまり大きなインカムゲインは見込めません。
また、高金利になったとしても、インフレになった場合はお金自体の価値が下がり、預けていたお金の実質的価値も目減りしてしまうことを知っておく必要があります。

個人向け国債

個人向け国債とは、国が発行する債権のことをいいます。
国にお金を投資することで定期的に利子を得ることができます。
また、満期になれば利子と元本を受け取ることができます。

そのため、個人向け国債はインカムゲインに分類されます。
個人向け国債は現在3つの種類があります。

商品名 変動金利型10年満期 固定金利型5年満期 固定金利型3年満期
満期 10年 5年 3年
金利 変動金利 固定金利 固定金利
金利の下限 0.05%(年率)
利子の受け取り 半年毎に年2回
購入単価 最低1万円から1万円単位
中途換金 発行後1年過ぎれば、いつでも中途換金が可能
発行月 毎月(年12回)

(参照:財務省 個人向け国債の商品性の比較

インカムゲイン・キャピタルゲイン、不動産投資はどちらがおすすめ?

これまで紹介したとおり、インカムゲインとキャピタルゲインにはそれぞれ特徴があります。

インカムゲイン編

インカムゲインは、不動産などの資産を保有していることで安定した収入を得ることができます。
そのため、将来に備えて長期的に資金を増やすという目的の方に適しています。

安定した収益を長期的に得たいと考えている人はインカムゲイン

大きなリスクを避けたいという方は、インカムゲインがおすすめです。

不動産投資の場合、空室が発生しなければ、毎月安定した家賃収入を得ることができます。失業・病気・老後などで働けなくなっても安心です。
また、アポ―トやマンションを一棟所有していれば、毎月まとまった収入を得ることも可能です。

複数の物件から家賃収入を得ることで、全体でプラスに

不動産投資において、空室リスクが心配だと思っている方は多いことでしょう。

例えば、区分所有などマンションを一戸しか所有していない場合、空室になってしまうと家賃収入は0になります。
さらに、マンションの管理費なども支払う必要があるため、収支がマイナスになってしまうことがあります。

このようなリスクを軽減させるには、複数の不動産を所有し、空室によって生じた損失を他の物件からの家賃収入で補えるようにしておくと良いでしょう。

キャピタルゲイン編

キャピタルゲインは、保有する土地や物件の価値が上がることで大きな収益を得ることができます。

大きな収益を目指している人はキャピタルゲイン

短期間で大きな収益を得たいと考えている方は、キャピタルゲインがおすすめです。
購入時にはその土地や物件の価格が将来値上がりする可能性のある物件を保有する必要があります。

しかし、現在どれだけ空室リスクが少ない物件であっても、社会情勢や災害発生などの影響で空室リスクが将来においても増大しないとは言い切れません

空室リスクの恐れは、常につきまとうということを念頭に置いておかなければなりません。

キャピタルゲインを得るには、利便性のいい物件で、将来性のある物件を保有する

不動産の売買でキャピタルゲインを得るためには、物件を売却する際、購入金額よりも高く売却する必要があります。
そのためには、物件の立地条件や将来性など地価の上昇が望める物件を選ぶことが大切です。

ご自身で情報収集をするのはもちろんのこと、それなりにコストはかかりますが、土地や物件に詳しい専門家に調査を依頼することも検討してみましょう。

キャピタルゲインを目標にしながら、インカムゲインを得ることもできる

インカムゲインとキャピタルゲインを並行して狙うという方法もあります。
安定したインカムゲインが望める物件は、将来的に土地や建物の評価が高くなるため、大きなキャピタルゲインを得ることも可能です。

まとめ

インカムゲインとキャピタルゲイン、どちらを狙うにしても、それぞれメリットとデメリットがあります。

インカムゲインは安定した収入が望めますが、空室リスクは常に伴います。キャピタルゲインは大きな利益を得る可能性がありますが、逆に購入した価格よりも安い価格でしか売却できない可能性もあります。

これらを踏まえた上で、自分の目的に合わせて投資方法を選んでいきましょう。

キーワード Keywords

あわせて読みたい Related Posts