区分マンション投資は儲からない?注意点や出口戦略まで徹底解説!

「区分マンション投資」は少額から始められる資金運用として注目されていますが、「家賃が下がり収支が悪化したらどうしよう」「空室リスクが怖い」など不安の声も少なくありません。この記事では、区分マンション投資のメリット・デメリットのみならず注意点や出口戦略まで徹底解説しています。
区分マンション投資は儲からない?注意点や出口戦略まで徹底解説!

少ない自己資金からでも始められる「区分マンション投資」が新たな資金運用先として注目されています。サラリーマンの方にも始めやすい不動産投資といわれており、興味をお持ちの方も多いのではないでしょうか。一方で「家賃が下がり収支が悪化したらどうしよう」「空室リスクが怖い」など不安の声も少なくありません。そこで今回、区分マンション投資についてメリット・デメリットを含め、初心者にも分かりやすいよう、ご説明します。この記事を読めば不動産投資の知識もきっと深まることでしょう。

区分マンションは儲かるの?

投資全般においていえることですが、目的を明確にして、それに合った投資方法を選ぶことで成功する可能性は高まります。

区分マンション投資は、「資金・時間・リスク」の観点からアパート一棟所有など他の不動産投資に比べ、ハードルが低く始めやすい投資法だといえます。

その理由や魅力について、詳しくご説明します。

そもそも区分マンション投資とは?

区分マンション投資とは、マンションの部屋を1室から所有して運用する不動産投資のことです。複数のオーナーが各々部屋を区分所有し、賃貸管理や物件管理などは一般的に管理会社が行うので、仕事が忙しいサラリーマンの方でも行いやすい投資だと言われています。一方で、管理を委託するためのコストがかかるため、利回りが低くなる=儲からないという声が聞かれるのも事実です。

区分マンション投資における成功は長期的にみて利益をあげることです。そのためにもまずは、区分マンション投資のメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリット

区分マンション投資のメリットは、物件を比較的安価に買えることだけではありません。本業が忙しい方でも取り組みやすい投資として注目されています。では、その理由をご紹介します。

少ない自己資金から始められる

一棟アパート投資は、多額の自己資金や借り入れが必要になるため、なかなか踏み切れない方も多いでしょう。一方、区分マンション投資であれば、不動産投資ローンなどの借り入れを活用することで、自己資金100万円程度から始めることができます。

管理の手間がかからない

区分マンションは、物件管理が比較的簡単です。

アパートなどの一棟所有は運営に対する裁量が大きいという魅力がありますが、建物全体の管理を行うのは大変で、副業として始めた方の中には、管理に手が回らなくなってしまったという方もいらっしゃるようです。

区分マンションの共用部分の管理は一般的に管理会社が請け負うため、手間がかからないのが魅力です。

分散投資できる

不動産投資は周辺環境の変化によって需要が変化しやすく、一棟所有では大きな空室リスクを抱えるケースも見受けられます。1部屋から所有できる区分マンションなら、立地条件の異なる複数の部屋を運用することで、周辺環境の変化による収益の大幅な減少を避けられます。

自分年金としての価値

不動産の魅力は高い資産性です。区分マンションは、長期的に安定した家賃収入を得られるという「自分年金」としてのメリットがあります。老後の年金などが不安視されている中で、余裕のあるうちに収入源を作っておきたいという方にも人気です。

不動産投資による年金対策について詳しくは「不動産投資が年金対策になる理由|老後の不安はマンション投資で解消」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。

生命保険としての価値

物件購入にローンを利用する場合、基本的には「団体信用生命保険」の加入が必須となります。通称「団信(だんしん)」といわれるこの保険は、ローンを組んでいる契約者が死亡したり、高度障害者になったりした場合に、ローンの残債を保険会社が弁済してくれます。

つまり、ご自身に万が一のことがあった場合、家族に残債ゼロの状態で収益性の高い不動産を残すことができるので、生命保険と同様の効果を期待できるというわけです。

団信について詳しくは「不動産投資が生命保険の代わりになる理由と覚えておきたいリスクとは」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。

デメリットとリスク

どのような投資にもリスクは伴います。区分マンション投資で抱える可能性がある、デメリットやリスクについても詳しく見ていきましょう。

管理費が高い?

区分マンション投資では、一棟所有に比べて管理費・修繕積立金が割高に感じられるかもしれません。

多くのオーナーが共同所有する区分マンションでは、管理会社が管理を行うケースが多くなります。清掃や日常点検、大規模な改修に備えた修繕積立金などは必要コストであり、運営が行き届いているともいえます。

しかし、一棟所有でもきちんとした管理を行うとそれなりのコストがかかるため、長い目で見たときに大きな差はあまりないのではないでしょうか。

権限が少ない

所有する物件の利回りを改善するにはランニングコストの削減が効果的です。

しかし、区分マンションでは管理会社が決められているケースも多く、コスト削減に手を付けづらいという特徴があります。管理費は価格が安ければいいというわけではありませんが、コストが高すぎる場合には、管理組合に訴えかけることで管理会社の変更や業務内容の見直しが検討されることもあります。

このように、自分でコントロールできる領域が少ないのが区分マンションの難しさといえるでしょう。

区分マンション投資に反対派の意見

サラリーマンなどに人気の区分マンション投資ですが、儲からないと否定的な人もいます。参考までに、反対派の意見も見ていきましょう。

少額の自己資金で始められるのは区分マンション投資だけではない

少額の自己資金で始められるのが魅力の区分マンション投資ですが、株式や投資信託、FXのように他にも少額の自己資金で始められる投資がたくさんあります。

節税効果が非常に限定的

不動産投資では、投資した費用の減価償却を経費として計上できます。例えば、RC造のマンションの場合の法定耐用年数は47年です。つまり、マンションの購入金額を概ね47で割った費用を経費として計上できます。しかし、減価償却費以上の家賃収入がある場合は、給与所得から差し引くことはできません。また、マンションの法定耐用年数が長いため、1年ごとの節税効果は限定的です。

不動産投資による節税について詳しくは「不動産投資による節税効果とは?カラクリ解説【シミュレーションあり】」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。

必ずしもローリスクとはいえない

区分マンション投資には、すぐに売れないといった流動性リスク、売却価格がローン残債より低いと抵当権を抹消できず買い手が見つかったとしても売却できないリスク、不動産投資用ローンの金利が上がり収益性が下がるリスク、空室で家賃収入がゼロになるといった空室リスクがあります。

区分マンション投資の注意点

区分マンション投資は少ない資金から挑戦しやすいものの、いくつか注意しておきたいポイントもあります。家賃収入がゼロになるケースがあることも理解しつつ、投資に踏み切るべきか慎重に検討しましょう。

収支のプラス化はローン返済後

投資用不動産ローンを利用してマンションを購入する場合、家賃収入で発生した利益は、まずはローンの返済に充てる必要があります。そのため、頭金を入れずに投資用不動産ローン組んだ場合、収支がプラスになるのはローン返済後となるケースがほとんどでしょう。なお、繰り上げ返済を行えばこの限りではありません。

管理費と修繕積立金が利回りを圧迫

区分マンション投資では管理費と修繕積立金が高く、利回りを下げる要因の一つです。

固定資産税と借入金は年々減少しますが、管理費などは変わらないケースが多く、大規模な改修が必要なときには追加で資金が必要なことも。修繕積立金は値上がりするものなので、将来的に持ち出しが発生することは心得ておきましょう。長期修繕計画を参考にするとよいでしょう

投資前はローン金利などに目が行きがちですが、管理費などもあらかじめ考慮し、シミュレーションしておくことが重要です。

空室リスク

区分マンションに限らず、不動産投資では空室リスクはつきものです。一部屋しか所有しない区分マンション投資では、空室期間が長引くとローンの返済や管理費などの支出ばかりがかさむことになります。こうしたケースに備え、余裕のある資金計画を立てておくことはもちろんですが、分散投資を行って複数の収入源を確保しておくことも大切です。

管理会社選び

値段の安さだけで管理会社を選んでしまうと、日々の管理や退出後の原状回復がしっかり行われず、新たな借り手が見つからないという悪循環に陥ることも。こうした事態を避けるためにも、自分で管理会社を選べる場合は、コストと管理内容を天秤にかけて慎重に選ぶことが大切です。目先の費用だけにとらわれずに、物件を適切に管理できる管理会社を選びましょう。

法定耐用期間の問題

区分マンション投資で所有する資産のほとんどは、建物部分の価値です。そのため、老朽化によって資産価値は徐々に落ちていきます。建物には構造ごとにそれぞれ法定耐用年数が定められており、RC造・SRC造47年、鉄骨造19~34年、木造22年です。これを過ぎると建物の資産価値は帳簿上ゼロになります。そのため、法定耐用年数を考慮しながら、長期的な視点に立った投資が必要です。

競合の多さ

近年、エリアによっては賃貸物件における空室率が上昇しているにもかかわらず、マンション供給戸数が増加していることにも注意しておきましょう。今後も人口減少と賃貸物件の増加により、賃貸住宅の空室率は増え続けると指摘されていることから、やみくもに物件に手を出すのではなく、空室リスクの低いものを慎重に見極めていくなど、より物件選びが重要となりそうです。

キャピタルゲインの悪化

区分マンション投資でキャピタルゲインを得たいとお考えの方は、注意が必要です。キャピタルゲインとは、購入した物件を売却した際の売買差益のことですが、一般的には、新築では購入直後に資産価値が下がることも多く、こうしたリスクを想定しておくことも重要となります。ただし、長期的な視点で見るとキャピタルゲインが狙える物件も多く、立地条件が良いなどの好条件に恵まれれば、築年数が経過している場合であっても、購入時より高値で比較的簡単に売却することも不可能ではありません。家賃収入とキャピタルゲインのバランスを意識した投資計画を立てましょう。

区分マンション投資をするならおさえておくべき7つのポイント

区分マンション投資を検討する段階で、おさえておきたい7つのポイントについてご説明します。

立地

地方都市や郊外では需要そのものが少なく、空室リスクが高くなりがちです。しかし、地方であっても駅の周辺や大型商業施設の近くでは、高い需要が見込めるエリアもあります。

都心では、より駅近の物件が好まれる傾向が強くなっています。賃貸情報サイトで「駅徒歩5分以内」や「駅徒歩10分以内」といった検索条件で絞り込めることからも、重視している人が多いといえるでしょう。

また、近隣で大規模開発が行われる計画がある場合、人の流れが大きく変わることが予想されるため、自治体の発信する開発計画などもチェックしておくことをおすすめします。

築年数

一概にはいえませんが、築年数の浅い区分マンションは人気が高く空室リスクも低い傾向にあるようです。経年減価補正率表をによると、新築の資産価値は築3年で非木造建物は約10%、木造建物は30%低下することからも、築浅物件を狙ってみるのはいかがでしょうか。ただし、人気があり流動性が高い分、価格も高めなので利回りの計算も忘れずに。また一方で、古すぎる物件は資産価値が低いことに加え、新耐震基準を満たしていないケースがあることも頭に入れておきましょう。

部屋の広さ

部屋の広さは狭いほど流動性が上がり、利回りも良くなります。しかし、都心のビジネスホテルのような極端に狭い部屋は人気がなく、借り手が見つかりづらいため注意が必要です。反対に大きすぎる部屋は、家賃が高くなり借り手を選ぶため、エリアの需要に合っていないと空室率が上がってしまう場合もあります。

戸数

戸数が多い区分マンションは、管理費・修繕積立金が割安になるためおすすめです。管理にかかるお金はオーナー全員の共同負担となるため、戸数が多い方が一室あたりの負担が少なくなるのです。

実質利回り

不動産投資では表面利回りが示されるケースが多いものの、区分マンション投資では実質利回りが重要となります。違いは次の通りです。

  • 表面利回り:家賃収入÷物件価格×100
  • 実質利回り:(家賃収入 – 諸経費)÷(物件価格 + 購入時諸経費)×100

この諸経費に、管理費と修繕積立金を含めて計算することで、より現実的な利回りを計算することができます。

実質利回りで計算すると、表面利回りより大幅に下がるケースもあるようなので注意しましょう。

不動産投資の利回りについて詳しくは「不動産投資の利回りは何%が理想?シミュレーションを用いて解説!】」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。

マンション全体の空室状況

購入を検討しているマンションやアパートが中古物件であれば、空室率を確認することである程度利回りを把握することができます。新築であれば、条件の近い周辺物件の空室状況を参考にしてみましょう。

管理状況

マンション管理会社や管理組合の対応や過去のクレームなどもチェックするのがおすすめです。自分が住みたいと思えるような管理が行き届いた物件であるか、注意深く確認することが大切です。

「出口戦略」(既に所有している区分マンションはどうすべきか?)

既に区分マンションを所有している方の中には、あまりうまく運用できていないと感じている方もいらっしゃるかもしれません。そのような場合、タイミングを見計らい、売却を検討するのも一つの手段です。

キャピタルゲインを狙う

まずは、キャピタルゲインを得られるタイミングを逃さないことが重要です。大型イベントや開発計画など大きく環境が変わるタイミングを狙い売却を行いましょう。直近であれば、2020年東京オリンピックや2022年大阪万博などが挙げられます。その他にも、リニアモーターカー開通に向けた新駅開設など交通関連の情報大型店の誘致ベッドタウンの開発などに、普段から目を光らせておきましょう。

所有期間5年で税率が変わる

不動産の売却時は「5年縛り」がある点も注意が必要です。物件の所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として39.63%の高い税率が適用されます。これに対し、5年超になれば長期譲渡所得に変わり20.315%の税率になるため、出口戦略を考える際は、5年目以降を目安にしてみてはいかがでしょうか。

出口戦略について詳しくは、「不動産投資を始める前から出口戦略を立てておくべき理由とは?」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。

まとめ

区分マンション投資は少ない資金から挑戦できるため、多くの方から注目されています。また、管理の手間がかからずサラリーマンでも投資しやすいのも魅力の一つです。一方で、十分な知識を持っていても失敗することもあるのが、不動産投資の難しいところ。候補となる物件が見つかった場合は、本記事も参考にしつつ、実質利回りを重視して選ぶようにしましょう。

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