不動産購入後の収入と支出をシミュレーションしよう

不動産を購入したあと、収入と支出はどのような動きを見せるのか。リアルな数字を用いながら、シミュレーションしてみました。
不動産購入後の収入と支出をシミュレーションしよう

不動産購入後は管理費や修繕積立金、固定資産税などといった、家賃収入の15%~20%程度の支出が発生します。なお、借り入れをした場合は、金融機関への返済も生じます。

専門業者に委託することで「管理費」が発生する

不動産投資は、「大家さんになる」ということですが、大家さんの仕事には、入居者募集、契約締結、家賃の収受、トラブル・クレーム対応など、知識や経験がないとなかなか難しいものもあります。

従って、これらについては、専門の「管理会社」に依頼して行うのが一般的です。依頼した場合、管理費が発生します。「どれだけの仕事を依頼するか」にもよりますが、家賃収入の5%程度になることが多いです。

修繕・メンテナンスの費用

マンションは共用部分と専有部分に分かれます。共用部分はマンションの所有者(区分所有者)全員による管理組合で管理します。

メンテナンスや修繕も管理組合が行うことになりますが、実際の作業は管理会社に委託して実施します。このための毎月の費用が「管理費」となります。また、将来の修繕のために管理組合で定期的にお金を積み立てます。これを「修繕積立金」といいます。どちらの金額も、管理組合で決定します。

専有部分は所有者(大家さん)が管理します。具体的には、付帯設備の補修費や入居者入れ替え時のリフォーム費用などが該当します。このお金も、普段から積み立てておくと安心です。

他に、賃貸人の募集や家賃の管理などの賃貸管理を委託する場合は、別途費用が発生します。

固定資産税と都市計画税がかかる

不動産を保有していると固定資産税が発生し、都市部であれば「都市計画税」もかかります。税率は、固定資産税・都市計画税合わせて通常1.7%です。

ただし、課税標準(税率をかける金額)は購入価額よりかなり低いです。また、土地については「小規模住宅用地」として課税標準が6分の1(200㎡まで)になったり、建物についても新築の場合は減免措置があったりします。

固定資産税・都市計画税を合わせた税額は、購入金額の 0.5%前後と考えておくといいでしょう。利回り5%の物件であれば、家賃収入の10%程度に相当します。

金融機関へのローン返済

ローンを組んで購入した場合、金融機関に元本を返済し、利息を支払わなければなりません。1000万円を金利2.5%・20年返済(元利均等返済)で借りた場合、毎年の返済額は元利合わせて約64万円になります。

具体的シミュレーション

現実的な数字で、年間収支をシミュレーションしてみましょう。

自己資金600万円、借入金1400万円(金利3%。20年返済)で、2000万円投資したとします。家賃収入が年間120万円と仮定します。利回りは6.0%です。固定資産税・都市計画税の課税標準は、土地 60万円、建物600万円とします。購入価格と比べてかなり安く感じられるかもしれませんが、小規模住宅用地の特例などがあるので、それほど高くはなりません。

この場合、年間の税額は、「(60万円+600万円)×1.7%=11万円」です。

そして、元利返済は年間約90万円になります。管理費・修繕費は6万円ずつと仮定します。雑費として、エントランスや外灯など「共用部分」の電気代などもあるので、トータルの支出は118万円くらいでしょう。

この条件での年間の資金収支は、「賃料収入120万円-支出118万円=2万円」となります。

返済が終わったら、収益性大幅アップ

年間収支が2万円のプラスしかないというのは、低く感じられるかもしれません。しかし、支出の大半は借入返済です。借入返済は永久に続くわけではありません。先ほどのシミュレーションの場合、 20年で終了する計算です。

20年経過したら、元利返済の負担はなくなります。金融機関に払っていた90万円はそのまま自身の収入になります。目先の収支だけではなく、長期的な視野に立って投資計画を立てることが大切です。

2000万円の物件を買った場合のシミュレーション

返済負担がある期間

収入支出
家賃収入 120万円
管理費 6万円
修繕積立金 6万円
固定資産税・都市計画税 11万円
借入金返済 90万円
雑費 5万円
支出合計 118万円
収支
2万円

返済が終わった後の期間

収入支出
120万円
管理費 6万円
修繕積立金 6万円
固定資産税・都市計画税 11万円
借入金返済 0万円
雑費 5万円
支出合計 28万円
収支
92万円

家賃収入を安定させるために、売却価格を意識する

一般的に投資の採算性を計る際は「毎年得られる収益」だけではなく、「最終的に売却したときの収入」も合わせて計算します。

もっとも、不動産投資の場合、目的が賃料収入というインカムゲインを得ることであり、そのインカムゲインが長期間にわたって期待できるという特性があります。そのため、「最終的に売却」という視点を持たない方もいるのですが、不動産投資で売却価格を意識すること自体は正しく、大切なことです。事実、「一つの物件で長期にわたって賃料収入を得る」のではなく、「数年間で売って、また別の物件に投資する」というスタンスで不動産投資をしている方もいます。

たとえ売却しないにしても、売却価格が大きく下がるような物件は空室が発生するリスクも高いため、売却価格と賃料収入は無関係とはいえません。売却価格を軽視すると、肝心の家賃収入にも影響します。

近隣の物件の動向に目を光らせる

不動産会社に査定してもらうことで、購入した不動産の価格を把握することができます。ただ、コストがかかるため、頻繁に査定を依頼することは、おすすめしません。

大切なことは、近隣の事例をチェックすることです。「空室が発生し、入居者募集が増えた」「良い物件と思えるマンションが売りに出されているが、なかなか買い手がつかない」といった状況になったら、そのエリア自体の人気に“かげり”が出てきた可能性があります。価格が大きく下がる前に売却を検討するのもよいでしょう。

逆に、「新築の物件がたくさん売れている」「近隣の物件に空室が少ない」といった状況であれば、エリア自体の人気が高いということです。そのまま物件を保有するのもあり、高く売れるうちに売ってさらに大きな物件に投資するのもあり、です。

「損益分岐点」を意識する

売却価格を意識することは大事なことですが、神経質になりすぎるのは、NGです。

建物は自然に老朽化するので、多少の価格下落は避けられません。逆にいえば、多少価格が下がっても「人気がない」「売り時」とは限らないのです。

大切なのは、「いくらまでなら下がっても、損はしないか」というライン——すなわち「損益分岐点」を把握しておくことです。

もし、100で買った不動産の価格が80に下落しても、5の利益を8年間得ていたら、「5×8」+「80」-「100」……20のもうけがあります。この場合、価格が60以下になってはじめて損失が発生する計算、つまり、損益分岐点の価格は60となります(下図参照)。

価格が下がっても、すぐ「損をした」ことにはなりません。損益分岐点を意識しながら、価格動向をチェックしましょう。

収益不動産は長く持ち続けるほど有利

ワンルームマンションのような収益不動産は、毎月の収益をもたらしてくれます。ローン返済中は収支がそれほど芳しくなくても、ローン返済後はとても多くの収益になるでしょう。そのような理由から、ローン返済後の収益を生み出すまで、売却はあまりおすすめできません。

ローン返済中に売却をするような事態にならないように、無理のない資金計画を立てることが重要です。

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