100万円から不動産投資は可能！知っておきたい4つのポイントとは？

「少額から不動産投資を始めたい」「100万円くらいから不動産投資を始められたらな……」と思っていらっしゃいませんか？また、「100万円で不動産投資を始めるのなんて無謀……」と諦めている方もいらっしゃるかもしれません。実際に100万円で不動産投資を始めることは可能なのでしょうか？

結論からいうと、100万円で不動産投資を始めることは可能です。ただし、100万円で購入できる物件は築年数が古い物件だったり、駅から遠く離れているような物件だったりと、投資用としてはあまり現実的ではありません。

そこで、今回は「少額から不動産投資を始めたい」という方に向けて、100万円から不動産投資を始める方法と知っておきたい４つのポイントを解説します。

販売価格が100万円の物件は避けて不動産投資ローンを活用

1つ目のポイントは、100万円で販売されている物件の購入は避け、不動産投資ローンを組んで100万円以上の物件を購入することです。販売価格が100万円の物件は、おそらく築古物件や駅から遠い物件でしょう。

そのような物件でも収益を上げることは不可能ではありませんが、「リノベーションする」などの修繕対応が必要になる場合が多く、運用難易度は高くなる上、別途費用が発生してしまいます。

そのため、手元資金が100万円の場合は、ローンを組んで購入物件の予算を増やしましょう。そうすれば、手元資金としては100万円しか捻出していなくても、収益性の高い物件を取得することができます。

不動産投資ローンについて理解する

2つ目のポイントは、不動産投資ローンについて以下を理解しておくことです。

• • 不動産投資ローンを組むメリット
  • ローンに通りやすいケース
  • ローンに通りにくいケース

投資用の物件は不動産投資ローンを組んで購入することが多く、自己資金が少ない場合はローンの借入金額が高額になります。そのため、不動産投資ローンについて知っておく必要があります。

不動産投資ローンを組むメリット

不動産投資ローンを組むメリットは以下の3点です。

• 手元に資金を残しておける
• レバレッジ効果が高い
• 団体信用生命保険に加入できる

手元資金を残しておける

まず、ローンを組むことで手元に資金を残しておけます。100万円を投資に回したいという方の中には、「蓄えはあるが、ある程度は手元に資金を確保しておきたい」という方もいらっしゃると思います。

例えば、「子供の教育資金」や「事故や病気の治療費」など、突発的な支出に対応したいという思いからでしょう。ローンを組んで手持ち資金を残しておけることで、このような事態にも対応できます。

レバレッジ効果が高い

レバレッジ効果とは、「小さい資金で高額な資産を保有する」ということです。不動産投資ローンの場合は、人によっては数千万円のローンを組むことも可能です。

仮に、自己資金100万円でローンを組み、3,000万円の物件を取得したとします。その場合、レバレッジ効果は30倍になるので、非常に高いレバレッジ効果があるといえます。

投資による収益は「保有資産額×利回り」で決まるので、レバレッジ効果が高い投資の方が保有資産額は高額になり、結果的に収益性も高くなりやすいのです。

団体信用生命保険に加入できる

ローンを組むことで団体信用生命保険（団信）に加入することができます。団信とは、借入者が亡くなったり、高度障害になったりしたときに残債が補填される保険です。

つまり、万が一のときでも、家族に残債ゼロの資産が残せるというわけです。また、金利が上がったり、別途保険料がかかったりしますが、がん特約などを付保することも可能です。

ローンに通りやすいケース

ローンに通りやすい方は、端的にいうと「安定して収益があり、信頼に足る人であり、かつ収益性の高い物件を購入する人」です。

具体的には以下のような方といえるでしょう。

• 公務員や大企業の正社員（勤続年数最低1年以上）
• 年収が高い
• 今までにクレジットカードなどの延滞歴がない
• 収益性が高い物件（既に稼働しており空室履歴がないなど）を購入する予定

ローンに通りにくいケース

一方、ローンに通りにくい方は以下のような方です。

• 自営業者や中小企業の派遣社員
• 年収が低い
• 過去にクレジットカードなどの延滞歴がある
• 収益性が低い物件（築古の空室が多い物件など）を購入する予定

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手元資金100万円で購入できる物件について知ろう

3つ目のポイントは、100万円という手元資金でどのくらいの金額の物件を取得できるか把握しておくことです。

というのも、不動産を購入する際は、物件価格だけでなく諸費用もかかるため、「ローンの借入限度額＝購入できる物件価格」ではないからです。

諸費用は用意した100万円から捻出する

物件の購入にかかる諸費用もローンを組むことは可能ですが、審査ハードルも高いのであまりおすすめできません。そのため、物件購入時の諸費用は自己資金から捻出することになります。

つまり、物件価格は全額ローンを組んで（フルローン）購入し、手元資金の100万円は購入時の諸費用に充てるということです。

100万円の諸費用で購入できる物件価格は約3,300万円

不動産の購入に必要となる諸費用は、物件価格のおよそ3%と言われています。そのため、100万円の諸費用で購入できる物件価格は3,300万円ほどです。

言い換えると、3,300万円くらいの物件を購入するときの諸費用が100万円ほどになるというわけです。ただし、諸費用は新築物件と中古物件で異なるので注意しましょう。

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 新築物件の購入

新築物件購入時の諸費用は、物件価格の約3％ほどであり、諸費用の項目は以下の通りです。

• 金融機関への融資手数料や保証料
• 収入印紙代
• 火災保険料、地震保険料
• 不動産登記費用
• 司法書士報酬
• 固定資産税の精算分
• 不動産取得税

 中古物件の購入

一方、中古物件の場合は前項の諸費用項目に加え、「仲介手数料」がかかる場合があります。仲介手数料は、中古物件を仲介してもらった不動産会社に支払う費用であり、以下のように物件価格で上限が異なります。

たとえば、3,000万円の物件であれば、「（3,000万円×3％＋6万円）+消費税（10%）＝1,056,000円」が仲介手数料の上限になります。

ただし、この金額は不動産会社が売主・買主に請求してよい上限額なので、この金額以下であればいくらでも構いません。

この仲介手数料を加味すると、中古物件の購入時の諸費用は7％ほどになるので、物件価格の予算は1,400万円ほどです。

いずれにしろ、中古物件の方が諸費用は高いので、諸費用を100万円と固定するなら、購入できる物件予算は新築より下がる可能性がある点は認識しておきましょう。

100万円で不動産投資をする実例

4つ目のポイントは、100万円で不動産投資する具体例を知っておくことです。というのも、実際にどのような物件が購入できるのか？を知っておくことで、100万円で不動産投資するイメージができるからです。

ここでは、100万円という投資額で、実際に購入できる物件を紹介していきます。

新築区分マンション投資

まずは新築区分（一室）マンション投資について解説します。新築区分マンション投資とは、新築マンションを一室購入し、そこに賃借人を付けて賃料収入を得る投資です。

新築区分マンションのメリット

新築区分マンションのメリットは以下の通りです。

• 資産価値が高い：新築のため
• 節税効果が高い：減価償却費用が高く期間が長いため
• 瑕疵担保期間が長い：売主が宅建業者のため

このように、資産価値・節税効果の高さ、そして瑕疵担保期間が長いことの安心感が、新築区分マンション投資のメリットです。

新築区分マンションのデメリット

一方、新築区分マンションのデメリットは、価格が高く利回りが低い傾向にあるという点です。とはいえ、「新築区分マンション投資＝全物件の利回が低い」というわけではありません。

大事なのは、物件選びであり、収益シミュレーションをしっかり行うことです。言い換えると、収益シミュレーションさえしっかりすれば、前項のデメリットを回避した物件を取得できるというわけです。

どのような物件を購入できる？

3,000万円～3,500万円ほどの新築区分マンションは以下の通りです。

この物件は都営大江戸線・都営新宿線「森下」駅も利用できるので、2駅3路線利用可能な物件です。さらに、無料インターネット・オートロック・宅配ボックスなど設備も充実しています。

このように、3,500万円ほどの予算があれば、好立地物件を取得することも可能です。

中古区分マンション投資

次に、中古区分マンション投資について解説します。中古区分マンション投資は、前項の新築区分マンション投資とほぼ同じで、物件が中古というだけです。

中古区分マンションのメリット

中古区分マンションのメリットは 価格が比較的安いので取得しやすいという点です。当然ながら、同じ立地で同じ広さ、同じ種類の物件であれば新築より中古の方が安価です。

そのため、安価であることによる「取得のしやすさ」は、中古マンションのメリットといえます。

中古区分マンションのデメリット

一方、中古区分マンションのデメリットは以下の通りです。

• ランニングコストの高さ：修繕積立金などが上がっている可能性がある
• 瑕疵担保期間が短い：一般的には半年～2年ほど
• 目に見えない劣化のリスクがある：配管の劣化など

また、経年による空室リスクや家賃下落リスクは決して低くありません。そのため、上記の点をきちんと見極めた上で、物件選定する必要があります。

どのような物件を購入できる？

中古区分マンションは以下の通りです。中古マンションでは、仲介手数料がかかる場合もあるので2,000万円台のマンションもピックアップしています。

このくらいの価格レンジになれば、築年数が10年を切る物件もあり、かつ人気路線であるJR山手線やJR総武線の駅が最寄りという好立地の物件もあります。

また、築年数は22年ですが、渋谷からほど近い神泉駅周辺の物件も検討可能です。

J-REIT（不動産ファンド）

次に、J-REITについて解説します。J-REITは、上記で紹介した新築・中古区分マンション投資とは根本的に異なります。

というのも、J-REITとは「不動産投資信託」の略称であり、性質は株や上場投資信託と近いからです。そんなJ-REITについては以下を解説していきます。

• J-REITの仕組み
• J-REITの特徴
• 収益シミュレーション

J-REITの仕組み

J-REITの仕組みは以下です。

• 投資法人がJ-REIT（証券）を発行し投資家が取得
• 投資家から集めた資金と借り入れで投資法人は不動産を取得
• 投資法人は取得した不動産を運営
• 運営した利益を「分配金」として投資家へ還元

このように、J-REITは投資法人にお金を預け、自分に代わって物件の運用をしてもらうイメージです。また、J-REITは上場しているので、株式のように売買できるためその売買益を得ることも可能です。

J-REITの特徴

J-REITの特徴は以下です。

• • 流動性が高い：上場しているので売買しやすい
  • 少額から取得可能：1口数万円の銘柄がある
  • 分散投資できている：投資法人は複数物件取得する
  • 収益性は落ちる：同じ資金なら現物不動産投資の方が収益は高くなりやすい

このように、現物不動産投資より「流動性が高い」などのメリットがありますが、どちらも運用に成功した場合はJ-REITの方が収益性は低くなりやすいです。

この大きな理由は、レバレッジ効果が現物不動産投資の方が高いからです。

収益シミュレーション

仮に、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人のJ-REITを、100万円分取得したと仮定して収益シミュレーションしてみます。

このJ-REITは、2020年1月15日時点で1口21,900円なので、100万円あれば45口購入（約98.5万円分）できます。

そして、このJ-REITの予定分配金利回りは3.59％なので、「98.5万円×3.59％＝年間約3.5万円」が収益となります。

ただし、不動産の運用状況によって利回りは変わるので、あくまで参考と認識しておきましょう。

まとめ

このように、不動産投資を100万円から始めるのは可能ですが、基本的には不動産投資ローンを利用することになります。

そのためにも、まずは不動産投資ローンについて理解し、その後、予算を組み実際に物件を絞りこみ、収益が上がりそうな物件を選定するというのが流れであることを頭に入れておくとよいでしょう。

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