不動産投資で失敗しないための、投資物件の見極め方

「事前に聞いていた情報と違う……」。そんな落胆を防ぐために、現地に足を運んで物件を見るようにしましょう。
不動産投資で失敗しないための、投資物件の見極め方

不動産投資で失敗しないためには、投資する物件の見極めが非常に重要です。

現地に足を運んで物件を見ておかないと、「事前に得ていた情報と違う……」とがっかりしてしまうこともあるかもしれません。だからこそ、不動産投資を行う際には、必ず物件を自分の目で確かめてから「投資物件としてふさわしいかどうか」を判断してください。

今回は、その“確かめるべきポイント”について、取り上げていきます。

投資物件は「入居者目線」で検討し、価値を判断する

入居者が長く住み続けて家賃を払い続けてくれることが不動産投資の成功につながるため、入居者目線で物件の良し悪しを判断することが大切です。

ここでいう「入居者目線を持つ」とは、「入居者の生活を想像してみること」です。

多くの入居者はその物件から駅に向かい、電車やバスを使って会社や学校に行きます。そして、仕事や授業が終わればその物件に帰宅します。駅から物件までの道のりに、街灯やお店が少なく薄暗いような立地では、入居者がつきにくいでしょう。また、買い物などで、周辺の施設を利用するでしょうから、スーパーやコンビニなどが近くにあるかどうかも重要です。

仮に、広告に「駅から徒歩5分」と記載されていたとしましょう。不動産広告では、「徒歩1分=80m」という基準がありますので、徒歩5分というのは換算すると400mです。しかし、実際に現地を歩いてみると、人通りが多かったり、信号があったりして5分で着かないケースも考えられます。途中に踏切や上り坂などがあると、さらに時間がかかる可能性があります。

また、繁華街にある物件も便利に見えがちですが、住んでみると「うるさい」「夜でもネオンがまぶしい」などの問題が起こるかもしれません。

逆に、文字情報だけでは「魅力に乏しい」と感じていた物件も、いざ見てみると印象が変わることもあります。「駅から遠い」のは「夜が静か」とも解釈できますし、中古物件の場合、「建物が古い」のを「味がある」と考える人もいます。

実際に目で確かめるまでは、安易に投資物件の価値を決めつけないようにしましょう。

周辺環境の移り変わりに気を配る

投資物件の調査に行き「快適な場所」だと感じても、油断は禁物です。将来的に、近くに高層マンションが建って日当たりが悪くなったり風俗関係店ができたりと、環境が変わってしまう恐れもあるからです。

逆に、調査時は不便で住みづらいと思った場所でも、近い将来、新しい駅や公共インフラ・商業施設などができることで、利便性が高まることもあり得るでしょう。オリンピックやワールドカップなどの国民的行事によっても、地域のブランド力は変化します。

不動産物件の価値は普遍的ではありません。物件そのもののスペックだけでなく、周辺環境によって大きく価値は変動します。現段階の情報だけではなく、将来的な情報にも気を配るようにしましょう(周辺の開発計画は、区役所や市役所で確認することが可能です)。

また、インターネットなどで広く情報を収集し、将来、価値が大きく下がる事態が生じた際の対策を考えておくことも必要です。

調査は複数回、条件を変えて行うのがコツ

一般的に、不動産物件は「市街地に近いほど価値がある」と思われがちですが、市街地に近すぎると、騒音、放置自転車、飲食店のゴミなどの問題を生む場合があります。こういった問題を抱えると「快適さ」はなくなってしまうでしょう。

また、治安も入居者が気にする要素です。周辺に商店などが多くどんなに便利な地域でも、深夜まで人が集まって騒がしく、治安が悪いようでは住環境がいいとはいえないでしょう。特に、女性の入居者や小さなお子さんのいる入居者にとって治安は深刻な問題です。

交通面での「安全性」も重要なチェックポイントでしょう。車の交通量がどのくらいあるかは、事前に確認しておきたいところです。車道と歩道が分離されていない道の夜間は、特に危険です。

こういった要素を判断するためにも、現地調査は時間帯や曜日を変えて複数回、行うようにしてください。平日は、閑静に見えていた周辺環境も、休日になると急に悪化するケースがあります。

「建物の印象」は入居者を集める上で大切

物件の外観の印象と内部の印象が大きく異なるケースも少なくありません。最初はあまり良い印象を抱いていなかった物件でも、隅々まで見た結果、「快適性は高い」と判断できる可能性もあります。

とはいえ、基本的にはよほどの強みがない限り、第一印象が悪い物件は避けるのが無難でしょう。なぜなら、入居者の多くはオーナーほど細かく物件を調査しないからです。

全ての入居者が不動産に詳しいわけではありません。むしろ、「好き」か「嫌い」、「きれい」か「汚い」などの印象を優先させて物件を探す人が大半でしょう。

最初に「住みたくない」と感じた印象を覆すことは簡単ではありません。どんなに周辺環境が良く、日当たりなどの条件が整っていたとしても「壁が汚れている」「雑草が生い茂っている」などのマイナス要因が物件全体のイメージを支配してしまうのです。その結果、実は質が良いにもかかわらず、敬遠される物件が出てきてしまうのです。

これらの理由から、第一印象であまり良い印象を抱かなかった物件には、投資をしない方が賢明でしょう。

近隣トラブルへのリスク管理の有無

不動産投資物件に限ったことではありませんが、近隣住民とのトラブルは避けたいところです。もし近隣住民からクレームを受けたり訴訟を起こされたりしたら、入居者が集まりません。

一見、魅力的に見えていた物件でも、いざ購入してみたら、近隣住民の怒りの対象になっていたというケースもあります。近隣トラブルに対するリスク管理が行われているかどうかは、チェックポイントの一つとして覚えておきましょう。

まずチェックしておきたいのは、日照の確保ができているかどうかです。あまりにも高い建物は近隣住宅に影を落とし、景観を悪くしてしまいます。

景観については、建築基準法や条例などで法的な規制があります。しかし、地域によっては規制の対象外となっている場合もあり、受忍限度を超える侵害でなければ違法と見なされません。こうしたケースは裁判で決着がつけられることが多く、深刻な近隣トラブルの代表例ともいえます。

特に法律では禁止されていないものの、外観や臭いが生理的に不快感を与えるような要因があると、いずれ近隣住民とのトラブルを招く可能性があります。下見段階で少しでも気になるところがあれば、売主に詳しく説明してもらいましょう。

中古物件を購入する際、築年数に注意すべき理由

中古物件の購入を検討する場合、築年数が古い物件は細かくチェックし、購入の可否は慎重に判断しましょう。なぜなら、「建築基準法の耐震基準」との関係があるからです。

建築基準法に基づく耐震基準が改正され、建物の耐震性についての基準が厳しくなったのは、1981年6月1日のことです。そのため、建築確認済証の交付日が1981年5月31日以前の建物に関しては、旧耐震基準による耐震性のまま放置されている危険があります。こうした物件(既存不適格建築物)を購入してしまうと、新しい基準をクリアするための補強工事費がかかってきます。それ以上に、実際に地震が来たときに建物が倒壊・破損してしまう可能性が大きいといえるでしょう。

また、全ての売主が耐震性を申告してくれるとは限りません。投資物件を見に行ったときは自分の目で強度を確かめるのはもちろん、過去の資料も提出してもらい、新耐震基準が適用されているかどうかを見極めましょう。

収支計算は取引相手だけでなく、自分自身でも行う

中には「自分の利益を最優先に」と考える売主や業者もいます。

どんなに信頼できそうな取引相手でも、見積もりは鵜呑みにしないようにしましょう。収支計算は自分でも行い、不明点が出たら細かく相手に追求するのが基本です。たとえ自分が間違ってしまったとしても、「必ず自分で計算してみてから判断する」「相手の言い値のままに投資しない」というスタンスを保ってください。簡単な収支シミュレーションは「家賃収入」から「支出額」を差し引くことによって導き出せます。

ローンを組んでいるのであれば、返済期間やどれくらいの利息が発生する仕組みになっているのかをしっかりと確認しておきます。そして、ローンの合計額を正確に算出しましょう。次に、想定される家賃収入を計算し、10年後、20年後、30年後の家賃収入がどれくらいになっているか、シミュレーションします。

売主である不動産業者から紹介を受けた金融機関のローン金利が適正か、提案をされたシミュレーションに家賃収入減少のリスクが盛り込まれているか、修繕費が将来的にかかる可能性がある説明を受けているかなど、チェックした方がよいポイントはたくさんあります。悪質なケースの例を挙げると、買主が不動産を購入することで発生する不動産取得税や固定資産税のことを知らない場合、あえて説明しないといったこともあるようです。このような場合、契約してから気付いたのでは「ときすでに遅し」です。自身でも情報を収集してから、契約に進みましょう。

不動産投資に役立つ情報は多方面から集める

投資物件のチェックを誤ってしまう人は、「情報をないがしろにしてしまう」という特徴があります。

売主や業者が公にしていないような情報も、本人の意欲次第で収集することができます。多くの情報を知っておけば、交渉も有利に運べるだけでなく、物件を調べるときの参考にもなるでしょう。また、専門的な知識を持っていれば、万が一、売主から相場とかけ離れた高い価格を提示された場合でも、異議をとなえることができます。

誰でも閲覧可能な国土交通省のデータベース「土地総合情報システム」は、不動産物件の相場を知るために役立ちます。これからチェックする物件の価値を事前に把握するという点で、有益でしょう。

また、「地元の不動産会社」に話を聞きに行くのも、一つの方法です。不動産取引では大手の業者ほど情報を握っていると思われがちですが、土地柄によっては長く地元に根を張ってきた地場業者の方が詳しいデータベースを持っています。大手さえも知らない裏話や過去のトラブルにも精通していることも多いので、投資物件を調べる際、貴重な情報が得られることでしょう。

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