不動産投資には「入口」と「出口」があります。
アパートやマンションを運用している間には、順調に家賃収入を得られていたとしても、物件を売却するタイミングを見誤れば、売却価格が低くなってしまうこともあるでしょう。その場合、不動産投資全体の収支としては、マイナスになることも考えられます。
不動産投資に成功するためにも、「始め方」だけではなく、理想的な「終わり方」をイメージしてから、不動産投資を始めましょう。
不動産投資の出口戦略とは
不動産投資の出口の形としては、さまざまな方法が考えられます。
物件を売却して終了するなら、次の買い手がつきやすいか、いくらで売却できるか、売却の判断をするポイントはどこか、などを考えます。
また、戸建て賃貸や区分所有マンションを賃貸している場合には「賃貸はやめるが、マイホームとして保有する」などの方法もあります。
どのような形で終わるのが大家さんにとって理想的なのかを明確にしましょう。この記事では、物件を売却する場合について検討していきます。
不動産投資における出口戦略の重要性
物件を運用している間、大家さんの期待通りに家賃収入を上げていた物件も、売却するタイミングを見誤ると、売却価格が大きく下がる可能性があります。
出口戦略を誤らないことが、不動産投資の成否を決定づけますので、物件購入前から考慮しておきましょう。
出口戦略の立て方は、物件の種類や状況により異なります。
簡単に例を挙げますので違いを確認してください。
例：新築マンションと中古マンションの戦略の違い
新築マンションを購入して不動産投資を始める場合、購入費用には広告宣伝費やディベロッパーの利益なども含まれています。しかし、物件を手放すときには、これらの費用は考慮されず、物件そのものだけが査定価格や売却価格となります。
新築マンションは「短期間で売却する」という戦略には向きません。借り手がつきやすく、中古に比べて家賃も高く設定できる点から、長期的な運用を行い、家賃収入を得るという方法が向いています。
一方で、中古マンションは新築マンションと比較すると購入価格が安いでしょう。しかし、耐用年数までの期間が新築マンションに比べて短いので、短い期間しか運用できないことまで考慮に入れておかなければなりません。
例：ワンルームマンションとファミリータイプの戦略の違い
ワンルームマンションは、空室率が高めで家賃が低く、1世帯が定住する期間も短い傾向があり、入居者募集のための費用がかさみます。
一方、ファミリータイプの物件はいったん居住した人が長く住む傾向があり、家賃も高めに設定できます。
ワンルームマンションの大家さんは、空室状況や家賃収入の見込み額などを把握して、収支計算を頻繁に行い、売却についてもタイミングを見極めることが大切です。
例：戸建て物件と一棟アパートの出口戦略の違い
戸建て住宅は空室率が低い傾向にあります。
土地も含めて大家さんの資産である場合は、物件の老朽化による価格下落リスクが抑えられます。郊外の土地や、鉄道駅が遠いなど不利な状況にある物件で、家賃を抑えた経営を行っても、売却時にはトータルで黒字にすることができる可能性があります。
建物の築年数が相当経過した場合も、建物付きの「土地」として売却する方法を選ぶことができます。
一方で、アパートの入居者は、利便性の高い土地に住みたいという希望が強いため、大家さんも人気の高いエリアにある物件を選んでいることが多いでしょう。複数の世帯から家賃を得られるため、家賃収入も安定していることが多いです。
上記のような条件の一棟アパートを、築年数があまり経過しないうちに売却すると、収支面ではプラスにできることが多いです。
物件購入前に出口戦略を立てよう
物件を売却するタイミングによって、建物の価格は大きく変わります。また、投資用不動産は、家賃を高く設定した物件ほど高く売買され、家賃が低い物件には安い価格しかつかない、という傾向があります。
家賃設定も出口戦略に関わってきますので、購入前から出口戦略を立てておきましょう。
不動産投資のキャピタルゲインとインカムゲイン
出口戦略を考える上で知っておきたい「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」という2つの言葉をご紹介します。
キャピタルゲインは資産価値の上昇で得られる利益
不動産を購入したときより、売却するときの方が、不動産価格が値上がりしていた場合の売却益のことを「キャピタルゲイン」と言います。
逆に、値下がりしていると売却損が出ますが、これを「キャピタルロス」と呼びます。
インカムゲインは資産を所有していることで得られる利益
アパートやマンションを所有していると、家賃収入が得られます。
このように、資産を所有していることで得られる利益を「インカムゲイン」と呼びます。
物件を「高く売る」ことが重要
不動産投資が成功か失敗かを判断するには、キャピタルゲイン（ロス）とインカムゲインの両方を考慮します。
キャピタルゲインが大きい（あるいはキャピタルロスが小さい）状態で物件を売却することが、不動産投資の成功につながります。
そのためには「物件を高く売ることができるタイミングや状況」を見極める必要があります。
出口戦略の成功とは
出口戦略の成功とは
・物件ができるだけ高く売れるタイミング
・家賃収入がキャピタルロスをカバーできるほど十分得られるタイミング
の両方を満たす時期に、物件を手放すことができたということです。
区分所有マンション投資の場合
購入価格3,000万円、家賃12万円、空室率5％の物件を10年運用した場合
10年間で得られる家賃総額は
12万円 × 12ヶ月 × 10年 × 95% ＝1,368万円
10年間で、物件の売却価格が900万円下がり2,100万円となりました。
1,368万円（10年間で得られる家賃の総額）＋2,100万円（物件の売却価格）＝3,468万円
物件を購入した価格の3,000万円を上回っているため、不動産投資として成功していると言えます。
一棟アパート投資の場合
購入価格は8,000万円、家賃6万円の部屋が8戸あるアパート、空室率15％を5年間運用した場合を考えます。
5年間で得られる家賃は
6万円 × ８戸 × 12ヶ月 × 5年 × 85% ＝2,448万円
物件を売却した時の価格は、7,000万円だったとします。
2,448万円 ＋ 7,000万円 ＝ 9,448万円
であり、購入価格を大幅に上回っています。
戸建て住宅の場合
郊外にある戸建て住宅を想定します。
購入価格2,000万円、家賃8万円、空室率10％の物件を10年運用した場合
10年間で得られる家賃総額は
8万円 × 12ヶ月 × 10年 × 90% ＝864万円
売却価格が1,300万円だった場合、
864万円 ＋ 1,300万円 ＝ 2,164万円
となり、購入価格を上回る結果を得ることができました。
出口戦略を描きやすい物件とは
大家さんが「売却したい」と考えたとき、スムーズに売却できる物件かどうか、次のポイントをチェックしましょう。
集客力の高い物件かどうかをチェック
集客力の高い物件は、不動産投資家にとって魅力的なので、買い手がつきやすいです。
具体的には、次のような物件が「集客力が高い」と考えられます。
・駅や商業施設に近く生活利便性が高い
・都市部に近く、通勤や通学に便利
・築年数が浅い
・管理が行き届いている
・周辺環境、治安などが良く快適に生活できる
将来の人口動向や需要も見据える
少子高齢化が進む日本では、人口そのものが減っていきます。
それは言い換えれば、将来にわたって、賃貸物件に入居したいと考える人の数そのものが減っていくということでもあります。
そのような状況下では、できるだけ人口流入の多い地域の物件を選ぶことが大切です。生活利便性が高く、通勤や通学に便利な地域、都市部やそれに近い地域が有利でしょう。
売却するべきタイミングを知るために
物件を売却するタイミングを見極めるために、損益分岐点を見つける方法があります。
損益分岐点とは？
物件の運営を続けるにあたって、何年かかれば「得られる家賃収入の総額」と「物件の売却価格」の合計が不動産購入にかかった費用を上回るかを求めましょう。
損益分岐点を上回ったら売却タイミングが来ている
それまでに得られた家賃の総額 ＋ 物件の売却価格 ＞ 物件の購入価格
この計算式を満たすタイミングを見つけることが大切です。
実際に物件を手放すのは、このタイミングを多少超えても構わないのですが、あまりにも遅くなると、建物のメンテナンス費用もかさむようになります。空室率が上昇した場合には、物件の売却価格も下がるでしょう。
有利に売却ができるタイミング、逆にコストが増大しすぎるタイミングなどを見極めましょう。
不動産価格の変動を観察する
物件の価値は、周辺の相場や社会情勢に応じて変化するので、大家さん自身が情報収集して正確な価値を把握しておきましょう。
空室があまりに多い物件は買主に敬遠される
空室があまりに多い物件は、「購入しても利益があがりそうにない」と考えられ、不動産投資家に敬遠されます。
空室率の改善に努めることは、大家さんの家賃収入を増やすことにもつながります。空室率はできるだけ低い状態をキープしましょう。
物件価値が極端に下落した場合に検討すべきこと
物件の価値が下落した物件は、「建物付きの土地」として売却する方法もあります。
建物を解体する費用は、大家さんが負担する方法もありますが、買主に負担してもらう代わりに売却価格を下げる、という方法も考えられます。
売却時のアドバイスと注意点
物件をできるだけ高く売却するためのポイントや注意点をご紹介します。
物件の保有中から良い状態を保つ管理を
同じ築年数の物件でも、メンテナンスが行き届いた物件と、手入れされず荒れ放題の物件では、前者の方が不動産投資家にも、入居者にも、印象が良いです。
物件のメンテナンスは、入居者の快適性を高めるため、そして出口戦略を有利に進めるためにも必要なのです。
リフォームしてからの売却で有利になることも
築年数や物件の状態によっては、リフォームしてから売却すると、買い手がつきやすくなる場合もあります。
ただし、やみくもに「新しくすればいい」ということではなく、地域のニーズを調査し、ニーズに合わせたリフォームを行うことが大切です。
買主にとって魅力的に見える売り出し方をする
大家さんが物件を売却するときは、次のように考えるでしょう。
・できるだけ高く売りたい
・売却代金でローンの残債を返済したい
・物件の悪いところはできるだけ知られたくない
一方で、買主にも考えがあります。
・できるなら相場より安く買いたい
・これからローンを利用するのだから回収できる物件を買いたい
・物件の悪い点まで知った上で慎重に決めたい
売主の立場だけではなく、買主の立場や考えを理解し、買主の不安や疑問を解消できる交渉が必要です。
値下げ交渉に応じるかは慎重に見極める
いったん「物件を手放したい」と考え始めると、「売却する」ことばかり焦ってしまい、値下げ交渉に応じてでも、物件を手放そうと考えてしまう大家さんもいます。
しかし、大幅な値下げに応じた結果、不動産投資ローンの残債を返済できなくなったり、不動産投資全体の収支がマイナスになったりしてはいけません。
大家さんは、買主との交渉に臨む前に、「ここまでなら値引き交渉に応じる。これ以上は応じられない」というリミットを、決めておく必要があります。
まとめ
不動産投資に成功するために、物件購入前から出口戦略を意識しておきましょう。
不動産経営の出口戦略は、物件の種類、中古・新築、残りの耐用年数、物件の状態などによって変わります。そのため大家さんは、不動産投資の始め方と終わり方をイメージし、その方法を叶えることができる物件を選ぶようにしましょう。
集客力の高い物件、空室率が低い物件は出口戦略の選択肢も広いのですが、空室率が高く、メンテナンスが行き届いていない、立地条件が悪いなどの悪条件を抱えた物件ほど、取ることのできる出口戦略も限られます。
物件選びの段階から、出口戦略を描きやすい物件を選びましょう。
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