不動産投資では、所有物件を賃貸に出し、入居者がつくことで、継続的に家賃収入を得ることができるため、給与所得以外の収入源を確保したいサラリーマンにとって魅力的な投資方法です。
不動産投資を検討する方の中には「年間100万円くらい欲しいけどハードルが高そう……」と思っているサラリーマンもいらっしゃるかもしれません。
しかし、サラリーマンで実際に年間100万円の家賃収入を得ている人は多くいます。
そこで今回の記事では、サラリーマンが家賃収入で年間100万円を達成するまでの方法について紹介していきます。
サラリーマンでも年間100万円の家賃収入は実現可能？
年間の家賃収入100万円は実現できない金額ではありません。達成している人がいるのも事実です。
では、どのくらいの月収があれば年間100万円に達することができるのでしょうか。
100万円と聞くと目標が高すぎると感じるかもしれません。しかし、単純に100万円÷12ヶ月で計算してみると、約8万4,000円です。月に8万4,000円の収入ならば自分でもできると思われるのではないでしょうか。
ではどのような物件を選んだら年間の家賃収入100万円を達成することができるのか、詳しく見ていきましょう。
サラリーマンが年間100万円を達成するのにおすすめな物件
年間100万円の家賃収入のためには物件選びが大切です。東京23区内で8万4,000円ほどの物件と言えば、単身者向け1Kの住まいになるでしょう。
東京23区内の1Kで家賃が8万4,000円以下の物件の例をいくつか挙げておきます。
家賃8万4,000円…板橋区 25.60㎡ 4階 最寄り駅から徒歩8分 新築
家賃8万4,000円…江東区 25.52㎡ 2階 最寄り駅から徒歩3分 築7年
家賃8万2,900円…文京区 23.19㎡ 4階 最寄り駅から徒歩9分 築9年
東京23区以内でも家賃8万4,000円以下で築年数10年未満の物件が見つかることがお分かりいただけたでしょうか。
ちなみにこれらは単身者向け物件のため、ファミリー向けに比べて少し狭めになっています。しかし、1人で住むならば特に問題はない広さです。
また、これらの物件ですが、全てオートロック、宅配ボックスが完備されています。室内設備を見てもエアコン付きとなっています。
比較的単身者が多い東京23区内、そして、これだけの設備が整っている物件となれば入居者を集めるにあたって有利に働くと見込まれます。
家賃収入で年間100万円を達成するには入居者がすぐに入るような物件を選ぶのが重要です。候補がいくつかあれば立地条件だけでなく、設備等もよく吟味して決定するようにしてください。
家賃が全て収入になるわけではない！必要経費についても要確認
さて、家賃収入が年間100万円を超えたとしても、それがそのまま手取り額となるわけではありません。
家賃収入の中から支払うべき税金や経費があることを忘れないでください。経費として考えられるのは、以下の項目です。
- 入居者募集のための広告費
- 更新料
- 地震保険・火災保険などの損害保険料
- 固定資産税
- 借入金の利子
- 管理費
- 修繕費（修繕積立金も含む）
- 共益費
これらにかかる費用は経費として家賃収入から差し引かれます。手取り額がどのくらいになるかを計算する時は経費のことも考えておきましょう。
家賃収入には税金もかかる
家賃で収入を得た場合、金額によっては税金がかかります。サラリーマンの場合、給与以外に年間20万円以上の所得があれば確定申告が必要になります。
この20万円とは、経費等を差し引いた後の収入（所得）のことです。ちなみに年間所得が20万円を超えない場合は申告の義務はありません。
なお、税金（所得税）は累進課税となっています。年間所得が100万円の場合に税金をいくら支払うことになるのか、下記の速算表を使って計算してみましょう。
所得税の速算表
| 課税される所得金額 |
税率 |
控除額 |
| 1,000円 から 1,949,000円まで |
5％ |
0円 |
| 1,950,000円 から 3,299,000円まで |
10％ |
97,500円 |
| 3,300,000円 から 6,949,000円まで |
20％ |
427,500円 |
| 6,950,000円 から 8,999,000円まで |
23％ |
636,000円 |
| 9,000,000円 から 17,999,000円まで |
33％ |
1,536,000円 |
| 18,000,000円 から 39,999,000円まで |
40％ |
2,796,000円 |
| 40,000,000円 以上 |
45％ |
4,796,000円 |
出典元：国税庁 所得税の税率
「100万円×5％＝5万円」で所得税額は5万円と算出されました。経費を差し引いて100万円の所得があっても手取りは95万円以下になってしまうということです（住民税など他の税金、借入金の返済等は考慮していません）。
ところで、ちょっとでも節税したいということで、受けられる控除を調べる人もいるかと思います。そこでよく話題に上がるのが住宅ローンを支払っている間に受けられる「住宅ローン控除」です。
ただ、住宅ローン控除は自分が住む住居ならば対象になりますが、自分が住まない賃貸目的の住居の場合は、物件購入のために借入金があったとしても対象にはなりませんので覚えておきましょう。
また、サラリーマンが不動産投資をする場合、勤務先に給与以外の収入額を知られたくないという人もいるのではないでしょうか。
もし勤務先に知られたくないのであれば自分で確定申告を行うことはもちろん、納付まで自分で行わなければなりません。自分で納付するための確定申告書類の書き方も事前に確認しておきましょう。
修繕費・管理費のことも忘れずに
不動産投資にかかる経費の中で忘れられがちなのが、「管理費（日常的な管理や設備の維持等にかかる費用）」と「修繕費」です。物件は長期間保有していれば必ず劣化します。そして、古くなった物件には入居者が集まりにくくなります。
そこで、修繕などによって劣化をカバーすることが一般的な対応ですが、キッチンだけ、トイレだけ、とリフォーム箇所を限定しても数十万円、全面リフォームともなれば数百万円かかることも予想されます。
こうした実情を考えて、家賃収入100万円を達成できたとしても油断はできません。その後、劣化をカバーするためにかかる費用を予め想定して、しっかり長期的な収支計画を立てるなど対応を考えておきましょう。
家賃＝手取り額ではない！不動産所得の違いは？
せっかくならば、家賃収入から経費や税金を差し引いた不動産所得＝手取り金額が年間100万円を超えることを目標としたいものです。不動産所得100万円を目指すにあたっては、家賃の設定が重要です。どのように設定したらいいのかを考えていきましょう。
まず行うべきなのは近隣の家賃相場の調査です。周囲の類似物件・競合物件と比べて、高過ぎると入居者が集まりにくくなります。家賃相場は「〇区 家賃相場」というキーワードでインターネットを検索すれば確認できます。物件の保有を検討するのなら、すぐにでも行いましょう。
家賃相場を確認したら、次はどんな層（入居者となる人の属性等）をターゲットにしたいのか、地域住民や勤務者等、地域関係者にはどのような人たちが多いのかを考えて家賃を決めていきましょう。
例えば、女性にとってイメージのよいエリア内の物件で女性に好まれそうな条件（新しく清潔な建物、キッチンが広い、使いやすい洗面所がある、女性に人気のカフェが近いなど）を備えているのならば、家賃設定は少々強気でもよいかと思われます。
また、学生が多い地域ならば、学生向けに近隣地域よりも家賃相場が低くなる傾向にあるため、家賃設定を低めに設定する必要があるかもしれません。その場合は、結果的に1室あたりの家賃収入が希望より少なくなってしまうこともありえます。その場合には、1室ではなく複数の部屋を保有するなどして家賃収入を確保する対策を立ててみるのも一つの方法です。
そして、保有する物件が古くなった時のことも考えておかなければなりません。修繕をしないまま家賃を下げて入居者を集めるのか、きれいにリフォームして家賃はそのまま、もしくは値上げして入居者を集めるのか、そのスタンスも物件購入前から検討しておくのもいいかもしれません。
なお、家賃の設定については不動産会社からもさまざまなアドバイスがあると思われますが、必ずしも不動産会社に言われたとおりにするのではなく、自分でもしっかり考えて不動産会社と意見をすり合わせることも肝心です。
相談できる不動産会社を探そう
不動産投資をする場合、自分1人で物件を購入、管理することはほぼ不可能と言えます。そのため、不動産会社を頼ることになるのですが、安心して頼れる不動産会社を探すためにはどうすればよいのでしょうか。
一番のポイントは評判の良し悪しを見ることです。実際に不動産投資をしている知人がいれば聞いてみるのもいいですし、もしいない場合は「不動産投資セミナー」などに出席するのもおすすめです。信頼できる人がいれば、不動産会社を紹介してもらえるよう頼んでみるのもいいかもしれません。そして、いくら扱う物件が多くても、評判が悪いところに頼むのは考え直した方が良さそうです。
また、簡単に「儲かります」「すぐに利益がでます」と勧誘してくるような不動産会社も避けてください。不動産投資は投資する側も多額の資産を使って行います。慎重になりすぎるくらいがちょうどいいですし、すぐに儲かるものではないことを自覚しておきましょう。
さらに、物件を購入した後の管理についてどのようにしているかが非常に大切です。この点は、必ず不動産会社によく聞くようにしてください。オーナー（投資者）に任せっぱなしという会社もあるかもしれません。サラリーマンをしながら物件の管理をするのは手間もかかり、非常に難しいと思われます。どの程度不動産会社が助けてくれるかを必ず確認しましょう。
不動産投資を扱う不動産会社はたくさんあります。短慮して即決するようなことはせず、セミナーに出席、または営業担当者に複数回話を聞いて、信頼できる会社を見つけるのがよいでしょう。
まとめ
サラリーマンが不動産投資をする場合、家賃収入で年間100万円を達成させるには月間8万4,000円程度の家賃が入れば可能になります。
しかし、この100万円は税金、経費込みでの金額です。実際の手取り額はもっと少なくなることを把握しておきましょう。
初心者が不動産投資で利益を確保するのは簡単ではありません。
まずは手取り100万円を目指して、より良いアドバイスをくれる不動産会社を探すところから始めてみてはいかがでしょうか。
