5分で分かる「サブリース」とは?契約内容やメリット、注意点を解説

サブリースとは、賃貸経営のリスクである"空室リスク"を回避する手段の一つです。言葉の意味は知っているけど、詳しい内容までを理解できていないという方も多いのではないでしょうか。
5分で分かる「サブリース」とは?契約内容やメリット、注意点を解説

最近、サブリースをめぐり、「保証された賃料が顧客に⽀払われない」などのトラブルが度々メディアに取り上げられています。そういったトラブルを受け、国⼟交通省は悪質業者の排除に向け、法規制の導入を検討に入り、2020年以後の早期に新法制定を目指すとしています。

しかし、本来サブリースとは空室リスクを回避するための手段です。それがなぜ問題になっているのか、そもそもサブリースとはどのようなものなのか、よく分からないという方もいらっしゃるかもしれません。

そこで今回は、賃貸経営を検討されている方に向けて、サブリースの概要と実態、そして契約を利用する際の注意点や問題点について解説します。

サブリースとは、賃貸経営のリスクである”空室リスク”を回避する手段の一つ

サブリースとは、賃貸経営のリスクである空室リスクを回避する手段の一つです。

具体的には、アパート経営など賃貸経営を行うオーナーからサブリース業者が賃貸物件を借り上げて、その賃貸物件の入居者募集や入居者からの賃料回収などを行います。サブリース会社は、賃貸物件の入居の有無に関わらず、オーナーに保証賃料を支払います。

保証賃料とは、サブリース会社が入居者から受け取っている家賃からサブリース手数料などを差し引いたもので、サブリース賃料とも呼ばれます。

これと類似のサービスに、「集金管理代行」というものがあります。集金管理代行は、文字通り、賃貸物件の入居者からの賃料(以下、本来賃料)回収を代行するサービスです。手数料などを差し引いた後、オーナーに賃料が支払われるという点では、サブリースと似ている点もあります。しかし、集金管理代行では、入居者がいなかった場合は賃料が発生しないため、オーナーは賃料収入を得ることができません。すなわち、空室リスクを自らがそのまま背負うことになるという点がサブリースとの大きな違いです。

サブリース 集金管理代行
入居者の有無 関係なく保証賃料が支払われる 入居者の有無に応じて賃料収入が異なる
手数料 必要(賃料の10~20%程度) 必要(賃料の3~5%程度)
空室リスク 回避手段として有効 回避することはできない

 

サブリースのメリット

では、サブリ―スには、どのようなメリットがあるのかを整理してみましょう。

空室リスク、滞納リスクの回避

サブリースの大きなメリットは、「空室リスクを回避できること」でしょう。空室が発生すると、見込んでいた賃料収入が得られず、アパートローン返済の支払いに回せないなど、キャッシュフローに影響を及ぼします。

一方、サブリースで保証される賃料は、本来賃料よりも下回ることになりますが、入居者の有無に関わらず、サブリース契約に定められた一定の収入(保証賃料)を得られることがオーナーにとって安心材料となるでしょう。

管理業務を一括で任せることができる

賃貸経営を行う際、入居者募集や賃貸契約の締結、家賃回収、入居者対応など様々な管理業務が発生します。サブリースを活用すると、それらの管理業務もサブリース業者に代行してもらえることになります。特にサラリーマンオーナーにとっては、手間のかかる管理業務をプロに一括して任せることができるので、メリットを感じる方も多いのではないでしょうか。

確定申告が簡素化できる

賃貸経営における収入は、不動産所得にあたりますので、確定申告が必要です。しかし、サブリースを活用すると、入居に関する管理業務はサブリース業者が行います。そのため、オーナーは入居者の入退去時にかかる費用などの計上が不要となり、確定申告にかかる収支管理が簡便になります。

サブリースのデメリット

サブリ―スには、メリットもありますが、デメリットもあります。したがって、サブリースを検討するにあたっては、デメリットを十分把握した上で、メリットに目を向ける必要があります。

家賃収入が最大化できない

賃貸経営において受け取ることができる収入には、賃料収入の他にも、前段で少し触れましたが、入退居時の費用の1つでもある、礼金や更新料があります(※敷金は預り金)。しかし、サブリ―スの場合、入居者と賃貸借契約を締結するのはあくまでもサブリ―ス業者なので、礼金や更新料を受け取ることができるのはサブリース業者です。

サブリース契約の内容にもよりますが、サブリース活用時、一般的にはオーナーは礼金や更新料を受け取ることができません。また、家賃収入も本来賃料を下回る保証賃料となるため、家賃収入を最大化することができません。

入居者を選ぶことができない

サブリースを活用すると、サブリース業者が入居者募集や入退去の手続きなどを行うことになります。そのためオーナーが自ら入居者を選ぶことはできません。

サブリース業者は、入居者の有無に関わらずオーナーに保証賃料を支払う必要がありますので、入居者をつけて家賃収入を確保できなければ、不足分をサブリース業者が負担しなければなりません。そのため、サブリース業者によっては、入居者審査のハードルを低く設定してでも入居者をつけようとする可能性もあります。その結果、オーナーとしては、好ましく思わない入居者が入居してしまうことがないとも言い切れません。

サブリース会社の倒産リスク

サブリース業者が倒産すると、オーナーは保証賃料を受け取ることができなくなります。サブリース業者が入居者と締結した賃貸契約はオーナーが引き継ぐことになりますが、同時に空室リスクもオーナーに引き継がれます。

また、契約内容にもよりますが、入居者情報をサブリース業者がオーナーに報告していない場合もあります。その場合、サブリース業者から賃貸契約を引き継いだものの、既存の入居者が誰なのか分からなかったり、入居者が引き続きサブリース業者に賃料の振り込みを行ったりといったトラブルが生じるケースもあるので注意しましょう。

サブリースの注意点、問題点

 サブリースのメリットとデメリットを踏まえ、サブリース活用時の注意点と問題点について、確認しておきましょう。

 サブリース契約の費用

サブリース契約によるサブリース業者が保証する賃料は、本来賃料の80%〜90%とされているのが一般的です。つまり、サブリースを活用する場合、本来賃料の10%~20%の費用がかかることになります。

ここで、近年メディアにも取り上げられたシェアハウスをめぐるトラブルを振り返ってみましょう。

シェアハウスメーカーは、30年間定額の家賃を保証するとうたって、シェアハウスの販売とサブリ―ス事業を展開していました。

ところが、実際にはシェアハウスの入居率は低く、オーナーに支払う保証賃料より実際の家賃が下回っており、廉価なシェアハウスを高額で販売して得た利益で保証賃料を補填する状態が続いていました。しかし、別のシェアハウスメーカーの破綻をきっかけに銀行が融資をストップ。

すると、シェアハウスの販売ができなくなり資金繰りが悪化、オーナーに保証賃料を支払えなくなり、ついにはそのシェアハウスメーカーは破たんしてしまいました。その結果、シェアハウスのオーナーは保証賃料を打ち切られ、多額のアパートローンと入居率の低いシェアハウスが手元に残ることになってしまったのです。

 

このようなトラブルに巻き込まれないためにも、サブリース活用を検討する前に、少なくとも基礎知識程度は有しておきたいものです。

先程のケースでは、「30年間家賃保証」「空室リスクはない」などとオーナーに説明していたようですが、実はサブリース契約には保証賃料の見直しがあります。

サブリースの契約期間と家賃保証の見直し

サブリースのうたい文句として、○○年保証とパンフレットなどに記載があっても、サブリースの契約書に、数年ごとに家賃保証の見直しがあることが明記されているのが一般的です。

サブリース活用の有無を問わず、当然のことながら、賃貸物件は永久に新築状態であり続けることはありません。年数を経ると、老朽化し、賃貸物件の魅力が低下する可能性があります。そのため、賃料の引き下げを行わなければ入居者が集まらない時期が来ることも十分に考えられます。また、周辺に新築の賃貸物件や嫌悪施設が建設されることにより、賃貸需要の変化が生じる可能性もあるでしょう。

そのため、サブリース契約において、数年ごとにサブリース賃料を見直す旨が規定されていることは、問題ではなく当然のことと言えます。ですので、数年ごとに保証賃料の見直しがあることを踏まえた上でもなお、キャッシュフローが悪化しないかどうかを、あらかじめシミュレーションしておく必要があります。

サブリース会社のリサーチ・分析力および集客力

サブリース会社は、どこでも同じではありません。サブリース会社のリサーチ力、分析力、集客力は、会社によって異なります。オーナーの良いパートナーとなってくれる会社を探すことが大切です。

目先の利益ではなく、オーナーの将来のことも親身に考え、資料提供やライフプランのシミュレーションなどにも真摯に対応してくれる会社を選ぶようにしましょう。

※参考:グローバルリンクマネジメントのサブリース

 

一般的なサブリースは2年に1度、保証賃料の見直しがあるのに対して、グローバルリンクマネジメントのサブリースは7年ごとの見直し、かつ金額の下落幅は5%以内となるので、安定した賃貸経営を行うことができます。

 

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アパート経営のサブリースとマンション経営のサブリースの違い

ちなみに、「サブリース」と同じ意味合いで使われる「一括借り上げ」という言葉がありますが、厳密に言えば、その意味合いは異なりますので、よく理解しておきましょう。

アパート経営のサブリース

アパート経営のサブリースは、アパートの全室を対象とすることが一般的です。サブリース会社が全室を借り上げることから、「一括借り上げ」と称されます。一括借り上げの場合、建物のメンテナンスなども一括して行うことが条件となっている場合もあります。

マンション経営のサブリース

一方、マンション経営の場合、1部屋ごとにサブリースを行うことが一般的です。複数のマンションを所有している場合で、1部屋ごとにサブリースの活用有無を使い分けることもできます。

解約時のトラブル

サブリース業者とオーナーは、一般的に普通借家契約に基づいてサブリース契約を締結します。この場合の貸主はオーナー、借主がサブリース業者となります。

普通借家契約は、契約期間満了後は、借主が引き続き契約更新を希望する場合、原則として同条件で契約が更新されることになります。貸主は、原則として更新を拒絶することはできません。なお、貸主、借主双方から賃料の見直しを請求することも認められています。

また、契約期間の途中で解約することもできます。借主からの中途解約は特段の事由がなかったとしても行うことができます。ただし、貸主からの中途解約は貸主に正当な事由や立ち退き料などの給付がなければ、原則として行うことができません。

この規定に基づき、一般的なサブリース契約では、オーナーから契約期間の途中で解約を申し出る場合、違約金が発生する可能性がありますので、あらかじめよく認識すると共に、十分注意してください。

サブリース以外のサービス


サブリース以外にも、オーナーをフォローするサービスがあります。様々なサービスがあることを知った上で、必要に応じた選択を行いましょう。

管理委託

管理委託とは、賃貸経営に関わる管理業務を代行してくれる委託サービスです。パッケージ化されたサービスを提供している会社もありますし、必要な管理サービスをメニューの中から選ぶことができる会社もあります。

滞納保証

滞納家賃の回収を代行してくれる委託サービスです。家賃滞納者から回収を行うことは、想定している以上に手間がかかります。プロのスキルで確実に滞納家賃を回収することができます。

まとめ

サブリースは、空室リスクを回避することができるなどオーナーをフォローする仕組みが整っています。しかし、内容をよく理解していなければ「こんなはずじゃなかった……」と、頭を抱えることになりかねません。目先の利益だけを見るのではなく、長期的な視点を大切に収支計画の作成 とシミュレーションを行った上でサブリースを利用するかどうかじっくりと検討することをおすすめします。

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