不動産投資の相談相手は誰がいいの?相談時に参考にしたい7つの事例【体験談付き】

不動産投資でよくある相談事例を7つ、ご紹介します。不動産投資をはじめるための材料にしてください。
不動産投資の相談相手は誰がいいの?相談時に参考にしたい7つの事例【体験談付き】

不動産投資に限らず、新しく物事をはじめるときには、困り事や悩み事について相談できる相手が欲しいものです。不動産投資の悩みは、不動産知識があり、なおかつ親身になってくれる相手でなければ相談が難しく、一人で悩んでいる方もたくさんいることでしょう。

今回は、これから不動産投資をはじめる方やはじめたばかりの方向けに、不動産投資でよくある代表的な悩みや疑問、そしてそれらを相談すべき人についてまとめてみました。

3つの代表的な相談相手

 

不動産投資の悩みは、むやみに周りの方に相談したところで、有意義な情報を得られるケースは少ないでしょう。つまり、これまでに不動産投資をしたことがなく、不動産投資の仕組みや、やり方などについて精通していない方には相談してもあまり意味がない、ということです。友人・知人はもちろん配偶者や親に相談してみたところで、頭ごなしに反対されてしまうケースも多いでしょう。

それでは、不動産投資に関する悩みは誰に相談すべきなのでしょうか? 相談先としては、ファイナンシャルプランナー、不動産投資経験者(オーナー)、不動産投資会社などが候補として挙げられます。

不動産投資経験者(オーナー)

実際に不動産投資経験者(オーナー)の方に相談することは、不動産投資を行っていく上でとても参考になります。不動産会社との付き合い方、値引きの具体的な方法などといった実務的な忠告、ローンを組んだことによる不安、家族への説明はどのようにすればよいかといった心理的なアドバイスなど、経験したことのある人からでないと得られない情報をもらえることが何よりのメリットです。

デメリットとしては、職業・年齢・経済状況などが人それぞれ異なるため、不動産投資のプランが異なる可能性がある点です。

例えば、同じような物件を購入するとして、その方はローン融資が下りたとしても、あなたの場合は審査に通らないかもしれません。また、その方は本業が忙しく管理を管理会社に任せていたとしても、あなたに時間の余裕がある場合は自分で管理した方が利益率の向上を見込める可能性もあります。これまで区分マンションを専門に投資してきた方に木造アパートの運営方法を相談しても、具体的な意見を聞くことは難しいでしょう。

とはいえ、不動産投資経験者の話は、今後不動産投資を行う上で参考になることに間違いありません。周りに不動産投資経験者がいれば、まず話を聞いてみましょう。

不動産投資を行っている先輩サラリーマンのからのアドバイス

実際に不動産投資を行っているサラリーマンは、20代後半や30代前半など若い年代も少なくありません。不動産投資を行う際、多くの人が自己資金に加えて金融機関から融資を受けます。金融機関の融資には審査があり、安定した給与が保証されているサラリーマンは比較的融資を受けやすいのです。また、不動産投資で得た所得は給与の所得と通算して所得税や住民税を算出します。不動産投資の所得が赤字になれば節税できるというメリットもあります。

ほかにも私的年金の確保や、生命保険の代わりなどといったメリットもある不動産投資。自己資金にゆとりがある人が行うものだというイメージがありますが、年金不安が危惧される昨今、株式投資などと同じく、将来に向けてできる資産形成の一つとして情報収集から検討するのがおすすめです。

詳しくはこちら|サラリーマンの不動産投資|先輩からの12のアドバイス【事例付き】

不動産会社(不動産投資会社)

 

不動産投資をはじめることを決意して、実際に物件を購入する段階になれば、ほぼ確実に不動産会社(不動産投資会社)を利用することになるでしょう。

不動産会社は、物件の紹介、内覧、売買契約の成立、物件の引き渡しまで、不動産の売買に関する一連の手続きを行ってくれる不動産投資のパートナーです。不動産取引の進め方や必要書類の準備など、不動産に関する悩みについてもアドバイスしてくれます。

ただし、ひとくちに不動産会社といっても新築マンションの売却を専門にしていたり、管理が中心だったりとタイプがさまざまなので、投資用不動産を専門として取り扱っている会社を選んでください。

不動産会社に欲しい物件の種別、価格帯、地域などの情報を伝達すれば、その情報を基にあなたに合った不動産を探してくれます。これは大きなメリットといえるでしょう。

デメリットとしては、基本的にあなたは「お客さま」であるという点です。物件を購入してもらいたいがために、場合によってはメリットばかりを強調して、デメリットを少なく説明するケースも考えられるでしょう。

不動産会社を選ぶ際は、実績があり信頼のおける会社を選ぶようにしてください。会社のホームページから実績、資本金、従業員数などを確認し、もしその会社がセミナーなどを開催しているのであれば、実際に足を運んで話を聞いてから判断するようにしましょう。上場企業であれば、上場審査基準をクリアしていることは信頼できる大きなポイントで有ることはもちろんのこと、公開されている財務状況や決算説明資料などを確認できます。インターネット上の口コミだけでなく、自身の目で強み弱みを判断しやすいため、非上場企業に比べると選びやすい、といえるかもしれません。

不動産会社選び5つのポイント

投資を成功させるためには、まず投資するマンションが優良物件であることは絶対条件です。そして、その優良物件を仲介する不動産会社がどのような会社かを見極めることこそ、不動産投資を成功させるための近道だといえます。購入前のアドバイスや具体的な物件の紹介、その後のケアなど長いお付き合いをすることになる不動産会社。どのようなポイントを抑えて選べばよいのでしょうか。

ポイント1:実績がある不動産会社かどうか
まず新築マンションを中心に扱う不動産会社であれば分譲販売の棟数・戸数を、中古マンションを中心に扱う不動産会社であれば登録件数や成約件数など実績を確認します。株式上場の有無も、実績の判断材料として有効ですし、宅地建物取引業免許証の更新回数についても確認しておきましょう。

ポイント2:都心部の物件数
賃貸の需要は人口に比例するため、賃貸需要の多い都心部の物件を多く扱う不動産会社を選ぶようにしましょう。

ポイント3:よりよい融資条件を提案してくれるか
不動産投資でローンの返済は、支出の中でも大きな割合を占めます。わずかな金利差でも、総支払額が条件によっては数百万の差が生まれます。より良い融資条件を提案する金融機関を紹介してくれること、また金融機関ごとの特徴や情報に精通している営業マンがいる不動産会社を選ぶことが重要です。

ポイント4:アフターフォローがしっかしているか
不動産投資は物件購入がゴールではありません。投資をスタートしてからも、確定申告や軌道にのった後の的確なアドバイスなどアフターフォローがしっかりしている不動産会社を選択しましょう。

ポイント5:管理会社がしっかり管理しているか
管理には「賃貸管理」と「建物管理」の2つがあります。自社で管理部門を持っている場合や、関連会社に管理を委託している場合など様々です。どの管理会社がマンションの管理を行、その管理会社の評判はどうかなど確認を怠らないようにしましょう。

詳しくはこちら|ワンルームマンション投資を成功に導く会社選び~5つのポイント解説~

ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナー(以下、FP)は、家計に関する相談から住宅ローン、税金、投資、教育や老後の資金など、お金に関するあらゆる分野に精通しているエキスパートです。

FPに相談するメリットは、FPが利害関係のない「第三者」であるため、客観的な視点からアドバイスをしてもらえるという点です。

不動産会社や建設会社、不動産投資コンサルタントなどの不動産の専門家は、不動産に関する知識だけではなく、実務にも精通しているでしょう。しかし、これから不動産投資をはじめようと考えている方が、いきなりこれらの方に相談することはあまりおすすめできません。なぜなら、「お客さま」になってしまう可能性が高いからです。

対して、FPは中立の立場から、顧客の現在の経済状況を分析した上で、顧客に適した投資プランを提案してくれます。場合によっては「現状では不動産投資はやめた方がよい」というアドバイスを受けるかもしれません。このようなアドバイスができるのも第三者ならではの強みです。

デメリットとしては、全てのFPが中立性を維持しているかどうか疑問がある点です。

不動産会社と協力関係にあるFPであれば、「不動産投資が有利」という印象操作をして不動産会社に誘導することも考えられます。不動産会社との協力関係に限らず、保険会社と協力関係にあるFPであれば、「不動産はリスクが高い。元本が保証される保険に加入したほうが良い」と、保険加入に誘導することも考えられます。

また、FPはお金に関する分野には詳しいものの、不動産投資の専門家ではありません。例えば、「木造アパートとRCのマンション、どちらがよいのか」「購入価格を値引きするコツは?」といった、“不動産投資を進める上での具体的なテクニック”については答えられないケースも多いので、この点には注意が必要です。

もしFPに相談する場合は、有料相談で、FP自身が不動産投資を行っているような、不動産投資に強い方を探してください。そのようなFPであれば、中立性と専門性を持っている可能性が高いので、適切なアドバイスを受けることができるでしょう。

相談時に参考にしたい7つの事例

 

ここでは、不動産投資をはじめようとしている方からよく寄せられる相談とその回答をご紹介します。

その①「不動産投資には自己資金はいくら必要?」

結論からいえば、不動産投資をはじめるために必要な自己資金の額は、年収次第ということになります。

年収が1000万円以上で企業に勤めている方の場合、手付金として利用するための自己資金が10万円程度あれば、不動産投資をはじめられることもあります。なぜなら、収入が高く安定した職業に就いている方は不動産の購入金額のほか、購入に必要となる諸経費についても借り入れができるからです。

なお、諸費用ローンと不動産ローンは同一ではなく、金利が異なります(一般的な諸費用ローンの金利相場は5%程度、不動産投資ローンは3%以下が相場です)。そのため、不動産投資ローンに比べ金利が高いこと、諸費用を借り入れで賄わなければいけないことは、金融機関に対して心証が悪くなり融資条件が不利になる可能性があるため、諸費用は自己資金で賄うことがおすすめです。

その②「年収が低い場合、不動産投資は難しい?」

確かに年収が少なく、不動産投資の実績もない場合、金融機関からの不動産ローンを受けるのは難しいケースが多いものです。その場合は、ローンではなく現金で不動産を購入することで、不動産投資をはじめることができます。

区分マンションや築年数の古い戸建物件などであれば、500万円以下で購入できる物件も多くあります。ローンを組むことが難しい場合、まず、そのような不動産を現金で購入し、運用していくことで不動産運用の実績となります。そしてその実績は、次に金融機関からの融資を受ける際の評価ポイントの一つになるでしょう。

さらに現金で購入した物件の強みは、次に物件を購入する際、不動産投資ローンの担保として使うことができる点です。次の物件と併せて担保に入れることで融資枠が広がり、金融機関から融資を受けられる可能性が高くなります。

その③「不動産購入時に必要となる諸費用を教えてほしい」

不動産の購入時に必要となる諸費用には、以下のような費用があります。

  • 物件購入費用のうちの自己資金分(手付金や頭金)
  • 不動産会社への仲介手数料(売主から直接購入する場合は不要)
  • 金融機関への融資手数料
  • 収入印紙代金
  • 火災保険料、地震保険料
  • 不動産登記費用(大部分は登録免許税)
  • 司法書士手数料(相場は10〜15万円程度。司法書士によって異なる)
  • 固定資産税
  • 不動産取得税(固定資産税評価額×3%で計算する。購入後、半年から1年後に支払う)
  • ローン事務手数料
  • その他の振込手数料など

仲介会社を介して不動産を購入するために必要となる諸費用の目安は、物件価格の7%程度です。例えば、3000万円の不動産を購入する場合、必要となる諸費用は210万円程度となります(絶対的な基準ではありません。あくまで、目安です)。売主から直接購入できる場合は、仲介手数料が不要になるため100万円程度になります。

その④「物件の管理が大変なのでは?」

物件の管理は確かに大変そうなイメージがあります。特にフルタイムで仕事をしている方は仕事と不動産投資が両立できるか、不安になることでしょう。

不動産の管理は管理会社に任せることができます。もちろん、自分で管理できる時間があって収益面でも有利になるのであれば自分で管理するのも一つの手ですが、基本的には管理会社に任せる方が大多数です。なお、管理費の相場は賃料の5%程度になります。

その⑤「リフォーム工事の費用はどのくらい?」

さまざまな賃貸物件が豊富に市場に出回っている現在。新築をはじめ、競合する物件はどんどん増えていきます。建物は経年劣化するものですが、古くなったキッチンや浴室は競合物件と比べると見劣りしてしまい、選択肢から外れやすくなってしまいます。長く空室を作らないためには、適切なリフォームをする必要があるのです。保有する物件をリフォームしなければならない時期がやってくることも念頭においてください。

具体的にリフォーム工事にかかる費用の一例を挙げておきましょう。クロスの張り替えは部屋の大きさにもよりますが、相場は3~5万円程度、キッチンや浴室は10~80万円程度だといわれています。前の入居者が部屋の中をきれいに使っており、タバコのヤニ汚れなどの変色がなければクロスを張り替えなくても問題ありません。なかには床の修復や設備機器の更新が必要だったりするケースもあります。

リフォームは費用をかけすぎれば回収に時間がかかってしまいます。逆に費用をかけないために入居者が決まらない恐れもあります。リフォーム費用が適切か判断するには「リフォーム費用が家賃の何倍になるか」で考えるとよいでしょう。例えば家賃の10倍の費用をかけてリフォームした場合、費用の回収には10カ月かかると考えるのです。

費用をかけても長期間の安定収入をねらうのか、空室期間が長引いたとしてもリフォーム費用を削るのか。実施の判断はオーナーの経営方針次第です。

詳しくはこちら|部屋のリフォームにかかる費用は、いくら?

その⑥「家賃収入でローンは返済できるもの?」

不動産投資では多くの場合、金融機関からお金を借り入れます。そのため、不動産投資をはじめる方がローン返済について不安を抱えるのは当然であるといえます。

家賃収入でローンが返済できるかどうかは、リスクの大きさにかかっています。

不動産投資をしている方の中には、「短期間で、小さな投資で大きく稼ぐ」という意識を持っている方がいますが、これは危険な考えといわざるを得ません。

リスクが低ければ利回りも低くなり、リスクが高ければ利回りも高くなります。裏を返せば、利回りが高い物件は高い収益性が期待できる一方で、空室リスクが高かったり築年数が法定耐用年数を超えていたりといった問題を抱えている可能性も高いのです。そのため、ローン返済に不安がある場合は、よりリスクの低い利回りの低い物件、もしくは購入金額の低い物件から不動産投資をはじめましょう。

その⑦「新築と中古、どちらが有利?」

住まいを購入する際、多くの人は新築を好みます。投資物件として考えた場合、どちらが有利なのでしょうか。

1.新築のメリット
銀行の融資を活用して物件を購入する場合、新築は担保力が高いため銀行からの評価が高く、物件価格の90~100%の融資を受けられます。また税制でみた場合に新築の方がメリットを享受できるケースが多いのも特徴です。経費として計上できる「減価償却費」は、新築時からのカウントされます。中古物件はその期間を失っているのです。つまり新築はお金を増やすだけでなく支出を抑えることにも有効だといえます。

2.中古のメリット
新築物件に比べて低価格で購入できます。ただ中古は耐用年数が失われていることから銀行からの評価は低くなってしまいます。そのため物件価格の50~70%程度の融資しか受けられないことがほとんどです。そのため自己資金を多く用意する必要があるでしょう。

ほかにも仲介業者を使って中古物件を購入すれば、初期費用に加えて仲介手数料がかかります。中古でも売主から直接購入すれば仲介手数料は不要ですが、一般的に物件価格の3%ほど仲介手数料がかかります。中古でも売主から直接購入する場合、仲介手数料は不要)。

詳しくはこちら|人気のある不動産投資3種類を比較|あなたにおすすめの物件は?

相談する前に大切なのは、自分で不動産投資について学ぶこと

 

不動産投資の相談をする相手は限られますが、必ず見つけることができます。ただし、相談の前に大切なのは、自分でも不動産投資について勉強をし、それを継続することです。勉強不足の場合、専門家に相談したとしてもアドバイスを十分に生かすことができません。常に不動産投資について学びながら、信頼できる相談相手の言葉に耳を傾けるようにしましょう。

覚えておきたい7つの資格

不動産投資を行う上で資格取得は絶対条件ではありません。しかし自分の知識を深めるひとつの手段として資格取得を検討するなら、有利なのは次の7つの資格です。

おすすめの資格1:宅地建物取引士
民法や宅地建物取引業法、都市計画法、建築基準法など不動産取引に関する法律が出題される国家資格です。不動産取引に必要な専門知識をもつことができるので、不動産会社から提示された契約書の内容について正確に把握することも可能になります。

おすすめの資格2:ファイナンシャルプランナー(FP)
保険や税金、不動産など生活に身近な金融知識を身につけられます。ライフプランを踏まえた長期的なお金の計画を立てる手法を学べることから、不動産投資にも必要な長期的な事業計画、収支見通しを立てられます。

おすすめの資格3:マンション管理士
マンションの設備管理や入居者管理、トラブルなどへの対処方法について知識を得ることができます。不動産経営をする上で珍しくない入居者トラブルにも、適切に対処できるように備えておけます。

おすすめの資格4:管理業務主任者
マンションの建物や設備、管理規約、管理組合の財務知識などマンション管理に関する知識などを得られるため、マンションやアパート経営にも役立ちます。

おすすめの資格5:不動産実務検定
大家さんに必要な賃貸住宅経営の知識を高める目的で作られた資格で、不動産経営者として知っておきたい基礎的な知識を得られます。

おすすめの資格6:住宅診断士(ホームインスペクター)
マンションやアパートの状態を把握し、適切な改修計画や予算を考えるのに役立つ知識を得ることができます。

おすすめの資格7:賃貸不動産経営管理士
マンションやアパート経営をする上で知っておきたい知識や技能、倫理観を体系的に学ぶことができます。

詳しくはこちら|マンション・アパート経営で成功するために覚えておきたい7つの資格

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