不動産投資による節税の仕組み徹底解説!みんながはまる落とし穴

実例を挙げながら、不動産投資と節税の関連性について、徹底解説していきます。
不動産投資による節税の仕組み徹底解説!みんながはまる落とし穴

不動産投資で利益を上げれば所得税や法人税を、相続でアパートなどを受け継いだ場合は相続税を、それぞれ納税しなければなりません。できるものなら、節税方法を知って高い税金を納めずに済ませたいものです。

不動産投資には節税効果があるケースも存在します。しかし、節税目的「だけ」のために不動産投資をはじめると、落とし穴にはまってしまうことも。不動産投資と税金、節税の関係について知り、思わぬ失敗を防ぎましょう。

目次 非表示

不動産投資で節税できるの?

 

不動産投資で節税できる場合もあります。しかし、やみくもに不動産投資をはじめるだけでは、節税効果が得られないばかりか、コストだけがかさんでしまいます。不動産投資によって「どの税金を、なぜ節税できるのか?」を知り、資金計画や納税計画をしっかり立てましょう 。

所得税・住民税

所得税は「所得」にかかる税金です。所得とは、収入から必要経費を指し引いたもののことです。サラリーマンとして給与を受け取っている人は、給与から天引きされる形で所得税(+復興特別所得税)を納税しています。

不動産投資を行い事業が赤字になった場合は、「不動産投資で赤字が出た」と確定申告することによって、赤字の分だけサラリーマンとして給与から納税した所得税を、還付してもらうことができます。これを、「損益通算」といいます。

住民税も所得によって支払う住民税額が増減するため、確定申告をすることで住民税を軽減することが可能です。

法人成り(法人化)した場合

不動産投資の規模が大きくなり、収入額が多くなった場合は、法人成り(法人化)をすると節税効果が得られます。所得額が大きくなると、個人事業主が支払う所得税の税率よりも、法人税の税率の方が低くなるためです。

法人成り(法人化)することには、節税効果以外にもさまざまなメリットがあります。一方で、法人設立には費用と労力がかります。不動産投資の規模や、不動産投資を今後長く続ける予定があるかなど、税理士をはじめとした専門家と相談しながら、慎重に検討しましょう。

相続税

相続が起こった場合、例えば、1億円の現金を相続する場合に比べて、1億円の不動産を相続する方が、相続税が安く抑えられます。相続対策として、不動産投資を行う方法もあるのです。

また、不動産投資のための器として法人を設立、法人が投資を行い、配偶者や子どもを法人の役員にすることで、贈与税や相続税を節税する方法もあります。

減価償却費と節税の深い関係とは?

賃貸物件を運用するには、修繕費や火災保険料などの経費がかかります。これらの経費はオーナーが、支払期日に合わせて現金等で支払います。

一方で、オーナーが実際にお金を支出しているわけではないものの、決算を行う際に経費として計上できる「減価償却費」というものがあります。

この「減価償却費」とは、不動産経営に必要な建物や設備などを、購入した年度に一括して経費計上するのではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたって分割し経費として計上していくための勘定科目です。建物も、経年劣化によってその財産的価値が下がってしまうのはやむを得ないことですが、その経年劣化に応じて、毎年少しずつ資産を簿価から切り下げ、経年劣化分を経費として支出されていく、という考え方によるものです。

減価償却費は、不動産投資で上げた利益から差し引くことができるので、節税効果が得られます。ただし、減価償却費が計上できる期間は法定耐用年数までであり、それを過ぎると減価償却費計上による節税効果はほぼ見込めなくなります。

参考:建物の法定耐用年数(国税庁ホームページより)

節税目的での不動産投資——4つの落とし穴

 

すでにご紹介した通り、サラリーマンとして収入を得ている投資家の方も、不動産投資で赤字が出ている限り、投資をしていなかった時にはできなかった、所得税・住民税の節税が可能です。しかし、「赤字経営をするために、不動産投資を行う」という方法には、落とし穴もあります。

落とし穴①:賃貸需要のない土地に物件だけ残される

「所得税・住民税や相続税を節税したい」という思いが強いあまり、周辺の賃貸需要について調査せず、とにかく物件を建ててしまうのは避けてください。空室が埋められず、入居者のいない物件だけが残され、コストばかりかさんで大変な思いをするでしょう。

落とし穴②:銀行融資が受けにくくなる

投資用不動産の新築や購入には多額の費用がかかるので、銀行融資を受ける人も多いでしょう。融資の返済以外にも、物件を維持するには定期的な修繕や固定資産税の支払いなどが必要になります。

赤字経営が続いているとは、別の銀行融資を受けたい場合の審査が厳しくなります。大規模修繕のために追加融資を受けたくても受けられず、老朽化した物件には入居者が入らなくなり、ますます赤字が膨らんでいく、という悪循環になりかねません。また、新しい物件を購入するために融資を受けたくても、受けにくくなることもあります。

落とし穴③:資金繰りが悪化し、ローンの返済ができなくなる

新築~築浅の段階から空室のある状態が続いているような物件は、築10年、20年と経つと、ますます入居希望者が少なくなる恐れが高いことを、十分考慮しておかねばなりません。資金繰りが苦しくなったとしても、築年数が経過した物件で、大幅に新規入居者を増やすことは難しくなるので、結果としてローン返済ができず、物件を差し押さえられるようなリスクも考えられるのです。

落とし穴④:相続時に共有名義にしたためトラブルになる

資産を不動産に変えて相続させることで、節税効果を得ることは確かにできます。一方で、現金と違って不動産は簡単に分けることができませんので、それ故のデメリット、リスク面を考えないわけにはいきません。

例えば、相続を公平にするために、物件を配偶者や子どもの共有名義にする、という方法も考えられます。しかし、共有名義での不動産運用は「大規模修繕や売却の際、名義人全員の同意が得られず思うように修繕や売却ができなくなる」 というトラブルも起こり得ます。

安易に共有名義にせず、争いを防ぐことができる方法を考えなければなりません。

【事例紹介】不動産投資がどのくらいの節税につながるのか(金額シミュレーションあり)

 

ここからは、実例に基づく節税のケーススタディを、見ていきます。

所得税の節税事例

Aさんは昨年までは給与所得のみを得ていましたが、今年から不動産投資をはじめました。まだはじめたばかりなので、帳簿上は赤字です。

不動産投資開始前

  • 給与収入:800万円
  • 所得税額:44万3500円
  • 復興特別所得税:9313円

Aさん(既婚。子どもなし)の所得税額計算

注:(※)の欄は仮の金額です。

参考:配偶者控除の金額(国税庁ホームページより)

不動産投資開始後

  • 給与収入:800万円
  • 不動産所得:-60万円
  • 所得税額:32万3500円
  • 復興特別税:6793円

不動産投資をはじめたことにより、赤字分の60万円を給与所得から差し引くことができ、12万2520円の節税効果が得られました。

不動産投資開始後のAさん(既婚。子どもなし)の所得税額計算


注:(※)の欄は仮の金額です。

速算表(国税庁ホームページ)を用いた所得税額の計算方法は次の通りです。

所得税額=課税される所得金額 × 税率 - 控除額

節税をするときに重要な5つのポイント

ポイント1:節税「だけ」を目的とした不動産投資は間違い

節税のためだけに赤字経営の不動産投資を続けると、築年数が経過してから苦労が増えてしまうでしょう。将来、事業を引き継ぐお子さんやお孫さんにも大変な思いをさせてしまうかもしれません。

そのため「不動産投資で利益を出せば、一定の税金は納めなければならない」という認識をもっておきましょう。その上で、できる限り納税額を抑えられる方法を、税理士などの専門家に相談しつつ取り入れるという方針が大切です。

ポイント2:ほかの節税方法も検討する

節税の方法は、不動産投資だけではありません。個人型確定拠出年金(iDeCo)の活用や、扶養する親族の構成を検討することなど、他の節税方法を選ぶ方法もあります。他の節税方法と不動産投資による効果を比べて、有効な方を選びましょう。

ポイント3:融資を受ける銀行への印象も考慮する

節税効果を発揮させるために、不動産投資事業の収支を赤字で計上した場合、金融機関からは、「不動産経営がうまくいっていない」と見られてしまうケースもあるかもしれません。今後、さらにローンを組んで物件を増やす予定があるなら、将来的には、黒字に転換していくような計画を立て、運用していくことも重要です。

  • 赤字経営が続くとしても、その合理的な理由を説明できること。また、永続的にすべきではないこと。
  • 将来的には、繰り上げ返済をするなど、ある程度の黒字を出せる状況に変えていくこと。

を心がけましょう。

ポイント4:税制についてオーナーも理解を深める

所得税や法人税、相続税などの税制は、折に触れて改正が行われます。毎年12月頃には、政府や与党が翌年度以降の税の仕組みをどう変えていくかをまとめた「税制改正大綱」を発表しています。新聞にも掲載されますので、オーナー自らが勉強し、税制について理解を深めましょう。

ポイント5:20年後、30年後の姿を思い描いて投資する

建物は時間が経てば老朽化し修繕が必要になります。入居希望者のニーズに合わせてリフォームを行ったり、入居条件も変えたりすることになるかもしれません(例:ペット不可から可へ)。また、物件オーナーの家庭環境が変わることもあり、お子さんへの事業承継を考える時期も来るかもしれません。

何か決断をするときは、「こうすれば節税効果がある!」「こうすれば空室が埋まる!」などの言葉に踊らされてはいけません。目先のことだけではなく、20年後、30年後にどのような影響が出るかを考え、事業計画をきちんと立てることが大切です。

「節税のためだけの不動産投資」の考えは本末転倒

 

ここまでご紹介したように、不動産投資で所得税・住民税や相続税の節税効果が得られる場合も、確かにあります。でも、節税のためだけの不動産経営は、後に空室が増えたり、資金繰りの悪化などのリスクも背負ったりする可能性があり、本末転倒ともいえます。このように、不動産投資に伴う制度や仕組みの中には、リスクもあるのだという点についても知った上で、計画的に不動産投資をはじめましょう。

「不動産投資によって収入を得たら、ある程度の所得税や法人税は納税しなければならないもの」と考え、できるだけ納税額を抑えられる方法を選ぶことが大切なのです。

投資物件の入居率は5年連続99%超え!不動産投資をはじめるならグローバル・リンク・マネジメント

老後の備えや新たな収入源の確保を目的として不動産投資を始める方が増えてきました。

もし今あなたが不動産投資を検討しているのであれば、紹介・リピート購入率88.44%(2017年実績)のグローバル・リンク・マネジメントの不動産投資セミナーへ参加してみませんか?

本セミナーは、以下のような方におすすめです。
・不動産投資を始めようと思っているが、会社や物件の選び方が分からない
・貯金はないが、生命保険に3万円以上に払っている
・将来の備えに不安がある
・資産運用を始めてみたいが、そもそも何にどう投資をしていいかが分からない

過去ご参加いただいた方の約半数が不動産投資初心者です。また、多くの年収500万以上の会社員の方々が参加されています。まずは一度セミナーへ参加してみませんか?

セミナーは無料でご参加いただけます。

キーワード Keywords

あわせて読みたい Related Posts